La notion d’ensemble commercial a été créée par le juge, puis consacrée par la loi Doubin, pour tenir compte de l’impact économique des projets.
Dans son arrêt 24MA01412 du 17 juin 2025, la cour administrative d’appel de Marseille absout néanmoins Grand Frais, au motif que Plan-de-Campagne n’est pas, selon elle, un ensemble commercial. Dès lors, un effet pervers se profile : la tentation d’échapper à toute autorisation d’exploitation commerciale en disposant, par exemple, de son propre parking et clôturant son site pour assurer son indépendance peut être grande… sans préjudice de l’impact écologique et environnemental qui en découle.
Par Me Antony Dutoit, avocat au Barreau de Paris (Antony Dutoit Avocat)
En 1973, devant le développement de la grande distribution, avec la loi Royer, le législateur mettait en place un système de régulation soumettant au-delà de seuils variant en fonction de la situation de la commune, la création de magasins de commerce de détail. L’appréciation se faisait magasin par magasin. Face à la pratique consistant à juxtaposer les magasins d’une surface inférieure au seuil d’autorisation, le Conseil d’Etat venait à créer la «notion d’unité économique d’ensemble» appliquant par extension la procédure d’autorisation d’exploitation commerciale (Aec) à tout projet de création d’un centre commercial constitué par la réunion de magasins distincts ; même si la surface de chacun des magasins n’excède pas les seuils (Conseil d’Etat, 18 mai 1979, n° 07418 08800 09130, Conseil d’Etat, 26 mai 1985, n° 45460).
Puis la loi Doubin n° 90-1260 du 31 décembre 1990 d’actualisation de dispositions relatives à l’exercice des professions commerciales et artisanale intègre cette notion jurisprudentielle à la loi sous le nom «d’ensemble commercial». Un article 29-1 est ajouté à la loi Royer du 27 décembre 1973. Il prédispose alors les termes de l’article L. 752-3 du Code de commerce que nous connaissons aujourd’hui : «I. – Sont regardés comme faisant partie d’un même ensemble commercial, qu’ils soient ou non situés dans des bâtiments distincts et qu’une même personne en soit ou non le propriétaire ou l’exploitant, les magasins qui sont réunis sur un même site et qui : 1° Soit ont été conçus dans le cadre d’une même opération d’aménagement foncier, que celle-ci soit réalisée en une ou en plusieurs tranches ;
2° Soit bénéficient d’aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l’accès des divers établissements ;
3° Soit font l’objet d’une gestion commune de certains éléments de leur exploitation, notamment par la création de services collectifs ou l’utilisation habituelle de pratiques et de publicités commerciales communes ;
4° Soit sont réunis par une structure juridique commune, contrôlée directement ou indirectement par au moins un associé, exerçant sur elle une influence au sens de l’article L. 233-16 ou ayant un dirigeant de droit ou de fait commun.»
Ces dispositions n’ont pas achevé de dissuader les enseignes de flirter avec les limites de ce texte a fortiori lorsque les règles d’obtention des Aec se durcissent. Ces questions se posent donc régulièrement à l’administration et aux juges administratifs. Elle s’est récemment posée pour la création de commerces au sein de la zone commerciale de Plan-de-Campagne entre Marseille et Aix-en-Provence.
Ainsi, c’est sur le fondement de l’article L. 752-3 précité que l’association «En Toute Franchise» avait demandé au Préfet des Bouches-du-Rhône de sanctionner l’exploitation illicite d’un ensemble composé d’un magasin d’alimentation Grand Frais et d’une boulangerie Marie Blachère au sein de cette zone. L’association considérait que ces magasins, bien qu’ayant une surface de vente inférieure au seuil d’autorisation, devaient être soumis à autorisation d’exploitation commerciale dès lors qu’ils venaient procéder à l’extension de l’ensemble commercial Plan-de-Campagne, qui lui a largement atteint ce seuil.
Le tribunal administratif de Marseille (jugement 6 mai 2024, n° 2009924) avait suivi l’association et enjoint au Préfet de faire constater l’exploitation illicite des surfaces de vente, de mettre en demeure l’exploitant actuel de fermer les surfaces de vente exploitées illégalement et, à défaut, de prendre un arrêté ordonnant la fermeture au public des surfaces de vente exploitées illicitement, jusqu’à régularisation effective. Étonnement, ce sont plusieurs commerçants tiers : le groupement d’intérêt économique (Gie) Les Pennes-Mirabeau, la société en nom collectif (Snc) Le fromager des Pennes-Mirabeau, la Snc Les jardins des Pennes-Mirabeau, la société par actions simplifiées (Sas) Gfddv, la Snc Lespennesco et la société Côté Boulange qui ont fait appel de ce jugement. Par un arrêt 24MA01412 du 17 juin 2025, la cour administrative d’appel de Marseille a annulé le jugement du tribunal administratif.
En premier lieu, elle a exclu que les deux magasins précités soient inclus dans l’ensemble commercial considérant notamment :
– L’importante distance séparant l’ensemble commercial en litige et ces autres commerces,
– Les barrières psychologiques constituées par ces différents ouvrages d’art,
La cour ne retenait pas la signalisation routière indiquant la direction de la «Zone commerciale sud».
En second lieu, la cour relevait que ni la zone commerciale de Plan-de-Campagne, ni les commerces litigieux et les commerces de détail dans leur environnement proche, n’ont été conçus dans le cadre d’une même opération d’aménagement foncier, ni n’ont été réunis par une structure juridique commune. Elle notait que la route départementale 543, créée en 1931, qui dessert les commerces en litige n’a pas été conçue ni aménagée ou adaptée pour permettre à une même clientèle l’accès de ces établissements ou de ceux les plus proches de ces commerces ou l’accès des commerces de la zone commerciale de Plan-de-Campagne. Le recensement des commerces sur différents supports publicitaires ne pouvant suffire à caractériser l’existence d’un ensemble commercial.
Le juge administratif n’a donc pas l’ensemble commercial «facile» et opère une véritable distinction entre la zone commerciale (vu par le consommateur) et l’ensemble commercial (vu par le législateur et les juristes). Toutefois, l’exclusion de la notion d’ensemble commercial peut conduire à l’étalement de ces zones au mépris de l’objectif du développement durable. Ainsi et par exemple, l’exclusion paraît plus difficile à comprendre lorsque l’ensemble commercial constitué des supermarchés aux enseignes respectives Bricomarché et Intermarché est situé en face d’un espace commercial dénommé La Plaine, regroupant 6 boutiques.
Si l’accès aux deux structures s’effectue en empruntant la même voie publique, qui les sépare avant de desservir d’autres propriétés, et si un passage piéton permet de traverser ladite voie publique pour se rendre de l’une à l’autre des structures, il n’en résulte pas et il ne ressort pas des pièces du dossier que ces deux ensembles, qui sont chacun doteś de leur propre parc de stationnement, partageraient des aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l’accès des divers établissements. Il ne résulte par ailleurs pas de la circonstance que, sur leurs panneaux publicitaires, certaines boutiques de l’espace commercial La Plaine mentionnent leur proximité avec le supermarché Intermarché, que ces magasins feraient l’objet d’une gestion commune.» (CAA de Marseille, 5e chambre, 30/11/2020, 18MA02312).
La tentation peut être grande de dupliquer les parcs de stationnement pour échapper à la définition de l’ensemble commercial.
En effet, en demeurant sous le seuil de 1.000 m2 aucune autorisation d’exploitation commerciale n’est exigée et aucune instruction de la demande par la Cdac, et le cas échéant la Cnac, n’est donc à craindre – excepté dans le cadre de la procédure de l’article L. 752-4 du Code de commerce permettant au maire ou au président de l’Epci compétent en matière d’urbanisme, lorsqu’il est saisi d’une demande de permis de construire un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 et 1.000 m2, de saisir pour avis la Cdac. Ainsi, il peut paraître avantageux de disposer de son propre parking, de clôturer son site pour lui assurer son indépendance au regard des dispositions relatives à l’ensemble commercial et à l’octroi de l’autorisation d’exploitation commerciale qui en découle.
Un effet pervers se profile : une consommation d’espace plus importante, une mutualisation des espaces communs qui s’éloigne, une artificialisation des sols passant sous les radars… La vigilance doit donc demeurer afin d’éviter la multiplication d’espaces propres à chaque enseigne lorsqu’ils pourraient largement être mis en communs pour économiser l’espace. Il est peut-être temps de regarder l’ensemble commercial au travers du prisme environnemental pour mieux encourager la compacité des zones commerciales.
> Lire l’ arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Marseille le 17 juin 2025, N° 24 MA014412 sur largusdelenseigne.com
