On en parle si souvent et si longuement parfois, que l’on ne sait plus bien quelle est la portée de ce fameux décret dit Tertiaire. L’auteur se livre ici à une lecture critique du texte. Il pose les questions qui risquent de fâcher. Propriétaires et locataires peuvent-ils être à l’unisson ? Qui fera quoi en pratique, qui paiera la mise en place et la gestion de ce mécanisme complexe – et notamment qui paiera le cas échéant les amendes prévues en cas de manquement aux objectifs fixés par cette directive qui n’a pas fini de faire «jas(zz)er » ?
Par Me Antony Dutoit, avocat au Barreau de Paris (Antony Dutoit Avocat)
Promulguée fin 2018, la loi Elan oblige à diminuer la consommation énergétique des bâtiments tertiaires. Plus précisément, elle prévoit de réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires de 10 % chaque décennie pour atteindre 60 % en 2050, par rapport à une année de référence ou, atteindre un niveau de consommation énergétique fixé (par arrêté) en valeur absolue pour chaque type d’activité. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 fixe les conditions d’application de cette mesure. Ce texte suppose une entente cordiale entre les bailleurs et locataires et c’est loin d’être gagné. Ça va swinguer dans les malls !
DES NUITS BLANCHES À L’OPERAT
Ce texte dit «décret Tertiaire» précise notamment les modalités de recueil et suivi des consommations d’énergie via la plateforme informatique Operat (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire). Il fixe les sanctions administratives en cas de non-respect des obligations. Le décret s’adresse aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires (bâtiments ou locaux d’activité) dont la surface d’exploitation est supérieure ou égale à 1 000 m2.
En effet, l’article 175 du Code de la construction et l’habitation issu de la loi Elan précité dispose que les bailleurs et le cas échéant les preneurs sont soumis aux obligations visant aux économies d’énergie pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations.
Le ton est donné : l’entente cordiale ne suffit plus, bailleurs et preneurs vont devoir entretenir des rapports harmonieux et fonctionner à l’unisson. Le rideau s’est ouvert sur tant de questions le 31 décembre, date limite avant laquelle, les bailleurs et le cas échéant les preneurs médusés devaient communiquer leurs consommations d’énergie.
QUI DÉCLARE ?
Les textes ont posé le principe de la coresponsabilité du bailleur et du preneur sans davantage de détail. Il va donc convenir de s’entendre alors que les baux ne comportent pas (encore) la partition de ce concert à quatre mains. Pourtant, il va bien falloir décider qui déclare quoi : les entités assujetties, les surfaces exploitées par chacun, recenser les parties communes et privatives et leurs consommations respectives, les années de références, les indicateurs d’intensité d’usage (nombre de salariés par exemple, durée d’occupation), les plans d’actions énergétiques et les responsabilités. Qui se charge de : la saisie des informations sur la plateforme Operat, de reporter les évolutions, d’individualiser les consommations énergétiques…
Pour éviter toute dissonance, cela supposerait donc que les propriétaires et les preneurs aient chacun la connaissance de l’ensemble des consommations énergétiques des locaux tertiaires exploités. Chacun de ces sujets est susceptible de devenir un sujet de discorde entre les parties ; plus encore lorsqu’il s’agira de déterminer qui paie quoi…
QUI PAIE ?
Les dépenses liées à ce nouveau dispositif risquent fort de faire du bruit. Difficile de ne pas imaginer les anicroches entre bailleur et preneur lorsqu’il s’agira de financer la pose de sous-compteur, de faire un audit énergétique complet, de réaliser des travaux d’isolation, de changer des équipements énergivores…
Le bailleur refacturait des montants aux locataires. Désormais, il va devoir communiquer des consommations précises et différenciées à son locataire. Surtout, on n’imagine bien qu’aucune des parties n’est prête à assumer l’échec de l’autre lorsqu’il faudra constater qu’elles n’atteignent pas l’objectif du décret Tertiaire.
Tel sera notamment le cas, si le locataire estime ne pas pouvoir atteindre l’objectif de réduction des consommations si le bailleur n’effectue pas les travaux et investissements nécessaires pour l’atteindre. Et quid du bailleur ne pouvant atteindre ses objectifs si le comportement de chacun de ses preneurs n’est pas assez vertueux…
JUSQU’À 7 500 D’AMENDE
Autre bémol : les sanctions qui sont promises si les objectifs ne sont pas atteints : 1 500 pour les personnes physiques et 7 500 d’amende administrative pour les personnes morales. Pour ceux qui ne jouent pas le jeu, s’ajoute le «name and shame» sur des sites Internet de l’Etat. Ni le bailleur, ni le preneur ne devrait accepter de voir son nom cité sur un site de la honte s’il considère que la responsabilité incombe à l’autre partie.
Pour achever de semer la zizanie, l’attestation annuelle de performance énergétique sera annexée à tout acte de vente ou de location…
C’est sûr : on n’a pas fini de jas(zz)er autour de ce texte qui devrait consommer beaucoup de l’énergie des bailleurs et des preneurs.