Ne boudons pas notre plaisir. La loi de Simplification du droit de l’urbanisme et du logement ne règle pas tout. Mais ce texte est important, car il supprime le droit de l’administration d’ajouter ou de modifier ses motifs de refus au-delà de deux mois du dépôt du recours au juge, limite à un mois le délai de recours gracieux contre les autorisations d’urbanisme et supprime l’utilisation abusive de celui-ci pour allonger un recours contentieux parallèle. Espérons juste que le Conseil constitutionnel, où ses opposants ont envoyé le texte, n’y trouvera rien à redire…
Par Me Marie-Anne Renaux, avocate-associée (Wilheim&Associés)
Contrairement à un bon nombre de textes, dont l’adoption est suspendue pour cause d’instabilité gouvernementale, la proposition de loi (Ppl) de Simplification du droit de l’urbanisme et du logement, déposée le 1 er avril 2025, a finalement été adoptée, le 15 octobre. Sous réserve du contrôle de constitutionnalité dont elle fait actuellement l’objet, elle devrait modifier en profondeur le contentieux de l’urbanisme.
L’objectif poursuivi par ce texte, initialement composé de quatre articles, était clairement annoncé : simplifier le droit de l’urbanisme et du logement, pour soulager la charge des porteurs de projet, accélérer la production de logements et mieux répondre aux besoins du territoire. Classiquement, les débats parlementaires ont conduit à «enrichir» cette Ppl, par un empilement de dérogations successives venant construire un édifice normatif instable, loin de la simplification souhaitée !
Vers une rationalisation du contentieux des refus L’une des mesures phares de cette Ppl est sans aucun doute la limitation dans le temps de la possibilité pour l’administration de «substituer» des motifs de refus en cours d’instance devant le juge administratif. Déjà, la loi Macron du 6 août 2015 avait imposé à l’autorité compétente de faire état de l’ensemble des motifs justif i ant le refus de permis et d’opposition à déclaration préalable (article L. 424-3 du Code de l’urbanisme). Cette obligation devait permettre aux porteurs de projet d’en présenter un nouveau répondant à l’ensemble de ces griefs formulés, sans risquer de se voir opposer de nouveaux motifs, à l’occasion de chaque nouvelle demande de permis.
Toutefois, de façon surprenante, le Conseil d’État a admis la possibilité pour l’administration de soulever en cours d’instance d’autres motifs que ceux énoncés dans la décision de refus et ainsi de solliciter une «substitution des motifs» (CE, avis, 25 mai 2018, Préfet des Yvelines, n° 417350). Et ce, sans condition de délai, jusqu’à la clôture de l’instruction …
Ainsi, pour mettre fin à cette «rectification» des décisions de refus de permis, un nouveau couperet devrait être mis en place : l’administration ne pourra plus invoquer de nouveaux motifs devant le juge, passé un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande.
Par ailleurs, la contestation rapide des décisions de refus d’autorisation devrait être rendue possible par l’unification du régime du référé-suspension en matière d’urbanisme. La présomption d’urgence posée pour les recours contre les permis de construire devrait s’appliquer également aux refus d’autorisation d’urbanisme.
Vers une sécurisation contre les recours des tiers
La Ppl prévoit, particulièrement à son article 4, trois séries de mesures venant sécuriser les documents et autorisations d’urbanisme contre les recours des tiers.
Tout d’abord, dans le mouvement initié par la loi Bosson du 9 février 1994, prolongé avec la loi Enl du 13 juillet 2006, l’ordonnance du 18 juillet 2013 puis avec la loi Elan du 23 novembre 2018, le texte vient restreindre le délai de recours ouvert contre les autorisations d’urbanisme de deux façons :
– le délai dans lequel un recours gracieux peut être introduit est réduit à un mois, au lieu de deux actuellement.
– la prorogation du délai du recours contentieux, par l’exercice d’un recours gracieux, est supprimée. Cette mesure déjà envisagée n’avait pas été retenue dans le rapport Maugüé et elle avait été fraîchement accueillie par le Conseil d’État, au regard du risque d’engorgement des tribunaux (CE, avis, 2 mai 2024, n° 408259).
Etant rappelé que l’articulation entre les délais de recours gracieux et contentieux permet actuellement de retarder de quatre mois le dépôt d’un recours contentieux et de prolonger d’autant le délai d’examen des recours.
Ensuite, le texte soumet les recours dirigés contre les documents d’urbanisme (Plu, PluI…) à une nouvelle condition de recevabilité. Hormis l’État ou d’une collectivité territoriale, les tiers ne pourront désormais plus saisir le juge qu’à la condition préalable d’avoir «pris part» à la procédure participative effectuée par enquête publique, par voie électronique ou par mise à disposition organisée dans le cadre de l’élaboration du document qu’il entend contester.
Enfin, la Ppl abroge l’article L. 600-1 du Code de l’urbanisme, qui limitait la contestation par voie d’exception des documents d’urbanisme pour vice de forme ou de procédure au-delà de six mois après leur entrée en vigueur. C’est-à-dire que le législateur élargit paradoxalement la possibilité d’invoquer l’illégalité d’un document d’urbanisme, y compris de manière incidente, dans le cadre d’un contentieux relatif à une autorisation d’urbanisme.
Compte tenu des restrictions apportées au droit au recours, des députés de l’opposition ont saisi, le 21 octobre dernier, le Conseil constitutionnel sur le fondement de l’article 61 de la Constitution. Ce dernier devait se prononcer au plus tard le 21 novembre 2025. Il vient de s’acquitter, en validant a priori largement les dispositions de la loi. Il déclare juste non conforme l’obligation de participer à l’enquête publique pour pouvoir contester une autorisation d’urbanisme. Dans la période actuelle, où l’avenir est difficile à prédire, apporter aux opérateurs des perspectives de règlement des contentieux à courtes échéances apparaît comme un progrès certain.
Gouache toujours plus commerce
Deux avocats complètent l’équipe commerce du Cabinet Gouache : Jérôme Le Hec et Jérôme Guillé. Ils rejoignent Guillaume Gouachon, Stéphane Ingold et Nicolas Pchibich à la distribution et à la commercialisation des produits.
Le Cabinet Gouache est depuis toujours un spécialiste de la franchise.
Priscillia Nègre : l’urbanisme chez Galm
Le cabinet Galm Avocats crée un département Droit de l’urbanisme et de l’environnement. La nouvelle activité prend forme avec l’arrivée de Priscillia Nègre en qualité d’associée. Avocate au Barreau de Paris depuis plus de 10 ans, elle doit mettre à profit son savoir-faire dans le montage d’opérations immobilières : urbanisme réglementaire et opérationnel, aménagement commercial, agrément des locaux d’activité, changements d’usage, Erp. Elle était depuis 8 ans chez De Pardieu Brocas Maffei.
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Depuis près de 20 ans avenue Kléber, HB&Associés quitte les beaux quartiers pour s’installer dans un petit hôtel particulier de la rue de Musset, dans le XVIe arrondissement de Paris. Un cadre neuf, moderne, façon années 50, agrémenté d’art moderne cher au fondateur Me Gilles Hittinger-Roux, pour une équipe jeune, toujours centrée sur le droit du commerce et particulièrement des baux commerciaux, version enseignes.
