La cour d’appel d’Aix-en-Provence a eu à se prononcer sur des questions récurrentes en matière d’appréciation de la valeur locative. Le plafonnement du local Monoprix de Nice étant écarté du fait d’une durée effective du bail de plus de douze ans, le juge des loyers du tribunal judiciaire de Nice avait fixé le loyer de renouvellement à 1 312 916 €. La cour infirme et le fixe à 1 693 435 € après avoir demandé à l’expert judiciaire de revoir sa copie, son premier rapport était «fondé sur très peu de références similaires non vérifiées». L’expert a effectué un important travail, mais comment inventer des références ?
Par Me Dominique Cohen-Trumer, avocate à la Cour (Cabinet Cohen-Trumer)
L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-enProvence (Chambres 1-7, 21 janvier 2021, Sci Foch c/Monoprix Exploitation, RG n° 17/08561) fixe le loyer de renouvellement du magasin Monoprix situé au cœur de la ville de Nice, à l’angle de l’avenue Jean-Moulin et de la rue Biscarra, au 1er octobre 2014. Le bail ayant eu une durée effective de plus de 12 ans, le plafonnement était écarté automatiquement, par application des dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce, ce qui avait été jugé en première instance et la seule question posée à la Cour était dès lors celle de la valeur locative de ce local d’une surface retenue de 3 241,33 m² pondérés.
La valeur locative et les références
Le bailleur avait produit deux rapports amiables. L’un d’eux prenait en compte des références situées en dehors de la commune de Nice (à Lyon, Lille, Bordeaux, Strasbourg), en raison du manque de référence pertinente à proximité. L’expert judiciaire, tout en reconnaissant que la principale difficulté du dossier était la rareté des références pertinentes à proximité, les a écartées. La cour d’appel le suit, rappelant que l’article R. 145-7 mentionne «les prix couramment pratiqués dans le voisinage»
Il y est parfois dérogé pour des locaux atypiques, comme les stations-services par exemple, mais la lettre et l’esprit du texte sont bien de rechercher la valeur locative d’un local donné, dans un environnement spécifique. Encore faut-il que le résultat ne soit pas trop approximatif.
Il est donc uniquement retenu en l’espèce des références à proximité, dont Nespresso, pour une surface de 590 m², Diesel, de 441 m², ce qui est loin du compte, et H&M, dont la surface est ignorée mais qui est certainement plus cohérente. Aux références retenues, l’expert judiciaire, tout comme l’avaient fait les deux experts amiables du bailleur, a appliqué un «coefficient de proportionnalité» pour tenir compte de ce que le loyer au mètre carré est proportionnellement plus élevé pour des locaux plus petits, ce que la cour entérine. Si le principe en est admis, il est sans doute à nuancer s’agissant de l’exploitation d’un supermarché pour laquelle la grande taille est une nécessité et en conséquence un point à valoriser en hyper centre-ville.
Il sera noté cette particularité que le bail H&M comportait un loyer binaire. Le bail ayant pris effet en 2014, le loyer variable n’avait pas encore pu être calculé au moment où l’expert rendait son rapport. La cour l’approuve de n’avoir pris en compte que le loyer minimum garanti à titre de référence, estimant implicitement que si le loyer variable avait été déclenché, il aurait dû être ajouté au loyer minimum garanti pour déterminer le loyer réel de cette référence. La référence n’est ainsi pas écartée.
L’abattement de 10 % en raison de la charge des grosses réparations
En principe, le bail se renouvelle à ses clauses et conditions… à l’exception du loyer, le cas échéant de sa durée, qui est de neuf ans sauf accord contraire des parties au moment du renouvellement, des modifications liées à la loi Pinel.
En réalité, le principe du renouvellement à l’identique devient l’exception, tant les coups de canif sont nombreux. Comme le principe de la fixation à la valeur locative affirmé à l’article L. 145-33 pour être ensuite taillé en pièce à l’article suivant.
En l’espèce le bail mettait à la charge du preneur les travaux de l’article 606 du Code civil.
Le bailleur soutenait qu’en raison de la loi du 18 juin 2014 interdisant désormais la refacturation des travaux relevant de l’article 606, l’abattement de 10 % retenu par l’expert à ce titre n’était pas justifié.
Cet argument était voué à l’échec.
Le bail était renouvelé au 1er octobre 2014. Or en application de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, un décret devait «préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire». Le décret d’application excluant les travaux relevant de l’article 606 du Code civil de la refacturation possible, est du 3 novembre 2014 et a été publié que le 5 novembre 2014 (1). Son article 8 précisait : «Les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du même code, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret.»
L’article nouveau R. 145-35 n’est donc pas applicable aux baux en cours au 5 novembre 2014 mais uniquement à ceux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Le bail de Monoprix s’étant renouvelé antérieurement (le 1er octobre 2014), la stipulation contractuelle mettant à la charge du preneur les travaux relevant de l’article 606 restait valable, comme il était évident (2).
La question de la minoration, que cette possible refacturation pouvait entraîner, se posait donc. Quant à la retenir à hauteur de 10 % est une toute autre histoire, comme il sera vu pour l’abattement du fait de la taxe foncière.
L’abattement du fait de la taxe foncière
La cour retient également la proposition de l’expert de déduire de la valeur locative retenue le montant de la taxe foncière, que le bail mettait à la charge du preneur. L’article R. 145-8 du Code de commerce précise que les «obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.»
La proposition interpelle. Un bail est un acte qui se négocie (même en centre commercial, quoi qu’en disent certains !), surtout sur ses aspects financiers. Qui n’a pas vécu les heures passées à examiner le montant des charges, des taxes, du loyer, du fonds marketing, des travaux d’aménagement, des diverses obligations financières, les jours nécessaires à reprendre les mark-up et à mettre en suspend tel point tant que tel autre n’est pas accepté ne peut pas comprendre l’ineptie de la formule. Il ne peut pas être reproché au législateur de tout ignorer de la négociation, mais le résultat est confondant : les conditions financières d’un bail constituent un tout et tout locataire n’accepte un loyer donné qu’en prenant en compte les autres charges. A l’inverse de ce qui est écrit, rien n’est jamais lâché sans contrepartie.
Lorsqu’il s’agit de fixer un loyer de renouvellement à la valeur locative, il convient impérativement d’examiner si les locataires de référence ont la taxe foncière par exemple à leur charge. Si c’est le cas, c’est nécessairement que leur loyer a été négocié en fonction de cette charge. Il faut donc en majorer la référence. Prendre à la lettre l’article R. 145-8 ne peut aboutir qu’à minorer de manière indue la valeur locative.
L’application d’une minoration et parallèlement l’application d’une majoration des valeurs de référence revient à une opération neutre. Ce qui est logique car le même mécanisme des vases communicants est à l’œuvre.
La jurisprudence va dans ce sens (3) et elle vaut tant pour la taxe foncière que pour les travaux de l’article 606.
L’expert judiciaire a, en l’espèce, effectué la recherche, puisqu’il a indiqué que Nespresso et Diesel supportaient également la taxe foncière. L’histoire ne dit pas cependant si les loyers de ces deux références ont été majorés de ce chef, ce qui eut été logique. Elle ne dit pas non plus si la recherche a été effectuée pour les travaux de l’article 606.
Notes
1. Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, publié au J.O. du 5 novembre 2014.
2. A titre d’exemple, Cour d’appel de Paris, Pôle 5 -chambre 3, 17 avril 2019, n° 17/14582.
3. Cour d’appel d’Orléans, 26 mars 2009, RG n° 08/01680 ; Cour d’appel de Douai, 22 novembre 2012, RG n° 11/08214 ; Cass. 3e civ., 16 mars 2017, pourvoi n° 16-11.972 ; Cass. 3e civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-27.654.
> Lire l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 21 janvier 2021