On ne plaisante pas avec les charges. Ni avec la précision, notamment des tantièmes, ni avec leur contractualisation, ni même avec la prescription dont elles peuvent faire l’objet : 3, 5 ou… 30 ans. Pour toutes ces raisons, le Square, restaurant traditionnel du centre commercial Carrefour Lescar (Pau), vient de se faire rembourser la coquette somme de 456 000 € représentant la totalité de ses charges sur les quinze ans de son exploitation sur le site… Toute une histoire !
Par Me Pascal Jacquot, avocat au Barreau de Paris (Fidal)
Durant des siècles, le droit des baux s’est désintéressé des charges locatives. Le Code civil de 1804 n’évoque le sujet que pour l’entretien de la chose louée à la charge du bailleur (article 1719, 2°). Mais, en admettant immédiatement la possibilité de clauses contraires (article 1754), le droit a rapidement validé les clauses de transfert de toutes les charges, taxes et réparations sur la tête du preneur. Nombre d’abus ont alors été révélés par des jurisprudences de plus en plus nombreuses, illustrant des profits sur ces charges pouvant atteindre jusqu’à 25 % du montant du loyer.
C’est dans ce contexte que la loi dite Pinel du 18 juin 2014 a entendu pour la première fois réglementer ces charges par des dispositions impératives que tout bail doit désormais respecter. Le nouvel article L. 145-40-2 du Code de commerce exige ainsi du bailleur qu’il communique un inventaire précis à la signature du bail, qu’il y mentionne clairement et exhaustivement les charges qu’il entend récupérer sur le preneur, et enfin qu’il envoie au locataire une reddition annuelle.
Les deux premières obligations sont peu ou prou respectées car elles ont lieu à la conclusion du bail, moment où toutes les parties (et leurs conseils) sont naturellement attentives au respect de la loi, même si le texte manque ici de précision. En revanche, force est de constater que tous les bailleurs ne procèdent pas à une régularisation annuelle des charges en cours de bail. Pas forcément d’ailleurs par malhonnêteté ou vice, mais souvent par négligence ou paresse. N’est-il pas fastidieux de faire chaque année un récapitulatif de toutes les factures de charges et de procéder à leur liquidation en fonction des provisions versées, et tout ceci pour des montants unitaires apparemment modestes pour ne pas dire ridicules ? Toutefois, s’il n’y a pas nécessairement intention dolosive alors quelle sanction à ce texte d’ordre public ?
Faute de la moindre indication dans l’article L. 145-40-2 et dans son texte d’application, ici l’article R. 145-36, il est revenu aux juges de dire la sanction applicable. Comme souvent dans ces situations où les textes spéciaux sont silencieux, ils l’ont trouvé dans le droit commun. Selon l’article 1353 du Code civil bien connu des plaideurs, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver». En application de ce principe, le bailleur qui se prétend créancier du paiement des charges doit prouver au locataire qu’il a bien payé les charges dont il demande le remboursement. Faute de justifier l’existence et le montant de ces dépenses, les provisions versées deviennent sans cause et doivent donc être restituées.
En effet, les provisions sont, par définition, de simples avances à valoir sur le montant des charges qui seront acquittées par le bailleur.
C’est grâce à la reddition des comptes que l’on peut savoir si le locataire a trop ou pas assez payé. Si aucune reddition de comptes n’intervient, on ne sait alors pas à quoi ces provisions ont servi et elles doivent donc être restituées. En bail commercial, la Cour de cassation l’a expressément dit dans des arrêts des 5 novembre 2014 (n° 13-24451) et 9 juin 2015 (n° 14-13555) avant de le proclamer plus solennellement dans un arrêt du 17 septembre 2020 (n° 19-14168) à la diffusion la plus large possible. Mais, la solution était acquise en baux d’habitation depuis encore plus longtemps (cf. Cass. 3e civ., 7 avril 2010, n° 09-11977).
L’arrêt joint de cette même Cour de cassation rendu le 14 novembre 2024 (n° 22-16.953) est une illustration particulièrement flagrante de cette règle probatoire, puisque le montant des provisions restituées s’élève à la coquette somme principale de 456 000 €, outre les intérêts. Pourtant, le bailleur avait procédé à l’apurement des charges en cours d’instance. Mais, le tribunal judiciaire et la cour d’appel de Pau, approuvés par la Cour suprême, ont écarté cette reddition tardive, car ne reposant pas sur une base contractuelle.
Les motifs de la cour de Pau méritent ici d’être repris mot pour mot car susceptibles d’être généralisés à beaucoup de dossiers où les charges locatives ne sont pas clairement définies dans le bail : «(La bailleresse) a participé à cette expertise judiciaire contradictoire au cours de laquelle elle n’a pas été en mesure de communiquer les documents contractuels (nous soulignons) permettant d’imputer les charges locatives que (la locataire) justifie avoir payé. Elle lui oppose des documents et des conventions auxquels elle n’a pas été partie et qui n’ont donc aucune valeur contractuelle à l’égard de la locataire et des clauses générales qui ne précisent pas le mode de répartition des charges en permettant de vérifier leur imputabilité à la locataire. (La bailleresse) a facturé des taxes et des charges sur des bases permettant de définir sa quote-part, qui ne sont pas indiquées au contrat de bail, ni justifiées par un autre document (appels de provisions pour charges et taxes, factures). Ces imprécisions sur la base de calcul des charges locatives dues par (la locataire) et la quote-part lui incombant dans le paiement de ses charges, ne permettent pas de justifier des sommes payées par le preneur au titre des charges lui incombant.»
Il apparaît ainsi manifestement qu’à l’instar de nombreux dossiers, la clé de répartition des charges imputées au locataire n’était pas mentionnée au bail, et qu’elle n’a été ensuite déterminée qu’à partir de documents non contractuels pour le preneur, comme ici les statuts d’une Aful regroupant les copropriétaires d’un ensemble immobilier incluant un centre commercial. Par conséquent, cette «régularisation» est logiquement écartée, puisque opérée sur la base d’une clé de répartition non contractuelle. Ce seul motif suffit pour la Cour de cassation à rejeter une partie du pourvoi contestant le remboursement de la totalité des provisions payées, sans même avoir à motiver sa décision. L’autre partie du pourvoi sur le délai de prescription de ce remboursement va en revanche donner lieu à une motivation explicite, car plus novatrice.
A ce dernier titre, les plaideurs savent que les délais de prescription ont été entièrement refondus par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile. Certes, l’actuel article 2224 du Code civil reprend le délai de 5 ans de l’ancien article 2277 relatif aux actions en paiement ou en remboursement des charges locatives. Mais, avant cette loi, il s’agissait d’une prescription abrégée, la prescription de droit commun étant alors de 30 ans. Or, parfois la Cour de cassation écartait cette prescription abrégée, notamment lorsque les charges n’étaient pas imputables contractuellement (cf. Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 16-24.701).
Pour qu’il y ait prescription, il faut un point de départ et ce point de départ ne peut être qu’une date fixe, une donnée objective. Tel n’est pas le cas de sommes qui ne reposent sur aucun fondement, qu’il soit contractuel ou légal. C’est cette jurisprudence que la Cour de cassation confirme tout d’abord ici pour les provisions versées par le preneur entre le 16 juillet 2000, date de début de son exploitation, et le 18 juin 2008, date d’entrée en vigueur de cette loi de 2008. Aucune prescription abrégée ici puisque «les charges étaient variables, non déterminées dans leur montant et qu’une expertise avait dû être ordonnée pour les fixer», nous dit la Haute juridiction.
En assignant en restitution des provisions indûment versées en 2017, la locataire était donc encore dans le délai de prescription de 30 ans jugé ainsi applicable. Toutefois, les provisions suivantes relevaient incontestablement de la nouvelle loi et donc de la prescription de droit commun désormais de 5 ans. Ainsi, les provisions versées entre le 19 juin 2008 et le 28 mai 2012, soit plus de 5 ans avant l’assignation du 29 mai 2017, auraient donc dû être déclarées prescrites, comme le tribunal de Pau l’avait d’ailleurs jugé. Mais, la Cour de cassation va là encore approuver les juges d’appel d’avoir écarté cette nouvelle prescription, en raison de la procédure de référé-expertise intentée entretemps. En effet, par application du nouvel article 2239 du Code civil, l’expertise sur les charges a suspendu le délai de 5 ans entre le 15 décembre 2010, date de l’ordonnance de référé, et le 26 mai 2017, soit 6 mois après le dépôt du rapport de l’expertise. En assignant que 3 jours après, la locataire était donc encore largement dans le délai de 5 ans qui ne s’était ainsi écoulé qu’entre 2008 et 2010. Au total, c’est donc sur la totalité des 15 années d’occupation des locaux que le preneur a pu obtenir le remboursement des provisions pour charges qu’il a acquitté.
Bien sûr, peu de dossiers pourront aujourd’hui bénéficier d’une telle durée de restitution, faute d’avoir assigné en remboursement avant le 18 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la nouvelle prescription quinquennale de droit commun. Toutefois, cet article 2224 du Code civil est aussi beaucoup plus précis que l’ancien article 2277 sur le point de départ du délai de 5 ans, puisqu’il dispose que c’est le «jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer». Or, tant que le bailleur ne procède pas à la régularisation annuelle des charges, le preneur est dans l’ignorance si les provisions versées ont dépassé ou non les charges payées et s’il a donc une créance ou non à l’encontre du bailleur. Autrement dit, tant que le preneur ne peut pas calculer le montant qui lui est éventuellement dû, le délai de prescription ne peut pas commencer à courir.
Ainsi, dans un arrêt du 9 novembre 2017 (n° 16-22.445) à la plus grande diffusion possible, la Cour de cassation a, pour la première fois, retenu comme point de départ la date de régularisation des charges, et non la date de versement des provisions, du fait précisément de ces nouvelles dispositions de l’article 2224 du Code civil. En l’espèce, il s’agissait d’un bail d’habitation soumis à la fameuse loi du 1er septembre 1948 qui édicte en la matière une prescription spéciale de 3 ans, mais nul doute que le raisonnement est transposable en bail commercial. La cour d’appel de Paris l’a d’ailleurs fait dans un arrêt du 24 mai 2023 (n° 22/11751). Par conséquent, ce nouveau délai de 5 ans peut en pratique aboutir à obtenir le remboursement de provisions indûment versées pendant 20 ans, délai «butoir» prévu à l’article 2232 du Code civil, puisqu’il ne s’applique plus dorénavant aux provisions mais aux régularisations.
Par conséquent, le fait que les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce soient silencieux sur la sanction applicable en cas de reddition tardive ou inexistante, n’est pas forcément à l’avantage des bailleurs, puisque l’application du droit commun peut les exposer à devoir restituer des provisions sur 5 à 20 ans, selon le moment où ils procèdent enfin à cette régularisation. A l’inverse, cette application du droit commun leur permet d’agir en paiement de charges régularisées hors délai, comme l’a récemment jugé la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 5 septembre 2024 (n° 23/01839) également joint. Dans cette affaire, le locataire commerçant a tenté en vain de faire valoir le délai de 3 mois suivant la date de reddition annuelle des charges de copropriété de l’article R. 145-36 comme point de départ de la prescription biennale propre au statut des baux commerciaux.
Après avoir rappelé l’absence de sanction de ce texte, la cour a jugé que les demandes en paiement de charges étaient précisément soumises à la prescription quinquennale de droit commun (en visant par erreur l’article 2240 du Code civil alors qu’il s’agit évidemment de l’article 2224 précité). Pour la juridiction parisienne, selon une motivation qui mérite une confirmation de la Cour de cassation, les demandes en paiement de charges «ne relèvent donc pas, de par leur nature, du statut des baux commerciaux, mais de l’application pure et simple du droit des contrats et, notamment de l’obligation de tout preneur de payer les loyers et charges contractuellement mis à sa charge». Certes, il n’est pas nouveau que des actions en paiement de sommes prévues dans un bail commercial soient soumises au droit commun et non aux règles statutaires. C’est le cas du paiement d’un arriéré de loyers (Cass. 3e civ., 5/10/1994, n° 92-14.354), d’une indemnité compensatoire de travaux (Cass. 3e civ., 14/01/2016, n° 14-23.134) ou encore d’une indemnité de résiliation anticipée (Cass. 3e civ. , 9/03/2023, n° 21-20.358). Mais, pour tous ces litiges, aucune règle statutaire n’était invoquée ou applicable. Tel n’est plus le cas depuis 2014 des charges en matière de bail commercial, l’article L. 145-40-2 étant qui plus est d’ordre public en application de l’article L. 145-15. L’affirmation de la cour d’appel de Paris, si elle s’entend, peut donc être discutée. Il faudra à tout le moins espérer une décision de la Haute juridiction sur la prescription applicable à une action en paiement de charges stipulées dans un bail commercial post-Pinel pour être fixé.
En revanche, ce qui est certain, c’est que sans régularisation, aucune provision peut être conservée et aucune prescription peut être invoquée et c’est moins absurde que «pas de bras, pas de chocolat» !
> Lire l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 novembre 2024 N° 22-16.953