Cour de cassation
Troisième chambre civile
19 juin 2025
Pourvoi n° 23-19.292
Assistance et gestion intégrale Sas c./Sci FRA 203 et Fédération générale des syndicats de la police nationale CGT
Faits et procédure
Selon l’arrêt attaqué (Paris, 2 juin 2023), la Fédération générale des syndicats de la police nationale-CGT (la bailleresse), propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble, les a vendus à la société civile immobilière FRA 203 (l’acquéreuse).
La société Assistance et gestion intégrale (la locataire), preneuse à bail commercial d’une partie de l’un des lots, se prévalant de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, a assigné la bailleresse et l’acquéreuse en nullité de la vente.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
La locataire fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors «que le droit de préférence du locataire commercial en cas de vente du local loué par le bailleur-propriétaire n’est exclu qu’en cas notamment de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial et de cession unique de locaux commerciaux distincts ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que la vente litigieuse avait porté sur «- le lot n° 11 à usage de cave, – le lot n° 16 à usage de box, – le lot n° 17 à usage de box, – le lot n° 29 à usage de bureaux d’une superficie de 139,86 m2», et que «le lot n° 29, après division, a été loué pour une partie correspondant à une surface de 99 m2 à la société Assistance et gestion intégrale, l’autre partie n’ayant pas fait l’objet d’une location» ; qu’il résultait de ces constatations que la cession ne constituait ni une cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, ni une cession unique de locaux commerciaux distincts, mais une cession unique d’un seul local situé dans un immeuble en copropriété, loué selon bail commercial du 1er février 1994, renouvelé le 1er juin 2011, peu important que la cession porte également sur des lots à usage de cave et de box ; qu’en retenant, pour juger que la société Agi ne pouvait se prévaloir du droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, que ce texte excluait «le bénéfice de ce droit en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial et de cession unique de locaux commerciaux distincts», la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.»
Réponse de la Cour
Selon l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du Code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur.
Selon le dernier alinéa du même texte, ces dispositions ne sont pas applicables à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial.
Il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial.
La cour d’appel ayant constaté que les locaux loués ne constituaient qu’une partie des lots objets de la vente, elle en a exactement déduit que la locataire ne bénéficiait pas d’un droit de préférence.
Le moyen n’est donc pas fondé.
Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident qui n’est qu’éventuel, la Cour :
– Rejette le pourvoi ;
– Condamne la société Assistance et gestion intégrale aux dépens ;
– En application de l’article 700 du Code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Assistance et gestion intégrale et la condamne à payer à la société civile immobilière FRA 203 la somme de 3.000 euros ; (…)