Alors que les ministres de l’Economie et du Commerce viennent de lancer les Rencontres de la simplification (sic !), le serpent de mer de la lettre recommandée à double détente, revient à la surface à l’occasion d’un arrêt de la Cour de cassation. Dans sa décision du 16 mars (Cass. 3e Civ, 21-22.240), elle reconnaît comme régulière la notification d’un congé par R/AR le dernier jour du délai de préavis – «peu important la date de réception par le destinataire !». Mais ce n’est encore-là qu’une des chausses-trappes d’un mécanisme introduit par la loi Pinel et obscurci par la loi Macron. Quelques lignes sur cet imbroglio à lire attentivement…
Par Me Michaël Cohen-Trumer, avocat à la Cour (Cabinet Cohen-Trumer)
Par un arrêt du 16 mars 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a indiqué « qu’une lettre envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée, est régulière si elle est présentée par les services de La Poste au destinataire habilité à la recevoir, peu important la date de réception par le destinataire ».
La Haute juridiction valide un congé triennal envoyé par le locataire par lettre recommandée le dernier jour du délai de préavis de 6 mois, bien que cette lettre ait été reçue par le bailleur moins de 6 mois avant l’échéance triennale. Cet arrêt est l’occasion de revenir sur l’histoire du formalisme du congé dans le cadre d’un bail commercial.
I. L’évolution du formalisme du congé
C’est la loi du 18 juin 2014, dite Pinel – qui a procuré et continue de procurer encore beaucoup de travail aux avocats – qui a permis aux parties de donner congé, pour une échéance triennale ou en fi n de bail, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception plutôt que de recourir à la signification par huissier. Cette modification a réussi un exploit rare : mettre l’intégralité de la doctrine des baux commerciaux d’accord ! La doctrine a unanimement critiqué cette possibilité de recours à la lettre recommandée.
Pour faire l’économie d’un acte d’huissier, le législateur a supprimé toute la sécurité juridique qui s’attache à un exploit d’huissier pour un acte aussi important que le congé, qu’il soit triennal ou en fin de bail. Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 a créé un article R. 145-1-1 précisant que « lorsque le congé prévu à l’article L. 145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre ».
Puis la loi du 6 août 2015, dite loi Macron, a supprimé le recours à l’acte extrajudiciaire en matière de baux commerciaux pour le congé en fin de bail, prévu à l’article L. 145-9 du Code de commerce. Cependant, elle a laissé le choix du recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception et l’acte extrajudiciaire pour le preneur dans le cadre du congé triennal – le bailleur devant lui nécessairement passer par exploit d’huissier – et a généralisé ce choix dans un certain nombre de cas.
Si le législateur semble avoir entendu les critiques concernant la dangerosité du recours à la lettre recommandé pour le congé en fin de bail, on se demande bien pourquoi il n’a pas pris en compte ces critiques pour le congé en cours de bail. Pire, le législateur a étendu le recours à la lettre recommandée à d’autres hypothèses, comme par exemple pour la demande de renouvellement du preneur.
Les débats parlementaires nous indiquent que cette possibilité du recours à la lettre recommandé avait pour objectif de délester les parties du « poids financier [pesant] sur les parties contractantes puisque le recours à un acte extrajudiciaire pour notifier une décision est plus onéreux que l’utilisation d’une lettre recommandée. Par exemple, la demande de renouvellement d’un bail commercial par acte extrajudiciaire coûte 80 euros conformément au décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale alors qu’une lettre recommandée avec avis de réception coûte au minimum 4,55 euros ».
Pourtant, il a été noté dans ces débats parlementaires que « premièrement la signification d’un document par un huissier donne date et contenu certains aux actes. Deuxièmement il constitue le point de départ de certains délais en matière de recours ».
Concernant le congé, nous avons donc aujourd’hui plusieurs situations distinctes :
– Si le congé est donné par le preneur en cours de bail (article L. 145-4 du Code de commerce), il a le choix entre la lettre recommandée et l’acte d’huissier,
– Si le congé est donné par le bailleur en cours de bail (article L. 145-4 – « afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain »), il doit passer par un huissier,
– Le congé donné par le preneur ou par le bailleur en fin de bail (article L. 145-9) doit être fait par acte d’huissier.
Et il ne s’agit que de l’hypothèse du congé. Certains autres actes peuvent également être adressés par lettre recommandée mais d’autres sont toujours nécessairement effectués par exploit d’huissier. Le législateur a allégé le preneur des frais d’huissier concernant le congé en cours de bail, mais l’a contraint à une consultation d’un professionnel du droit pour y voir plus clair sur le formalisme de ses actes !
Et puis, comme l’avait indiqué la doctrine à l’époque de la loi Pinel, le recours à la lettre recommandée pose des difficultés au regard des dates, comme dans l’espèce commentée.
II. La date à prendre en compte pour un congé R/AR
Les faits ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 16 mars 2023 sont les suivants :
Un locataire a souhaité mettre un terme à son bail en cours de route. La prochaine échéance triennale de son bail était le 31 juillet 2016. Conformément à l’article L. 145-4 du Code de commerce, le locataire qui souhaite mettre un terme à son bail pour une échéance triennale doit donner son congé «au moins six mois à l’avance». Le locataire avait en l’espèce jusqu’au 31 janvier 2016 pour adresser son congé à son bailleur. C’est à cette date du 31 janvier 2016 très exactement que le preneur s’est rendu à la poste et a fait partir son congé, qui a été réceptionné par le bailleur le 5 février 2 016.
Le bailleur a alors contesté la validité du congé triennal en considérant que la date à prendre en considération était la date de réception de la lettre recommandée, soit le 5 février 2016, et qu’en conséquence le locataire n’avait pas respecté le préavis de 6 mois prévu par la loi. La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 10 juin 2021, avait validé le congé triennal adressé par le preneur en considérant que la date à prendre en compte est celle, à l’égard de celui qui y procède, de l’expédition.
Le bailleur a formé un pourvoi et la Cour de cassation l’a rejeté en indiquant « qu’ayant été délivré avant l’entrée en vigueur du décret n° 2016-296 du 11 mars 2016, le congé était régi par l’article 668 du Code de procédure civile, en sorte qu’une lettre envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée, est régulière si elle est présentée par les services de la poste au destinataire habilité à la recevoir, peu important la date de réception par le destinataire ».
Le décret d’application de la loi Macron, n° 2016-296 du 13 mars 2016, a précisé la date à prendre en considération dans le cadre d’un congé triennal par lettre recommandée, en créant un article R. 145-38 du Code de commerce, indiquant que « la date de notification à l’égard de celui qui y procède est celle de l’expédition de la lettre et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire ».
En l’espèce, le congé a été adressé par le locataire le 31 janvier 2016 et le décret n° 2016-296 n’avait pas encore été publié. Pour la période entre l’entrée en vigueur de la loi Macron et son décret d’application, il convient, selon la Cour, de se rapporter au droit commun et à l’article 668 du Code de procédure civile qui retient toutefois la même solution (date d’expédition pour celui qui y procède et date de première présentation à l’égard du destinataire). La Haute juridiction valide dès lors le congé triennal adressé par le preneur, la date à retenir étant le 31 janvier 2016, soit 6 mois avant l’échéance triennale.
On peut regretter que le décret n° 2016-296 du 13 mars 2016 ait retenu comme date à prendre en compte une double date selon que l’on se place du côté de l’expéditeur ou du côté du destinataire. Cela n’avait rien d’une évidence et d’ailleurs, le décret d’application de la loi Pinel, n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 avait créé un article R. 145-1-1 du Code de commerce qui prévoyait, dans le cadre du feu congé en fin de bail par lettre recommandée, de prendre en compte uniquement « la date de la première présentation de la lettre ».
La loi Macron a supprimé l’usage de la lettre recommandée pour le congé en fi n de bail et donc également l’article R. 145-1-1. Elle a laissé l’usage de la lettre recommandée pour le congé triennal et en a même élargi l’usage à d’autres hypothèses tout en créant un nouvel article R. 145-38 qui précise la date à retenir dorénavant, date qui diffère de celle précédemment retenue par l’article R. 145-1-1 et qui est identique au droit commun. On se demande d’ailleurs l’utilité d’avoir créé un texte spécial qui est strictement identique au texte général !
Le choix de l’article R. 145-38 de retenir, à l’instar du droit commun prévu à l’article 668 du Code de procédure civile, deux dates – la date d’expédition pour l’expéditeur et la date de première présentation pour le destinataire – est parfaitement inadapté puisque les actes ouverts à la lettre recommandée sont tous soumis à un délai de notification précis ou font courir un délai impératif. Il en est ainsi du congé triennal qui doit être fait dans un délai précis : au moins 6 mois avant l’échéance triennale.
Le congé triennal ne peut pas avoir deux dates. Il faudra donc en choisir une parmi les deux proposées par le texte. Mais alors laquelle choisir et comment ? La Cour de cassation, en validant le congé expédié le 31 janvier 2016 et réceptionné le 5 février 2016, a choisi comme date à retenir la date d’expédition « peu important la date de réception ». Ce choix est critiquable puisque le seul et unique objectif du préavis de 6 mois pour le congé triennal est de laisser au bailleur le temps de s’organiser avant le départ de son locataire et de rechercher un nouveau locataire.
En choisissant la date d’expédition et non la date de réception du courrier, la Cour Suprême fait fi de cet objectif et réduit, certes de quelques jours uniquement, le délai de préavis du bailleur, qui n’a eu connaissance du congé que le 5 février. L’objectif du préavis, instauré au bénéfice du bailleur pour trouver un autre locataire, aurait dû faire pencher la balance vers le choix de la date de réception du courrier recommandé.
Il est probable que la conséquence extrêmement grave du choix de retenir la date de réception, à savoir le report des effets du congé à la prochaine échéance triennale (et donc le paiement des loyers pour trois ans supplémentaires), a incité la Cour de cassation a préféré la date d’expédition. Le plus simple aurait évidemment été que la loi Macron supprime le recours à la lettre recommandée, pas uniquement pour le congé en fi n de bail, et qu’elle s’abstienne de l’étendre à d’autres actes.
Le nouvel article R. 145-38 est d’autant plus dangereux qu’il précise que « lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire ». Un congé donné par lettre recommandée adressée à l’extrême limite du délai légal mais qui n’est pas présentée ne pourra pas être réitéré par exploit d’huissier à temps.
Comme l’intégralité de la doctrine, il convient donc de vivement conseiller de proscrire l’usage de la lettre recommandée et de solliciter un huissier.
Notes :
1. Cass 3e Civ., 16 mars 2023, n° 21-22. 240.
2. Rapport n° 2498 de la commission spéciale chargée d’examiner, après engagement de la procédure accélérée, le projet de loi (n° 2447) pour la croissance et l’activité.
3. CA Versailles 12e Chambre, 10 juin 2021, n° 18/08227.
> Lire l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 mars 2023