On apprend ici que la disposition du Code de commerce permettant aux communes de moins de 20 000 habitants confrontées à une demande de permis de construire d’un commerce de 300 à 1 000 m2 de saisir la Cdac pour avis, peut désormais être valable pour les 35 000 communes de France. La loi Climat est passée par ici et son volet artificialisation autorise désormais les maires de toutes les communes à jouer cet air-là.
Par Me Antony Dutoit, avocat au Barreau de Paris (Antony Dutoit Avocat)
Impossible d’évoquer la réglementation de l’urbanisme commercial sans penser aux seuils d’autorisation d’exploitation. Pour simplifier, on considère que les projets d’une surface de vente supérieure à 1 000 m² sont soumis à autorisation d’exploitation commerciale. Mais rien n’est jamais simple… au pays de la simplification. Nous connaissions l’expérimentation d’un seuil d’autorisation à 400 m² à Paris.
Nous connaissions aussi la saisine pour avis de la commission départementale d’aménagement commercial dans les communes de moins de 20 000 habitants pour les projets d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m². La loi Climat, n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, a prévu, qu’en cas d’artificialisation, cette saisine pouvait s’opérer dans toutes les communes…
L’alibi du changement climatique va-t-il engendrer des changements juridiques ?
La saisine pour avis de la Cdac dans les petites communes
Comme vous le savez, dans les communes de moins de 20 000 habitants, les projets de création d’un ou plusieurs commerces d’une surface de vente totale comprise entre 300 et 1 000 m² peuvent faire l’objet d’une procédure particulière de saisine pour avis de la Cdac dans le cadre de l’instruction de leur permis de construire. Cette procédure est prévue par l’article L. 752-4 du Code de commerce.
Dans cette hypothèse, c’est la taille de la commune qui justifiait que la demande d’autorisation d’exploitation commerciale d’un projet commercial de taille modeste puisse entraîner la saisine pour avis de la commission départementale d’aménagement commercial. Cette saisine pour avis diffère de la procédure d’autorisation d’exploitation commerciale, dès lors que l’avis de la commission départementale d’aménagement commercial et le cas échéant de la Commission nationale d’aménagement commercial, ne peuvent faire l’objet d’un recours des tiers (1).
Seule une commune comptant moins de 20 000 habitants était concernée par ces dispositions. Plus précisément, le dépôt d’une demande de permis de construire d’un projet comprenant une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m² peut déclencher le mécanisme précité et la saisine pour avis de la Cdac.
Ce mécanisme peut être mis en œuvre par le maire de la commune ou le président de l’Epci compétent en matière d’urbanisme. La décision de saisine pour avis revient ensuite à l’organe délibérant compétent (conseil municipal ou conseil communautaire). Il est ici souligné qu’il ne s’agit que d’une faculté et que cette saisine n’a aucun caractère obligatoire.
Toutefois, de sorte à permettre à l’administration de se prononcer en toute connaissance de cause, la demande de permis de construire d’un tel projet doit comporter une pièce particulière. A défaut, la demande de permis de construire serait incomplète. Aux termes de l’article R. 431-27-1 du Code de l’urbanisme : «Lorsque la construction porte, dans une commune de moins de 20 000 habitants, sur un projet d’équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 et 1 000 m², la demande est accompagnée d’une notice précisant la nature du commerce projeté et la surface de vente.». Vous noterez que la rédaction de cet article n’a pas été modifiée par la loi Climat.
En pratique, souvent, ce sera au maire que revient la faculté de saisir son conseil municipal de la question de la saisine pour avis de la Cdac. Une fois encore, il n’y est pas obligé.
En tout état de cause, la demande de permis de construire doit comporter la notice précitée (pièce PC 36 jointe à la demande) pour être regardée comme complète. Il est ici rappelé que les communes comptant moins de 20 000 habitants sont au nombre de… 34 560 (2) sur les 35 000 que compte le pays. Dans le cadre d’un amendement sénatorial à la loi Climat, M.Jean-Baptiste Blanc, sénateur du Vaucluse, avait proposé, que cette saisine pour avis soit étendue à toutes les communes de France (3). L’amendement n’a pas été retenu en ces termes et une condition a été ajoutée.
L’artificialisation devient un motif de saisine pour avis dans toutes les communes
Finalement, l’amendement précité n’a pas été retenu et la saisine pour avis n’a pas été étendue à toutes les communes… sauf en cas d’artificialisation. Tel est désormais le sens de l’article L. 752-4 du Code de commerce modifié par la loi Climat : «I.- Dans les communes de moins de 20 000 habitants et, pour les projets qui engendrent une artificialisation des sols au sens du V de l’article L. 752-6, dans toutes les communes, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme peut, lorsqu’il est saisi d’une demande de permis de construire un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 et 1 000 m², proposer au conseil municipal ou à l’organe délibérant de cet établissement de saisir la commission départementale d’aménagement commercial afin qu’elle statue sur la conformité du projet aux critères énoncés au même article L. 752-6».
A l’issue des derniers débats devant la Commission mixte paritaire ayant abouti au texte final de la loi Climat, une définition de l’artificialisation a été donnée par la loi. L’artificialisation des sols est ainsi définie par le Code de l’urbanisme, article L. 101-2-1 : «L’artificialisation est définie comme l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage. La renaturation d’un sol, ou désartificialisation, consiste en des actions ou des opérations de restauration ou d’amélioration de la fonctionnalité d’un sol, ayant pour effet de transformer un sol artificialisé en un sol non artificialisé. L’artificialisation nette des sols est définie comme le solde de l’artificialisation et de la renaturation des sols constatées sur un périmètre et sur une période donnés.»
Cela signifie donc que, sur l’ensemble du territoire, un projet d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m² est susceptible d’être examiné par la commission départementale d’aménagement commercial s’il engendre une artificialisation des sols. Autant dire que la saisine est susceptible de s’appliquer à l’ensemble des projets compris entre 300 et 1 000 m². Toutefois, on l’a dit, les communes de moins de 20 000 habitants constituent une très large majorité des communes françaises et peu d’élus ont, jusqu’ici, user de cette faculté que les projets génèrent ou non une artificialisation des sols.
Cette nouvelle rédaction et cette référence nouvelle à l’artificialisation des sols pourrait-elle, alors, bouleverser la pratique ? Le terme artificialisation serait le stimulus qui manquait à cette disposition peu employée ? Autrement dit, la menace de l’artificialisation va-t-elle modifier les habitudes des élus et les conduire à saisir plus fréquemment la commission départementale d’aménagement commercial pour avis ? Ce ne serait jamais qu’un frein de plus à la réalisation de projets commerciaux sous couvert d’une soudaine conscience environnementale.
Dans ce cas, il faudrait encore que la demande de permis de construire contienne les éléments relatifs à cette artificialisation. Or, le Code de l’urbanisme (article R. 431-27-1 précité) n’a pas été modifié pour tenir compte de cette modification de la rédaction de l’article L. 752-4 du Code de commerce le rendant applicable à toutes les communes en cas d’artificialisation. En effet, il n’est pas exigé dans la demande de permis de construire pour les projets engendrant une telle artificialisation des sols, la production d’une notice qui pourrait alors préciser, outre la nature du commerce projeté et la surface de vente, les caractéristiques de ladite artificialisation.
Il semble pourtant difficile de se passer de ces derniers éléments pour permettre à l’administration de se prononcer en toute connaissance de cause et la saisine pour avis… De plus, le Conseil d’État a jugé illégal que l’administration refuse l’autorisation demandée en se fondant sur la consistance du projet au vu d’une pièce ne relevant pas de cette liste (4) fixée par les textes.
Notes
1. Conseil d’État, 15 décembre 2010, Société́ Mont-ludis, n° 334627.
2. Source : Association des Maires de France, www.amf.asso.fr/page-statistiques/36010?t=21-10-26%20 13:32:57
3.www.senat.fr/amendements/commissions/2020-2021/551/Amdt_COM-178.html et https://www.lsa-conso.fr/un-amendement-veut-faciliter-la-saisie-des-cdac-pour-les-projets-de-300-a-1000-m,384028
4. Conseil d’État, 13 novembre 2019, n° 419067.