Avenant systématique accompagné d’une lettre d’information, avenant général ajouté à la faveur d’un avenant particulier, article figurant bien entendu dans tout nouveau bail… Voilà à quoi peut ressembler la clause du bail visant l’application du décret Tertiaire. Ce n’est qu’un exemple, elle peut prendre d’autres formes. Mais elle donne un avant-goût des obligations respectives pesant sur le bailleur, mais surtout sur le preneur en termes d’information, d’aménagements, de déclaration et de remboursement au propriétaires des frais qu’il engage en vue réaliser ces objectifs légaux… En fin de parcours, on y constatera, notamment, que le premier «s’engage à tenir indemne (le second) de toute sanction qui serait prononcée à son égard en raison du non-respect par le preneur des obligations dont il a la charge.
Rappel des objectifs destinés à réduire les consommations d’énergie
Aux termes de l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation,
«I. – des actions de réduction de la consommation d’énergie finale doivent être mises en œuvre dans les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire, définis par décret en Conseil d’Etat, existants à la date de publication de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, afin de parvenir à une réduction de la consommation d’énergie finale pour l’ensemble des bâtiments soumis à l’obligation d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010.
Les actions définies au présent article s’inscrivent en cohérence avec les objectifs fixés par la stratégie nationale de développement à faible intensité de carbone mentionnée à l’article L. 222-1 B du Code de l’environnement […].
II. – Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation prévue au I pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles».
Quelle que soit la superficie du local occupé par le preneur et/ou de la surface de l’ensemble immobilier et/ou du centre commercial, bailleur et preneur entendent se soumettre à toutes les obligations résultant de la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 – dont sont issues les stipulations rappelées ci-dessus, de ses décrets d’application et arrêtés encadrant la rénovation énergétique du parc tertiaire et visant à réduire la consommation énergétique, améliorer la performance énergétique du local et/ou de l’ensemble immobilier et/ou du centre commercial.
Il est rappelé que le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (dit «Dispositif Eco Energie Tertiaire»), pris en application de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite «loi Elan», prévoit une obligation légale de réduction des consommations d’énergie du parc immobilier tertiaire existant.
L’ensemble immobilier et/ou le centre commercial est concerné par cette obligation en ce qu’il répond à l’un des critères suivants :
– Il héberge exclusivement des activités tertiaires sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1000 m² ou ;
– Il constitue un bâtiment à usage mixte hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m² ou ;
– Il fait partie d’un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m².
Selon l’article R. 131-39 du Code de la construction et de l’habitation, «[…] II. – les actions destinées à atteindre les objectifs mentionnés au I portent notamment sur :
«1° La performance énergétique des bâtiments ;
«2° L’installation d’équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements ;
«3° Les modalités d’exploitation des équipements ;
«4° L’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants».
Pour accomplir ces objectifs (ci-après les «objectifs»), notamment en ce qui concerne les conditions d’exploitation et d’utilisation des locaux loués, le bailleur et le preneur s’engagent à collaborer activement.
Engagements du preneur
Pour atteindre les objectifs légaux de réduction de la consommation d’énergie, le preneur s’engage :
– A transmettre au bailleur toutes informations nécessaires, chaque année et au plus tard à la date anniversaire de la date de prise d’effet du bail notamment sur les caractéristiques énergétiques et environnementales, sur les consommations énergétiques et la production de gaz à effet de serre, des équipements qu’il aura mis en place dans les locaux loués et relatifs au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, au traitement des déchets, à l’éclairage, etc. ;
– A informer le bailleur de toute modification éventuelle des équipements des locaux loués ou de toute installation d’un nouvel équipement qui aurait des conséquences sur la consommation énergétique et la production de gaz à effet de serre, et à transmettre le cas échéant au bailleur la documentation technique concernée correspondante ;
– A aménager les locaux loués, lors de la prise de possession mais aussi au cours du bail, en vue d’un usage économe en énergie, et, d’une manière générale, à souscrire à toutes les initiatives quelles qu’elles soient ayant pour but de diminuer les consommations et charges énergétiques ;
– A exécuter à ses frais, en tenant compte des contraintes liées aux spécificités de l’exploitation, et sans préjudice du Cpta ci-annexé et des autres contraintes réglementaires, notamment Erp, santé et sécurité, de la qualité de l’air et du contrat de bail, les actions relatives au locaux loués nécessaires pour atteindre les objectifs, actions portant notamment et le cas échéant, sur l’installation d’équipements performants et à faible consommation (éclairages Led, récupération d’énergie, températures de consigne, extinction de tous les appareils en dehors des heures d’occupation, etc… ), et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements, sur les modalités d’exploitation des équipements, sur l’adaptation des locaux loués à un usage économe en énergie et sur le comportement des occupants en sensibilisant et en incitant le personnel, les équipes, les prestataires et la clientèle à adopter un comportement écoresponsable ;
– A élaborer et à effectuer à ses frais, dans un délai de six mois suivant la fin de chaque année civile de référence, la déclaration annuelle de consommation d’énergie pour les locaux loués sur Operat, la plateforme numérique prévue par l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, son décret d’application et les textes subséquents, comportant notamment :
* toutes les données de consommations énergétiques (électricité, gaz, autres… ) dans le local,
* toutes informations utiles permettant le cas échéant d’identifier les compteurs (électricité, gaz, autres… ) et leurs références, ainsi que la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements installés dans les locaux loués, et relatifs au chauffage, au refroidissement, à l’éclairage, à la ventilation, au traitement des déchets, à l’eau,
* les conditions d’occupation et d’utilisation du local,
* le cas échéant, les actions mises en œuvre en vue de la réduction des consommations d’énergie;
– A transmettre au bailleur, chaque année, la copie de l’attestation numérique annuelle générée par la plateforme numérique Operat ;
– A permettre au bailleur et/ou aux personnes qu’il aura missionnées, à tout moment, en adressant un préavis de 48 h (sauf en cas d’urgence) au preneur et en se faisant accompagner par un représentant du preneur si celui-ci en fait la demande, d’accéder aux locaux loués pour déterminer les actions à entreprendre et pour effectuer toutes actions, tous travaux et toutes mesures de contrôle nécessaires pour atteindre les objectifs ;
– A souffrir l’exécution par le bailleur des travaux et interventions liés à ces objectifs, y compris les rénovations relatives à l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments, les travaux de renouvellement des équipements, les actions d’optimisation et d’exploitation des équipements, dans les locaux loués et dans l’immeuble, pendant toute la durée du bail et, le cas échéant, de sa prorogation ou de ses éventuels renouvellements, sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution du loyer alors même que ces travaux dureraient plus de vingt-et-un jours et quels qu’en soient les inconvénients qui pourraient en résulter ;
– A rembourser au bailleur, les dépenses liées à l’entretien et aux travaux portant sur les locaux loués et sur les parties communes de l’immeuble, (à hauteur de sa quote-part) ainsi que les coûts exposés par le bailleur pour atteindre les objectifs, à savoir et notamment, ceux liés, le cas échéant :
* Aux mesures, aux études, aux audits et à leurs actualisations, aux programmes d’actions et à leurs actualisations, aux contrôles et aux déclarations annuelles des consommations d’énergie ;
* Aux coûts d’acquisition, de réparation, de maintenance, de rénovation ou de remplacement de tous équipements performants ou dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements, les diagnostics de performance énergétique, les rénovations relatives à l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments, les actions d’optimisation et d’exploitation des équipements
* Aux travaux justifiés par l’amélioration des performances énergétiques en ce compris les travaux de réduction de la consommation d’énergie finale du centre commercial, ainsi que les travaux de renouvellement des équipements y afférents, étant toutefois précisé que le bailleur conservera à sa charge les dépenses de travaux relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux
* Aux frais et honoraires liés aux éventuelles certifications environnementales du centre commercial, ainsi que les honoraires, frais, études, rémunérations et charges sociales éventuelles du personnel ou des prestataires chargés de recueillir et de transmettre les données de consommations énergétiques.
Engagements du bailleur
Le bailleur s’engage à informer le preneur des travaux portant sur l’ensemble immobilier et/ou le centre commercial pour atteindre les objectifs, qu’il, ou le cas échéant la copropriété, envisage de réaliser, dès lors qu’il en aura eu connaissance.
Dans un souci d’efficacité et de bonne administration, le bailleur se réserve la faculté, au cours du présent bail, de centraliser entre ses mains l’ensemble des données de consommation d’énergie des exploitants du centre commercial suivant la liste ci-dessus et/ou de déléguer à un prestataire de service la transmission sur la plateforme numérique Operat développée par l’Ademe.
Ce prestataire, qui agira en qualité de mandataire du bailleur, sera chargé de recueillir les données de consommation directement auprès du preneur, qui déclare d’ores et déjà l’accepter, avant la transmission de manière anonymisée sur la plateforme numérique, et d’assurer le suivi de la réduction de consommation d’énergie finale.
Obligation de résultat
Les objectifs de réduction des consommations d’énergie imposés par les dispositions législatives et réglementaires rappelées ci-dessus constituent une obligation de résultat pour le bailleur et pour le preneur.
Le non-respect de ces objectifs pourra être sanctionné administrativement par une injonction adressée au bailleur et/ou au preneur d’avoir à déterminer un programme d’actions et le non-respect de celui-ci pourra, en outre, donner lieu à des amendes administratives.
Le preneur reconnaît être parfaitement informé des sanctions administratives et financières liées au non-respect des objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale et au défaut de transmission, en temps utile, des données requises sur la plateforme numérique. Il s’engage à tenir indemne le bailleur de toute sanction qui serait prononcée à son égard en raison du non-respect par le preneur des obligations dont il a la charge.
En conséquence, le preneur et le bailleur, ou son mandataire, s’accordent à se donner tous moyens qu’ils jugeront utiles pour :
– parvenir à la réalisation de ces objectifs,
– former et mobiliser leurs salariés et équipes autour des enjeux environnementaux de réduction des consommations d’énergie et de développement durable,
– sensibiliser leurs prestataires respectifs autour des mêmes enjeux,
– informer et communiquer de façon concrète auprès de la clientèle et des autorités locales.