Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il a, en principe, l’obligation légale d’en informer son locataire. C’est ce que l’on appelle communément le «droit de préemption Pinel». Contrairement aux apparences, ce droit de priorité, prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, s’avère toutefois être une source intarissable de contentieux. En effet, les subtilités sont légion, comme en attestent les dernières décisions rendues par la Cour de cassation (Civ. 3e, 14 septembre 2023, 22-15.427 ; Civ. 3e, 30 novembre 2023, 22-17.505) et la cour d’appel (Paris, 25 janvier 2024 n° 21/15897). On peut d’ailleurs s’interroger sur la réelle efficience de ce mécanisme qui peut finalement être facilement écarté dans de multiples cas.
Par Me Jean-Marc Noyer, avocat au Barreau de Paris (Cabinet Noyer)
De prime abord, le bailleur pourrait penser que le droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce s’applique systématiquement et qu’il ne peut contourner ce dispositif légal. Le propriétaire des murs a d’autant plus intérêt à être vigilant dans la mesure où s’il vend à un tiers sans en informer son locataire, ce dernier pourra solliciter l’annulation de la vente réalisée et réparation du préjudice subi et ce même si l’immeuble a été détruit par un incendie postérieurement à la vente !
C’est l’enseignement tiré d’un arrêt rendu par la Cour de cassation qui a statué en ce sens le 14 septembre : même si le locataire ne dispose plus de bail sur le bien qui a été détruit après la cession, celui-ci peut tout de même demander l’annulation de la vente réalisée en violation de son droit de préemption et l’indemnisation de son préjudice (Cass. 3e civ, 14 septembre 2023, 22-15.427, Inédit).
Une étude plus approfondie de la jurisprudence laisse toutefois songeur sur l’efficience de ce dispositif. En effet et à titre d’exemple, il apparaît que le congé avec refus de renouvellement (cour d’appel de Paris, 24 janvier 2024 n° 21/15897) et les ventes faites d’autorité de justice, telle une saisie-immobilière (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 novembre 2023, 22-17.505), peuvent faire obstacle à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Le congé avec refus, parade au droit de préférence légal
La cour d’appel de Paris est claire : «Le preneur évincé à la suite d’un refus de renouvellement du bail avec offre d’éviction, ayant perdu de ce fait, la qualité de locataire titulaire du bail en cours, ne peut se prévaloir, à défaut de droit de préférence conventionnel, du droit de préemption prévu en cas de cession des locaux loués» (cour d’appel de Paris, 24 janvier 2024 n° 21/15897). Il ne faut donc pas confondre droit de préférence légal et droit de préférence contractuel. Le premier est d’ordre public (Cass. 3e civ., 28 janv. 2018, n° 17-14.605 : JurisData n° 2018-011180) et s’applique donc quand bien même le bail serait muet à ce sujet. Le second résulte exclusivement de la négociation des parties.
Contractualiser une priorité de rachat au bénéfice du preneur est particulièrement protecteur, puisqu’une telle clause demeure efficace malgré la délivrance d’un congé portant refus de renouvellement avec offre d’indemnité là où l’article L. 145-46-1 du Code de commerce est inopérant. Reste qu’un congé sans versement d’indemnité, sous réserve qu’il ne soit pas contesté ou qu’un tribunal reconnaisse la gravité et le caractère sérieux des infractions reprochées, exonère le bailleur de proposer à son ancien locataire d’acheter le local.
On s’aperçoit ainsi que le droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce est aisément contournable puisqu’il suffira au bailleur de délivrer un congé avec refus de renouvellement (avec ou sans indemnité) pour éviter de proposer le bien à son locataire. Tel était d’ailleurs le cas dans l’affaire traitée par la cour d’appel de Paris. La société locataire a sollicité le renouvellement du bail, que la bailleresse a refusé donnant à la preneuse congé avec offre de versement d’une indemnité d’éviction.
Postérieurement au congé, la propriétaire a vendu les locaux. La nouvelle bailleresse a ensuite fait assigner en référé la preneuse aux fins principales de voir ordonner son expulsion, sans paiement d’une indemnité d’éviction et de voir fixer l’indemnité d’occupation. Le juge des référés a, entre autres, ordonné une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, reconnaissant ainsi que les griefs allégués n’étaient suffisamment graves pour justifier l’expulsion «sèche» (soit sans indemnité d’éviction) du preneur.
C’est alors que la société locataire a assigné sa nouvelle bailleresse aux fins de voir annuler la vente au motif que cette dernière se serait opérée en violation de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La cour d’appel confirme néanmoins le jugement rendu et considère que le preneur reste privé du droit de priorité de rachat des murs du fait du congé délivré, tout en précisant que la situation aurait été différente si la convention locative contenait une clause instituant un droit de préférence au bénéfice du locataire.
Exclusion du droit de préférence légal en cas de vente judiciaire
La Cour de cassation nous donne un exemple supplémentaire d’exclusion du droit de préférence légal dans son arrêt du 30 novembre 2023 (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 novembre 2023, 22-17.505). Dans le cas d’espèce, un jugement d’adjudication a été rendu le 16 mai 2019 suite à la procédure de saisie immobilière engagée par la société Hsbc France, contre les propriétaires d’un local commercial donné à bail. Le 29 mai 2019, la locataire a déclaré exercer son droit de préférence légal sur le local adjugé.
Le 6 juin 2019, la commune a décidé d’exercer son droit de préemption urbain. C’est dans ce contexte que la locataire a demandé au juge de l’exécution de juger irrégulière cette déclaration, intervenue postérieurement à la sienne, et d’être déclarée adjudicataire au lieu et place de la Sci et de la commune. La cour d’appel a toutefois rejeté sa demande au motif que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce sont parfaitement «incompatibles avec la procédure de saisie-immobilière au cours de laquelle le propriétaire de l’immeuble saisi n’a pas la qualité de vendeur», et qu’elles ne s’appliquent pas en cas de vente judiciaire sur saisie.
La Haute juridiction rejette le pourvoi formé par la locataire et confirme qu’en cas de ventes faites d’autorité de justice, comme les ventes judiciaires sur saisie-immobilière, le droit de préférence Pinel n’a pas vocation à s’appliquer. Cet arrêt est ainsi le prolongement de celui rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation dans lequel celle-ci précisait que la vente d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice et constitue donc une dérogation au principe édicté par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce (Cour de cassation, Chambre commerciale, 23 mars 2022, n° 20-19.174)
Un principe devenu exception
Outre les exceptions précédemment énumérées, s’ajoutent celles prévues à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. En effet, le dernier alinéa dispose que : «Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du Code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code. »
Ne sont ainsi pas concernées par cet article la vente des parts d’une société ou encore celle d’un local nu. Il existe d’ailleurs encore de nombreuses interrogations sur le champ d’application de ce dispositif. Reste qu’au regard des dérogations déjà existantes, il est légitime de se demander si le principe édicté par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce n’est finalement pas devenu l’exception…
> Lire l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 septembre 2023
> Lire l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 30 novembre 2023
> Lire l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 25 janvier 2024