Le centre-ville, parlons-en ! Deux arrêts de la Cour de cassation du 19 juin 2025, remettent en lumière un des dispositifs phares de la loi Pinel : le droit de préemption. En accordant une préférence au locataire de murs mis en vente par le bailleur, il devait faciliter le maintien d’un commerce autour de l’église du village. Las : l’échec est patent. Les mille et une exceptions découvertes chemin faisant et la multiplication des contentieux ont eu raison de son statut d’ordre public ; son application n’est plus qu’un amoncellement de jurisprudences en lambeau. Le point complet sur la question.
Par Me Pascal Jacquot, avocat au Barreau de Paris (Fidal)
Le droit de préférence du locataire commerçant est l’une des grandes innovations de la loi Pinel du 18 juin 2014. De son vrai nom, la loi «relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises» entendait améliorer les conditions de ces acteurs au regard de la charge que représente les murs» selon l’exposé de ses motifs. En leur permettant d’acquérir en priorité ces murs lors de leur vente, le nouvel article L. 145-46-1 du Code de commerce visait à favoriser le maintien des commerçants et des artisans dans les centres-villes soumis à la pression immobilière. «Cette disposition contribue ainsi à la pérennité du tissu économique local et à son dynamisme», nous expliquait une réponse ministérielle (1). Plus de dix ans après sa création, force est de constater que cet objectif n’a pas été rempli. Au contraire, la vacance commerciale en «cœur de ville» atteint aujourd’hui des sommets (2).
Bien entendu, la vacance commerciale a d’autres causes qu’un texte de loi. Il n’en demeure pas moins que ce nouveau droit de priorité est factuellement un double échec : échec parce que les possibilités d’y déroger sont multiples ; mais échec aussi car les contentieux suscités par son application sont tout aussi nombreux, tant les interprétations de ce texte, mal écrit, abondent.
Pourtant, le mécanisme posé par cet article est simple : lorsque le bailleur envisage de vendre le local loué, il doit d’abord l’offrir à son locataire. L’accord doit avoir lieu sous un mois et la vente sous deux mois, quatre mois si un prêt est sollicité. A défaut, le propriétaire reprend son entière liberté. Mais s’il trouve finalement un tiers-acquéreur à un prix plus faible, il doit alors émettre une nouvelle offre prioritaire ouvrant à nouveau au locataire les mêmes délais pour acheter. C’est exactement la procédure prévue en matière de baux d’habitation, éprouvée depuis 1975. En bref, il s’agit d’une simple priorité d’acquisition, évitant même au bailleur de mandater un ou plusieurs agents immobiliers aux fins de prospecter le marché de manière approfondie.
Ce mécanisme est si peu contraignant que beaucoup des premiers commentateurs pensaient pouvoir y échapper par une simple clause du bail. Mais, par un arrêt du 28 juin 2018 (3), la Cour de cassation jugeait qu’il s’agissait là d’un texte d’ordre public, alors même qu’il n’était pas expressément érigé en disposition impérative par l’article L. 145-15 du Code de commerce. Certains y ont vu son acte de naissance. Ce fut en vérité son coup de grâce.
Car, qui dit ordre public, dit interprétation stricte et donc application résiduelle. Exit le bail dérogatoire, la location saisonnière ou toute autre convention n’obéissant pas au strict statut des baux commerciaux (4). Exit les donations, les apports et toute autre mutation qu’une vente au sens strict (5). Exit les ventes aux enchères, les ventes judiciaires et toute autre vente forcée (6). Exit les associés, les Sci et autres substitutions formelles du preneur (7). Exit les bureaux, les locaux industriels et autres usages non purement commerciaux (8).
Pourtant le législateur n’avait prévu initialement que cinq exceptions, auxquelles a été ajouté en 2022 l’usage prioritaire des droits de préemption urbains. Regroupées au sein de l’alinéa 6 de l’article L. 145-46-1 susvisé, ces exclusions du droit de préférence devaient être limitées à des situations exceptionnelles.
Il est effectivement rare qu’un bailleur cède son local à son conjoint (9). Il est à peine plus fréquent qu’il vende à un autre copropriétaire du même centre commercial (10). Mais, dès que la jurisprudence a dû faire application de ces exclusions légales, elle en a considérablement augmenté la portée, toujours dans l’optique de restreindre encore davantage ce droit de préférence.
Ce fut tout d’abord le cas de l’exception consistant en la «cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux». D’une part, l’immeuble ne fût pas entendu par le juge dans sa définition usuelle de «bâtiment» unique, mais dans celle de tout «ensemble immobilier» excédant l’assiette du bail. Ainsi, selon la Cour de cassation, la cession de locaux commerciaux avec un terrain nu, lui-même loué à un preneur distinct, échappe au droit de préférence (11). Et encore il s’agissait là de deux biens contigus, pouvant former l’unité caractérisant un «ensemble immobilier». Mais, dans deux arrêts plus récents, le bailleur cédait concomitamment, pour le premier, «un terrain à usage de parkings» à une adresse distincte, et pour le second, «une cave et deux boxes», sans qu’il existe une quelconque unité matérielle avec les locaux commerciaux vendus (12).
De même, la jurisprudence aurait pu, d’autre part, s’attacher au pluriel utilisé dans le texte visant «des locaux commerciaux» pour exiger que cette exception ne s’applique qu’en cas de vente unique de plusieurs locaux commerciaux. Mais elle a estimé ce pluriel indifférent, aussi bien en 2018 qu’en 2025, et l’a appliqué à un seul local commercial.
En conséquence, il suffit d’ajouter à la vente dudit local, n’importe quel autre bien, même d’habitation à 500 kilomètres de là ou même de valeur dérisoire comme une cave, pour échapper à cette préférence légale.
Or, cette application extensive des cas légaux d’exclusion se retrouve aussi pour le dernier cas consistant en la «cession unique de locaux commerciaux distincts». Là encore, la notion de «cession unique» devrait s’entendre d’une vente par acte unique. Pour autant, la jurisprudence applique aussi cette exclusion dans le cas d’actes authentiques distincts portant sur deux biens immobiliers situés dans des villes différentes au motif que cette pluralité d’actes est nécessitée par les besoins de la publicité foncière (13).
Certes, la Cour de cassation vient de rappeler qu’il ne fallait pas pour autant confondre unicité d’acte et unicité de bailleur en jugeant que des locaux appartenant à des propriétaires distincts ne pouvaient pas être englobés dans une «cession unique» comme l’avait à tort estimé une Cour d’appel (14). Mais, il s’agissait du cas exceptionnel d’un acte unique pour deux indivisions distinctes avec des coindivisaires pour partie communs et la Haute juridiction n’en a pas moins écarté le droit de préférence en constatant qu’un lot sur six n’était pas loué au commerçant requérant.
Enfin, l’autre notion de «locaux commerciaux distincts» a elle aussi été entendue par le juge comme pouvant s’appliquer à des locaux situés non pas seulement dans des immeubles distincts, mais aussi dans le même bâtiment (15). Le juge est allé jusqu’à considérer qu’un même lot occupé par deux preneurs différents constitue une cession de locaux commerciaux distincts, ne nécessitant pas de purger le droit de préférence des deux preneurs (16).
Au total, le droit de préférence du preneur commerçant a tous les inconvénients du droit de préemption, en ce qu’il est interprété comme une véritable atteinte au droit de propriété justifiant une application la plus restreinte possible, alors qu’il n’est en réalité qu’une simple prédétermination du partenaire contractuel. Pour autant, ce droit de préférence n’en a pas les avantages, à commencer par la faculté pour le préempteur de se substituer à l’acquéreur. Même dans le cas où le bailleur violerait son droit de préférence, le preneur ne pourrait ainsi obtenir que des dommages et intérêts, mais en aucun cas la vente des murs à son profit (17). Autant dire que ce n’est pas demain la veille qu’il pourra être l’instrument de revitalisation des centres-villes auquel la loi Pinel le prédestinait.
Notes 1. RM n° 21155 publiée dans le JO du Sénat du 22 avril 2021, page 2702 2. Le taux de vacance commerciale est passé de 6 % en 2010 à 14 % en 2024 (Dossier de Presse du Gouvernement sur le commerce de proximité du 7 novembre 2025) 3. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605 4. Et même après prise d’effet du refus de renouvellement : Paris, 25 janvier 2024, n° 21/15897 5. Et même la vente indivise : Rennes, 10 septembre 2024, n° 22/07317 6. Et même les ventes amiables sur autorisation judiciaire : 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-13.728 7. Et même les sous-locataires bénéficiant du statut des baux commerciaux : RM précitée note 1 8. Ou artisanaux 9. Ou à ses ascendants ou descendants 10. Ou qu’il y transmette plusieurs locaux concomitamment 11. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113 12. 3e civ., 19 juin 2025, nos 23-17.604 et 23-19.292 13. CA Amiens, 14 janvier 2021, n° 19/03229 14. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442 15. 3e civ. , 29 juin 2022, n° 21-16.452 16. CA Paris, 20 mai 2020, n° 18/24248 17. Cf. CA Douai, 13 février 2020, n° 18/02720
> Lire les arrêts rendus par la Cour de cassation le 19 juin 2025 N° 23-17.604 et N° 23-19.292 sur largusdelenseigne.com
