La transformation du Plu de Paris en Plu Bioclimatique (PluB) a été lancée pour répondre aux défis aussi nombreux que variés que sont notamment le réchauffement climatique, la crise du logement ou encore la perdition du commerce local et le surtourisme. L’annonce par la ville de Paris d’un arrêt PluB (1) avant l’été nous donne l’occasion de faire un point sur ce document et ces éventuelles incidences en matière notamment de commerce.
Par Me Leïla Gosseye, avocate, et Léa Bourderon, juriste (Adden Avocats)
Les ambitions de planification urbaine de la ville de Paris ont été affichées dans le cadre de l’avant-projet des Oap et du règlement de son futur Plu Bioclimatique qui a été présenté au public dans le cadre de la concertation qui s’est tenue du 5 septembre au 4 novembre 2022. L’habitation y est présentée comme la destination reine du Paris de demain (I) au service de laquelle doit être développé un commerce local et de proximité afin d’atteindre l’ambition de la ville du «quartd’heure» (II).
I. Le logement pour tous : pierre angulaire du futur Plu Bioclimatique
Vers la réduction des surfaces de bureaux
Le Plu Bioclimatique est aussi (surtout ?) un Plu en faveur du logement. L’objectif de la ville est clairement de réduire les surfaces tertiaires (notamment de bureaux) dans la capitale et d’y substituer de l’habitation. Pour ce faire, la municipalité mise sur trois principaux outils qui pourront a priori être mis en œuvre lors de toute opération de construction neuve, changement de destination, restructuration ou réhabilitation lourde (2) :
– Le principe de mixité fonctionnelle : qui consiste à obliger les propriétaires à intégrer une part de logement dans leurs actifs. Selon les dernières informations de la ville, ce principe ne concernerait que les opérations portant sur plus de 5.000 m2 carrés et les maîtres d’ouvrage seraient tenus d’intégrer 10 % de logements à leurs immeubles ;
– Le «pastillage» : en plus des 300 emplacements réservés logements existants, la ville envisage de grever 600 nouveaux immeubles d’un emplacement réservé de ce type ;
– La servitude de mixité sociale : le seuil à compter duquel les programmes de logement devront intégrer du logement social serait abaissé de 800 à 500 m2.
Il est également prévu de supprimer le potentiel d’extension de 10 % des surfaces d’activité économique.
La bataille contre les meublés touristiques
Le nouveau Plu Bioclimatique se donne aussi pour objectif de protéger Paris du «surtourisme». Cette protection se traduirait par des mesures d’interdiction :
– d’une part de toute création de meublés de tourisme dans les quartiers particulièrement touristiques (centre de Paris et Montmartre, notamment), selon une cartographie qui sera établie par la ville,
– d’autre part de la transformation des locaux commerciaux et de bureaux (3) en meublés de tourisme.
La mise en œuvre de ces mesures devra être combinée aux nouveaux textes relatifs aux destinations datés du 22 mars 2023 (4) dans la mesure où les meublés touristiques de courte durée ne font pas l’objet d’une sous-destination «à part». Or, les auteurs de Plu ne peuvent appliquer des règles différenciées au sein d’une même sous-destination (5) et ne peuvent donc en principe prévoir des règles spécifiques uniquement pour les meublés touristiques.
II. La valorisation du commerce local
Dark stores et dark kitchens : les bêtes noires du nouveau PluB
Face à la multiplication des commerces basés uniquement sur la livraison des produits considérés aujourd’hui comme des commerces indésirables, la ville de Paris souhaite s’armer afin de défendre le commerce et l’artisanat locaux. L’action clé est donc de «renforcer les protections du commerce et de l’artisanat en protégeant les commerces culturels et en luttant contre les dark stores et les dark kitchens (6)».
Pour les dark store «classiques», l’ambition semble confortée par le législateur. Les nouveaux textes relatifs aux destinations datés du 22 mars 2023 ont en effet, précisé que la sous-destination «entrepôt» recouvre les «constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l’entreposage des biens sans surface de vente, les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d’achats au détail commandés par voie télématique, ainsi que les locaux hébergeant les centres de données.». Sont en revanche exclus de cette sous-destination et classés dans la sous-destination «artisanat et commerces de détail» : «les locaux dans lesquels sont exclusivement retirés par les clients les produits stockés commandés par voie télématique». Cette catégorie semble notamment viser les drive piétons.
Le législateur n’a en revanche pas classé les «dark kitchen» au sein de la sous-destination entrepôt mais a créé une sous-destination «cuisine dédiée à la vente en ligne» spécifique à ce type de commerce au sein de la destination de construction «autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire».
Pour la ville de Paris, ces nouveaux commerces sans devanture mettent à mal la vitalité commerciale des quartiers et coupent la continuité des linéaires. Cette volonté d’une limitation très stricte des dark stores et dark kitchens serait donc accompagnée d’une nouvelle protection des commerces culturels dont par exemple les librairies et les galeries d’art qui ne pourront plus changer de destination, ou encore la création de 51 nouveaux sites dédiés à la logistique urbaine, vertueuse et à l’économie sociale et solidaire.
La ville a, également, affiché son ambition que le futur Plu Bioclimatique de Paris mette l’accent sur une protection accrue de l’artisanat et prévoit notamment la création de nouveaux sites de préservation de cités artisanales et des locaux de fabrication. Ici encore cette ambition pourrait être contrariée par les nouveaux textes relatifs aux destinations dans la mesure où le législateur n’a finalement pas fait le choix de distinguer l’artisanat du commerce de détail ; ces deux types d’activité relèvent toujours d’une unique sous-destination et devront donc faire l’objet d’un traitement «uniforme».
III. Les prochaines étapes
La ville de Paris prévoit les étapes suivantes :
– Arrêt du projet de PluB : avant l’été, a priori : soit pendant le Conseil de Paris qui se déroulera du mardi 6 au vendredi 9 juin 2023, soit lors d’une séance exceptionnelle.
– Enquête publique : second semestre 2023
– Rapport du commissaire enquêteur : fin d’année 2023
– Approbation du PluB : mi-2024
– Entrée en vigueur du PluB : fin 2024
Il n’est toutefois pas certain que ces dernières étapes aient lieu dans le timing annoncé.
Notes
(1) Cette étape marque la fin des études et l’adoption par le conseil de Paris d’un document dans une forme finalisée. Il ne s’agit plus d’évoquer uniquement des orientations comme au stade de la concertation mais bien des éléments complètement rédigés. A partir de l’arrêt du Plu, les capacités de modification du projet de Plu sont restreintes à la prise en compte des avis des personnes publiques associées (les «Ppa) auxquelles le projet de Plu est transmis et des résultats de l’enquête publique. La soumission du projet à l’avis des Ppa et l’enquête publique sont les deux dernières étapes avant l’adoption du Plu et son entrée en vigueur. En pratique, il s’écoule un délai d’un an minium entre l’arrêt du Plu et son adoption.
(2) La réhabilitation lourde sera a priori défi nie comme concernant tous les travaux soumis à autorisation d’urbanisme qui suppriment ou rendent à l’état neuf au moins 20 % des éléments structurels. Au-delà de 50 % des éléments structurels supprimés ou remis à neuf, il s’agit d’une reconstruction régie par les règles relatives aux constructions neuves.
(3) Actuellement, la transformation des bureaux en meublés touristique n’est pas soumise à l’autorisation préalable prévue par le IV bis de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.
(4) Voir : décret n° 2023-195 et arrêté du 22 mars 2023.
(5) CE 30 décembre 2014 Groupe Patrice Pichet, req. n° 360850 : aux Tables du Rec. CE.
(6) Mentionné dans l’avant-projet des Oap et du règlement du futur Plu Bioclimatique, p. 60.