Un décret compliqué, parce que présenté sous forme technique. Mais, au-delà de l’avalanche de questions que cette apparence pose, de nombreux pièges font penser qu’il n’y a pas le feu au lac, alors qu’une fois la première gorgée avalée, il faudra boire ce calice jusqu’à la lie. Comptabilisation des surfaces qui font de vous un assujetti sans le savoir, objectifs si lointains qu’on en évalue mal les conséquences, multiplication à prévoir des normes Rse… et, surtout, qualification de la nature des travaux à entreprendre qui risquent, selon l’auteur, de devenir des modifications notables au sens des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, et donc d’impacter le loyer et de valoriser le bien du propriétaire ! Il y a donc lieu, pour les locataires de se pencher sur la question. Et vite !
Par Me Pascal Jacquot, avocat au Barreau de Paris (Fidal)
Pourquoi tous les locataires devraient s’intéresser au décret Tertiaire, et vite ? Parce que s’ils n’adaptent pas leur bail en conséquence, ils vont devoir payer de grosses sommes à leurs bailleurs. Mais avant de justifier cette affirmation, il convient de comprendre pourquoi tout le monde ou presque passe à côté de ce texte (15 % seulement des surfaces ont été déclarées à l’échéance pourtant repoussée à maintes reprises), alors qu’ils sont 82 % à dire en connaître le contenu (sondage Sitowie, «Le Moniteur» du 24 mars 2023).
Pour cela, il faut remonter aux lois Grenelle de 2009 et 2010 qui fixent notamment l’objectif de diviser par cinq les consommations d’énergie dans les bâtiments, mais dont le décret d’application, le «décret Tertiaire» du 9 mai 2017 a été suspendu puis annulé par le Conseil d’Etat car reposant sur des études et des plans d’actions qui devaient être conçus en à peine plus d’un mois, avant le 1er juillet 2017 ! Pour ne pas reproduire un tel échec, l’Etat (la Dhup) va dorénavant avancer masqué : seules les consommations d’énergie devront être déclarées. Tout le reste sera laissé à l’entière discrétion des acteurs : du choix de l’année de référence jusqu’au plan d’actions, en passant par la répartition des rôles ou aux modulations des objectifs, objectifs qui ne sont même pas tous encore définis et qui surtout apparaissent lointains : 2030, au plus tôt.
Tout est d’ailleurs sciemment si «technique» (la Foire aux Questions de l’Ademe fait plus de 100 pages !), qu’au mieux on délègue tout à des bureaux d’études ou autres énergéticiens qui se gardent bien de vous expliquer à quoi en réalité vous vous engagez pour ne pas vous effrayer, d’autant que le concurrence entre eux est féroce. Même les sanctions en cas d’absence de ces déclarations interrogent. Qu’est-ce que 7 500 € par an pour une grande entreprise ? A l’inverse, en quoi un commerçant indépendant peut-il être touché par le fait que son nom (et non son enseigne) soit publié sur Internet parmi des milliers d’autres d’une longue liste de name&shame ?
De même, pour ne toujours pas effrayer les acteurs, on va retenir un seuil d’assujettissement qui semble exonérer la plupart d’entre eux : 1 000 m². Sauf que ce n’est pas la surface du local, mais de la surface cumulée de tout l’ensemble immobilier. Vous êtes profession libérale et vous exercez à votre domicile dans un bureau de 15 m² ? Eh bien vous pouvez vous retrouver assujetti parce que, dans votre copropriété, il y a des commerces en pied d’immeubles et d’autres bureaux dans les étages, dont la surface globale atteint ou dépasse ces 1 000 m². Vous êtes agriculteur (secteur primaire) ou industriel (secteur secondaire), là aussi vous pouvez néanmoins être assujetti car vous avez des réserves, des entrepôts, des bureaux, des show-rooms (… tout le reste étant tertiaire) dont la surface cumulée atteint ou dépasse ces 1 000 m².
Pire, vous êtes un particulier et louez parfois votre appartement sur AirBnB ? Pas de quoi vous sentir concerné, même si vous possédez un hôtel particulier de plus de 1 000 m². Mais si vous remplacez un assujetti, ne serait-ce parce que votre prédécesseur exploitait une surface tertiaire, ici et ailleurs, eh bien vous serez alors automatiquement assujetti. L’Etat a même étendu récemment ce «dispositif» (comme il l’appelle) à tous les immeubles neufs et qui seront à l’avenir édifiés, alors que le texte d’origine ne visait que les immeubles existants à la date de publication de la loi, le 24 novembre 2018. Bref, tout le monde (sauf l’église, l’armée et la police) risque un jour ou l’autre d’être assujetti, et beaucoup le sont sans doute déjà, sans forcément le savoir.
Mais surtout, l’objectif n’est pas réellement de déclarer ses consommations d’énergie sur une plateforme Internet dédiée (dite Operat). C’est en réalité de faire entrer progressivement et subrepticement tous les acteurs économiques dans un échéancier d’obligations de travaux programmées. La preuve en est le fait qu’on puisse toujours faire ses déclarations aujourd’hui et qu’on pourra toujours les faire, quand bien même l’échéance à ce jour fixée au 31 décembre 2022 (après le 30 septembre 2020, puis le 30 septembre 2021, puis le 30 septembre 2022) est expirée. Là où cet échéancier d’obligations est particulièrement retors pour le locataire est que tout est organisé pour qu’il ne puisse prendre conscience de la réalité de ses engagements qu’en 2032 au plus tôt.
Sera-t-il encore là dans huit ans et demi ? Et même s’il part entretemps, il aura, sans le savoir, engagé son successeur dans ce compte à rebours inarrêtable et prendra dans ses nouveaux locaux sans doute la suite d’un autre assujetti. S’il ne peut pas saisir l’importance de son engagement avant 2032 c’est parce qu’Operat ne dira si le premier seuil de consommations d’énergies de 2030 est respecté ou non qu’au cours du dernier trimestre 2031. Auparavant, aucune obligation, et notamment pas pour le bailleur, d’informer le preneur où le bien se situe par rapport à cette obligation de réduction des consommations d’énergies.
L’annexe au bail prévue par cette réglementation consistant juste en une «évaluation du respect de l’obligation» (article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation) ne peut évidemment pas exister tant que cette évaluation ne peut pas être faite, soit en 2032 au plus tôt. Quant à la publication «de la consommation des trois années écoulées, des objectifs passés et du prochain objectif à atteindre» (même article), le décret d’application du 30 juin 2021 prévoit juste qu’elle ait lieu par tout moyen «permettant un accès aisé à l’information» (article R. 174-32 du même code) sans aucune précision sur qui doit la faire, ni aucune sanction.
Or, même si 2032 est loin, surtout pour un locataire dont l’occupation n’est, par définition, que temporaire, il a tout intérêt à s’en préoccuper dès à présent. D’une part, parce qu’il ne pourra plus modifier ses objectifs personnels de consommations après le 31 décembre 2027, dernier délai. C’est au plus tard à cette date qu’il pourra demander une modulation laquelle devra être justifiée par un dossier technique comprenant tant d’études, de notes, de calculs et d’avis de sachants qu’il faudra des mois pour ne pas dire des années à le constituer. D’autre part et surtout, le plus tôt il se rapprochera de son bailleur pour convenir du plan d’actions, le plus tôt il pourra agir lui-même sur ses consommations et réduire ainsi le coût que le bailleur ne manquera pas sinon de lui faire entièrement supporter.
En effet et contrairement à ce que pensent beaucoup de locataires, si rien n’est dit dans le bail sur le décret Tertiaire, ce seront alors eux, et non les bailleurs, qui devront assumer l’entier coût des dépenses en résultant. Les coûts les plus importants seront à l’évidence des remplacements d’équipements et des travaux dits «de mise aux normes», lesquels sont d’habitude contractuellement mis à la charge du preneur, à la seule exception des «grosses réparations» de l’article 606 du Code civil, que les baux post-Pinel ne peuvent plus lui imputer. Cependant, lorsqu’il s’agit comme ici, non pas de «réparations» mais d’amélioration, la jurisprudence écarte même cet article 606 car ce texte est conditionné à la présence de dégradations affectant la structure de l’immeuble. Par conséquent, pas d’exception, ce seront tous les travaux de performance énergétique qui seront à la charge du preneur s’il laisse les choses en l’état.
Et encore, s’il les entreprend lui-même, il pourra au moins choisir le planning d’intervention et le devis le moins cher ; mais rien n’empêche le bailleur de s’en occuper seul, directement, et d’en demander ensuite l’entier remboursement à travers les charges. A tout cela s’ajoute les habituels aménagements et dérogations à l’article 1724 du Code civil qui permettent au bailleur de faire à tout moment des travaux dans les locaux loués et dans l’immeuble, sans indemniser le preneur pourtant empêché ainsi d’exploiter pendant des semaines.
Certains répliquent toutefois qu’il n’est absolument pas certain qu’il faille entreprendre de tels travaux puisque le décret Tertiaire permet des actions de sensibilisation du personnel ou de gérer intelligemment ses équipements. Mais, soyons réaliste : éteindre la lumière ou adapter la température permettra au mieux de réduire de 20 % ses consommations, pas d’atteindre les 40 % voulus pour 2030 et certainement pas les 60 % attendus pour 2050. Tous les ingénieurs s’accordent à dire que pour gagner ces 10 % à 20 % d’économie d’énergie supplémentaires, il faudra obligatoirement travailler sur l’enveloppe du bâtiment.
Or, refaire les façades, les planchers, changer le système de chauffage ou isoler les murs représenteront des sommes colossales que les bailleurs, eux, auront doublement intérêt à engager. Tout d’abord parce que cela va leur permettre de déplafonner le loyer au moment du renouvellement. Les travaux de performance énergétique devraient être qualifiés de «modification (notable) des caractéristiques du local» au sens des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. Le loyer pourrait s’en trouver valorisé dès le renouvellement suivant, et ce, même si le preneur assume lesdits travaux, si et seulement si le bail contient une clause d’accession en fin de bail, et non en fin de jouissance, ce qui là encore est plutôt fréquent.
Et s’il oublie ce déplafonnement au premier renouvellement, le bailleur aura même la possibilité d’invoquer ces travaux lors du second renouvellement, au titre des «améliorations apportées aux lieux loués» de l’article R. 145-8 du même code, pour à nouveau augmenter le loyer, sous réserve toutefois qu’il en ait assumé au moins pour partie la charge, directement mais aussi indirectement, à travers une franchise ou une réduction momentanée du loyer.
Toutefois, le plus grand intérêt du bailleur à une isolation performante du bâti réside dans sa «valeur verte», c’est-à-dire la «la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale» (Ademe, 2011). L’exemple récent des logements montre que cette valeur n’est pas théorique puisque le site d’annonces de «Particulier à Particulier» relève un gain de l’ordre de 20 % à la revente («PAP» Actualités, 20 octobre 2020).
A l’opposé, le déclassement des «passoires thermiques» est encore plus frappant. Nul besoin d’être devin pour prédire qu’avec les entrées en vigueur prochaines des obligations Rse, de la taxonomie européenne, de la directive Csrd ou des scores Esg, l’immobilier tertiaire va de plus en plus être valorisé sur des critères environnementaux, dont il serait d’autant plus regrettable que les locataires, simples occupants de passage, en supportent seuls les contraintes et les coûts correspondants.