Le Caveau des Vins : un bail est dérogatoire ou ne l’est pas… : LE CUMUL FAIT LA LOI

La tentation des baux dérogatoires est aussi forte côté bailleur que côté preneur… à condition que l’affaire ne tourne pas au vinaigre. Le 22 octobre, la Cour de cassation a cassé un arrêt de Bordeaux qui considérait sans droit ni titre le Caveau des Vins occupant un local de la société civile La Cadène. Le détaillant s’y trouvait déjà en vertu d’un bail précaire et avait pourtant expressément renoncé à la propriété commerciale dans le but de signer, le 1^er juin 2013, une nouvelle fois pour deux ans. La loi Pinel du 18 juin 2014 passant par là, les parties signaient à nouveau le 1^er juin 2015 pour un an de plus, les menant au délai de trente-six mois nouvellement autorisé. Las ! Pour les sages, qui renvoient à Toulouse, la renonciation ne fait rien à l’affaire ! Seule compte la durée cumulée des baux dérogatoires. Au-delà passe la frontière du fonds de commerce.

Par M^e Hanan Chaoui, docteur en droit, spécialiste en droit immobilier, Avocate-associée (Delcade)

Les faits d’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation (Cass. 3^e civ. 22 octobre 2020, n° 19/20443) sont assez communs : un bail dérogatoire est renouvelé à plusieurs reprises… Jusqu’à ce que le bailleur refuse de renouveler le bail dérogatoire une nouvelle fois. Le preneur revendique alors l’existence d’un bail commercial et le bailleur, qui s’y oppose, l’assigne en expulsion. La décision de la cour d’appel de Bordeaux, qui rejette les demandes du preneur, est censurée en cassation.
Afin d’appréhender la portée de la décision (2), il est nécessaire de rappeler rapidement les dernières évolutions législatives en matière de baux dérogatoires (1).

1. Sur les dernières évolutions législatives en matière de baux dérogatoires
Antérieurement à la loi Lme du 4 août 2008, le bail dérogatoire, qui avait une durée maximale de deux ans, ne pouvait pas faire l’objet d’un renouvellement. Mais celle-ci a modifié l’article L. 145-5 du Code de commerce afin de permettre le renouvellement des baux dérogatoires, sous réserve que la durée totale des différents baux dérogatoires ne dépasse pas la durée de deux ans.

Par la suite, la loi Pinel a :
1) d’une part, modifié la durée maximale du bail dérogatoire, pour la porter à trois ans,
2) d’autre part, interdit aux parties de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée de trois ans.

Ces modifications issues de la loi Pinel sont entrées en vigueur à compter du 1^er septembre 2014, conformément aux dispositions expresses prévues en ce sens.

2. Sur l’application de la loi Pinel… aux baux dérogatoires conclus avant son entrée en vigueur
Revenons à notre affaire. Dans le cadre du bail dérogatoire conclu pour une durée de deux ans à compter du 1^er juin 2013, le preneur avait renoncé à revendiquer l’existence d’un bail commercial, malgré les précédents baux dérogatoires consentis. A l’expiration, le bail dérogatoire est de nouveau renouvelé pour une durée d’un an à compter du 1^er juin 2015. Toutefois, à l’issue de celui-ci, le 1^er juin 2016, le bailleur refuse cette fois de le renouveler.

Le bail dérogatoire conclu le 1^er juin 2015 étant postérieur à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, il y a lieu de vérifier si la durée totale des baux successifs excède trois ans.

Le bailleur s’oppose aux demandes du preneur, en considérant que seule la situation antérieure au 1^er juin 2013 ne lui est pas opposable et que la durée des baux dérogatoires du 1^er juin 2013 et du 1^er juin 2015 ne dépasse pas trois ans.

Le preneur considère, quant à lui, qu’il y a lieu de tenir compte de la durée des baux dérogatoires conclus antérieurement au bail dérogatoire du 1^er juin 2013.

De fait, la question qui se posait était la validité de la renonciation du preneur à revendiquer l’application du statut des baux commerciaux, lors du renouvellement du 1^er juin 2013. La cour d’appel de Bordeaux a considéré que le locataire était un occupant sans droit ni titre à l’issue du bail dérogatoire ayant pris fin le 31 mai 2016, dans la mesure où :
1) la durée totale des deux baux dérogatoires, ayant pris effet respectivement à compter du 1^er juin 2013 et du 1^er juin 2015, était de trois ans,
2) il n’y avait pas lieu de tenir compte de la durée des baux dérogatoires antérieurs au bail du 1^er juin 2013.

Cette position est censurée par la Cour de cassation qui considère qu’il y a lieu de tenir compte des baux conclus antérieurement au 1^er juin 2013, rendant dès lors sans effet la renonciation du preneur prévue dans le bail du 1^er juin 2013. De manière indirecte, cela revient à apprécier la situation du bail dérogatoire du 1^er juin 2013 au regard de la loi Pinel, qui n’était pourtant applicable, en matière de baux dérogatoires, qu’aux baux conclus à compter du 1^er septembre 2014.

En effet, une autre solution aurait pu être de considérer que la renonciation intervenue dans le cadre du bail du 1^er juin 2013 n’était pas interdite à l’époque et que, dans ces conditions, une nouvelle situation devait être envisagée à partir du 1^er juin 2013. En tout état de cause, la durée du bail dérogatoire continue de nourrir un contentieux déjà fourni.

> Lire l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 22 octobre 2020