La loi Pinel a neuf ans : un bail ! Le droit de préemption qu’elle organise prend des allures de star. Devenant people, il pousse la porte des prétoires, Cour de cassation comprise. Deux décisions viennent éclairer un sujet dont on sait encore peu de choses. Elles apportent des réponses, disant en particulier que la vente par adjudication ou présentée à l’occupant, honoraires inclus, est dans les clous. L’auteur, qui préconise dans tous les cas en cette matière de marcher sur des œufs, saisit l’occasion pour dresser un vaste panorama du sujet.
Par Me Olivier Jacquin, avocat à la Cour (Jacquin Avocats)
On n’a jamais autant entendu parler du droit de préemption institué par la loi Pinel (art. L. 145-46-1 du Code de commerce) que depuis ces derniers mois. Et pour cause, son régime se précise au gré des décisions rendues par les différentes juridictions. En voici un bref panorama.
Sur la prescription de l’action en nullité
Par une ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 14 avril 2022, il a été jugé que l’action en nullité d’une vente passée en violation du droit de préemption Pinel se prescrivait par deux ans, conformément à l’article L. 145-60 du Code de commerce. (Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 avril 2022, RG n° 21/10330). Il semble, sauf erreur, que ce soit la première décision à se prononcer sur le délai de prescription d’une telle action.
Jusqu’à présent, on pouvait hésiter entre une prescription quinquennale, et une prescription biennale. Cette première décision rendue permet de donner une orientation plutôt logique, puisque l’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que «toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre [auquel l’article L. 145-46-1 du Code de commerce fait partie] se prescrivent par deux ans». Il est donc recommandé aux preneurs contestant une vente passée en fraude de leur droit de préemption, d’agir rapidement pour éviter une prescription de leur action.
Sur les neuf exclusions
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce dispose que «lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement […]». Le texte prévoit aussi neuf exceptions pour lesquelles le droit de préemption n’est pas applicable, à savoir : «[…] (i) en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, (ii) de cession unique de locaux commerciaux distincts ou (iii) de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à (iv) la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à (v) la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou (vi) à un ascendant ou (vii) un descendant du bailleur ou (viii) de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il (ix) est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du Code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code.»
La jurisprudence a également complété par d’autres exclusions à l’applicabilité de ce texte, à savoir :
a) Lors d’une vente amiable sur autorisation judiciaire dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière (art. L. 322-1 et suivants du Cpce). (CA Orléans Ch. Civ., 23 janvier 2023, n° 19/03944). Cette décision particulièrement bien motivée explique en substance que : «l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne s’applique pas en cas de vente judiciaire. […] Il s’ensuit qu’en cas de vente contrainte le droit de préférence n’a pas lieu de s’appliquer […] quand bien même le propriétaire ferait le choix de procéder à cette vente à l’amiable.»
b) Lors d’une vente de gré à gré ou judiciaire d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire. (Cass. Civ. 3e, 17 mai 2018, n° 17-16113 ; Cass. Civ., 23 mars 2022 n° 20-19174 ; Cass. Civ., 15 février 2023, n° 21-16475)
Une Question prioritaire de constitutionnalité (Qpc) avait d’ailleurs été transmise par un preneur qui reprochait à la cour d’appel de Versailles d’avoir refusé de le reconnaître propriétaire du local qu’il occupait au titre d’un bail commercial nonobstant l’exercice de son droit de préemption suite à la notification d’un jugement d’adjudication désignant un tiers acquéreur. Aux termes de cette Qpc, la Cour de cassation a rappelé que : «Cette question, en ce qu’elle invoque une atteinte au principe d’égalité, ne présente pas un caractère sérieux.»
En effet, le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre se distingue de celui de la vente par adjudication. La différence de traitement entre ces deux opérations, qui est en rapport avec l’objet de la loi, repose donc sur une différence de situation.
En second lieu, la question posée ne présente pas davantage un caractère sérieux en ce qu’elle invoque une atteinte à la liberté d’entreprendre.
En effet, l’exercice de la liberté d’entreprendre n’implique aucun droit d’acquérir le bien loué dans lequel est exercé une activité commerciale ou artisanale, de sorte qu’aucune atteinte à la liberté d’entreprendre du locataire à bail commercial n’a été portée par le législateur en limitant le champ d’application de son droit de préférence à certaines catégories de ventes. Au surplus, en application de l’article L. 322-7 du Code des procédures civiles d’exécution, le locataire peut, comme toute personne, se porter enchérisseur s’il justifie de garanties de paiement. En conséquence, il n’y a pas lieu de renvoyer la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel. (Cass. Civ. 3e, 15 décembre 2022, n° 22-17505)
Cette décision est logique et appuie les précédentes décisions rendues en la matière, puisque l’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit le cas où le bailleur «envisage de vendre», il s’agit donc d’un libre choix pour le propriétaire, qui se distingue donc des ventes faites par autorité de justice qui s’imposent dans ce cas au bailleur.
Sur l’application étendue
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce précise que le droit de préemption s’applique «lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci.» Il faut reconnaître que le terme «local à usage commercial ou artisanal» est particulièrement imprécis et ce, notamment, au regard des nombreuses «définitions» données par les différents textes légaux (Code de commerce, Code de la construction et de l’habitation, Code de l’urbanisme, règles relatives à la copropriété).
Aussi, certaines décisions sont venues semer le doute en ajoutant une condition qui n’est pas prévue par le texte. En effet, le texte n’invoque que la nature même du local qui doit être «à usage commercial ou artisanal». Pourtant, il semblerait que la nature de l’activité exercée dans le local, même si celui-ci est commercial, importe également pour savoir si le droit de préemption Pinel s’applique.
A cet égard, il a été jugé que le droit de préemption du preneur institué par l’article L.145-46-1 du Code de commerce semblerait s’appliquer :
– Aux locaux à usage exclusif de bureaux (CA Paris, P.5 Ch.3, 1er décembre 2021 – RG n° 20/00194)
– Même si l’activité est mixte commerciale et civile (CA Rennes, 1re Ch., 11 janvier 2022 – RG n° 20/01661)
S’agissant d’arrêts rendus par des cours d’appels, il n’est pas impossible d’avoir prochainement des décisions contraires. Toutefois, par précaution, et en cas de doute, il conviendra de purger préalablement le droit de préemption auprès du locataire.
Sur les honoraires d’agence
En tout temps, la question de l’exigibilité des honoraires d’agent par le preneur qui exerce son droit de préemption s’est posée. Par un arrêt publié rendu le 28 juin 2018, la Cour de cassation a répondu précisément que «le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation». (Cass. Civ., 28 juin 2018, n° 17-14605)
Ainsi, l’acceptation par le preneur d’une offre de vente faite par le bailleur, au seul prix de vente en principal, excluant ainsi les honoraires de négociation, pour autant qu’ils soient identifiables dans l’offre, est valable. (Cass. Civ., 23 septembre 2021, n° 20-17799)
La Cour de Cassation justifie que «l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier».
Sur la date de notification de l’offre
Aux termes de ce même arrêt, la Cour de cassation donne une interprétation souple de la période à laquelle le propriétaire doit informer son locataire. (Cass. Civ., 23 septembre 2021, n° 20-17799). Le texte prévoit initialement «lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement». En pratique, il est fort délicat pour un propriétaire de connaître de réel prix de son bien avant de «tester le marché» auprès des tiers. Le preneur aura de son côté l’intention de proposer le prix le plus faible possible. Ainsi, le propriétaire qui «envisage de vendre» serait obligé d’avancer à l’aveugle en donnant un prix au hasard en espérant qu’il reflète la réalité du marché.
C’est la raison pour laquelle il est constant de voir des promesses de vente signées sous condition suspensive de l’absence d’exercice par le preneur de son droit de préemption sur la base d’un prix convenu entre le vendeur et un tiers acquéreur. Cependant, on ignorait à ce jour si ce mode opératoire était légal, puisque le texte impose que le propriétaire doit purger le droit de préemption dont bénéficie le preneur, au moment où il «envisage» de vendre son bien, c’est-à-dire avant tout acte positif de sa part. La Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer en donnant une lecture souple du texte, en considérant que l’esprit est de proposer au preneur en priorité à la vente le bien qu’il occupe, et ce, avant qu’il soit effectivement vendu à un tiers.
> Lire la Qpc rendue par la Cour de cassation le 15 décembre 2022