Contrairement aux principes du Code civil, le décret Tertiaire n’attribue pas précisément leurs obligations au bailleur et au locataire. Mais l’obligation d’atteindre les objectifs de performance énergétique est pour sa part certaine – avec sanctions à la clé. Elle met donc les deux parties dans le devoir de contracter, nous dit l’auteur ; même si des discutions urticantes (par exemple, qui sera le débiteur de quoi ?) sont à prévoir dans ce mariage forcé à la Molière… dont on ne sait pas bien qui, comme Sganarelle, sera l’obligé de l’autre.
Par Me André Jacquin, avocat-associé (Jacquin-Maruani Associés)
Le Dispositif Eco Energie Tertiaire (Deet) institué par la loi Grenelle II, destiné à l’amélioration de la performance énergétique, dispositif peu intelligible et complexe, a créé une innovation importante concernant les relations bailleurs/locataires. Les conditions d’application de celui-ci créent en effet un mécanisme intellectuellement surprenant.
Contrairement au concept de droit commun du Code civil en matière de bail, d’ailleurs en cours de révision dans le cadre de la réforme des contrats spéciaux, le législateur adopte ici un nouveau paradigme, en instituant le principe selon lequel le bailleur et le preneur sont tenus conjointement des obligations de la loi sans hiérarchie. Grande première, la loi prévoit, dès lors, une coresponsabilité du bailleur et du preneur quant à l’atteinte des objectifs énergétiques fixés par la loi, à savoir :
– soit une réduction graduelle de la consommation de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence déterminée,
– soit une réduction de la consommation énergétique par rapport à un seuil exprimé en valeur absolue.
Ainsi, et à rebours de tous les principes habituels selon lesquels les obligations du bailleur et du preneur sont clairement définies par le Code civil, et de manière hiérarchique, même si s’agissant de règles supplétives, les parties peuvent le cas échéant y déroger par des dispositions contractuelles, ici chacun est responsable de la réalisation de l’objectif sans que les obligations de l’un ou de l’autre soient préalablement définies. Le législateur invite ainsi le bailleur et le preneur à travailler ensemble, pour définir conjointement, de manière contractuelle les actions qu’ils doivent mener pour parvenir à l’objectif prévu, par l’élaboration d’un plan d’actions concerté.
La loi précise à cet égard, au terme de l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation (Cch) : «Les propriétaires de bâtiments….. et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation (d’atteinte des objectifs prévus), pour les actions qui relèvent de leur responsabilité respectives, en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles.»
Dès lors, les parties devront mettre en place différentes actions et notamment :
– La performance énergétique des bâtiments,
– l’installation d’équipements performants et de dispositifs de contrôle,
– les modalités d’exploitation des équipements,
– l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie
– le comportement des occupants.
Si les parties aboutissent à un tel accord, celui-ci devra être contractualisé, le plus souvent par la rédaction et la signature d’un avenant au bail, dans l’hypothèse d’un bail existant. Pour autant, aucune disposition légale n’en impose la rédaction. Si, toutefois la discussion des parties échoue, aucune solution n’est envisagée par le texte, ce qui peut poser un sérieux problème.
Or, on sait déjà que les discussions seront urticantes dès lors que pourra être en jeu la réalisation de travaux, pour des montants relativement importants. Il conviendra, dès lors, de déterminer les conditions de réalisation de ces travaux en site occupé. Il conviendra surtout de définir qui en sera financièrement débiteur.
Dès lors que la loi impose aux parties, prises individuellement, une obligation de résultat au titre des objectifs prévus, celles-ci sont contraintes au mariage forcé sans alternative possible. Ce mariage forcé est d’autant plus sûr que le texte prévoit des sanctions en cas de refus de consentement.
En effet, les parties encourent conjointement et de manière solidaire les sanctions financières prévues par le texte (article R. 185-2 du Code de la construction et de l’habitation). En cas de non-respect des objectifs prévus par la loi, le préfet compétent peut mettre en demeure les assujettis d’établir un programme d’actions dans un délai de six mois respectant leurs obligations et de s’engager à le respecter.
A défaut de transmission du programme d’action concertées dans le délai de six mois après sa première mise en demeure, le préfet pourra mettre en demeure individuellement le propriétaire, et le cas échéant le preneur, d’avoir à adresser leur programme d’actions. Si le programme d’actions n’est pas envoyé dans le délai imparti, il sera procédé à une publication du nom de la partie défaillante sur le site Internet des services de l’Etat, site a priori public.
Une amende administrative allant de 1.500 euros pour les personnes physiques à 7.500 pour les personnes morales pourra être également imposée à la partie défaillante. Ici encore, les autorités se réservent la possibilité de publier les assujettis récalcitrants qui ne donnent pas suite aux mises en demeure sur un site Internet des services de l’Etat. Il en va de même en cas de non-réalisation du programme approuvé par le préfet, après qu’un procès-verbal de carence ait été établi par le préfet dans le cadre d’une procédure contradictoire.
Comme dans la pièce-ballet éponyme de ce cher Molière, on ne peut qu’être sceptique sur les conditions d’application du Dispositif Eco Energie Tertiaire institué par la loi. Reste une inconnue : qui sera le Sganarelle de la pièce ?
* Comédie en un acte de Molière et Lulli, 1664.