Il y a la forme et il y a le fond… C’est le cas de le dire ! Si elle n’est pas l’essentiel, la première peut cependant tuer le second. Le calendrier des procédures est un nid à guêpes dans lequel il ne faut pas se faire piquer. Petit parcours didactique dans ce dédale à la faveur de deux arrêts récents de la cour d’appel de Paris. Qu’il s’agisse de l’hôtel Atelier Vavin ou des Primeurs Jeanne d’Arc, à Paris, les règles sont les mêmes. Il faut juste bien lire l’agenda et ne pas se tromper de page. Car une fois le rendez-vous pris, la marche arrière n’est pas permise.
Par Me Dominique Cohen-Trumer, avocate au Barreau de Paris (Cabinet Cohen-Trumer)
Le statut des baux commerciaux est une matière délicieuse, truffée de pièges dont aucune simplification ne viendra jamais à bout. Certains de ces pièges les plus redoutables résultent des règles de prescription. Deux arrêts récents de la cour d’appel de Paris (1) nous le rappellent.
Dans l’arrêt du 30 mai 2024 le bailleur avait d’emblée refusé le renouvellement du bail tandis que dans celui du 13 juin 2024 le bailleur, après avoir accepté le principe du renouvellement sollicité par le preneur, avait exercé son droit d’option, refusant alors le renouvellement.
Dans les deux cas le bailleur devait au preneur évincé, par application de l’article L.145-14 du Code de commerce, une indemnité d’éviction dès lors qu’il ne pouvait ni lui dénier le droit à la propriété commerciale (pour défaut d’immatriculation du chef des locaux, par exemple), ni lui refuser le renouvellement pour faute grave sur le fondement de l’article L. 145-17 du Code de commerce. Là commencent les problèmes de prescription.
Nous nous intéresserons uniquement à la prescription qui s’applique à l’action du preneur en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction.
1. Les règles applicables
– En vertu de l’ article 2219 du Code civil : «La prescription extinctive est un mode d’extension d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps».
– En vertu de l’article L. 145-60 toute action exercée en vertu du statut des baux commerciaux se prescrit par deux ans (après quoi toute action est impossible), ce qui correspond à une prescription abrégée par rapport à celle de droit commun, qui est de cinq ans. Cette règle souffre elle-même des exceptions, qu’il serait trop long d’énumérer ici.
– En vertu de l’articles 2241 du Code civil, la demande en justice, même en référé et même si l’assignation est nulle ou portée devant une juridiction incompétente, interrompt le délai de prescription. L’article 2242 précise que cette interruption dure jusqu’à l’extinction de l’instance. Cette interruption fait repartir un nouveau délai de deux ans à compter d’une ordonnance de référé. C’est la délivrance de l’assignation qui vaut, mais il faut ensuite la placer au greffe dans le délai de quatre mois prévu à l’article 757 du Code de procédure civile, à défaut de quoi elle est caduque et n’a plus aucun pouvoir d’interruption.
– Enfin, en vertu de l’article 2239 du Code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Ainsi d’une assignation en référé pour désignation d’un expert aux fins de déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.
Ainsi, lorsque l’expert dépose son rapport, le délai de deux ans, qui avait été suspendu, recommence à courir pour sa durée résiduelle mais sans pouvoir être inférieur à six mois.
2. Qui interrompt la prescription et contre qui ?
Dans les deux espèces tranchées par la cour de Paris en mai et juin 2024, alors que le délai de deux ans pour agir était en cours, le bailleur avait assigné le locataire en référé pour obtenir la désignation d’un expert qui devait apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur d’une part, et d’autre part le montant de l’indemnité d’éviction pouvant revenir au preneur ou à laquelle le preneur pourrait prétendre. Dans les deux cas, le preneur avait simplement formé «protestations et réserves», formule consacrée pour accepter la demande tout en formulant toutes réserves de ses droits au fond.
Ce n’est qu’après qu’ait expiré le délai de deux ans de la prescription que le preneur avait assigné au fond sur l’indemnité d’éviction. Le bailleur soutenait qu’il était prescrit et a obtenu gain de cause dans les deux cas.
Le principe ici adopté est déjà connu (2) : la demande en justice, même en référé, n’interrompt la prescription qu’au profit de celui qui a agi, or protester et faire des réserves ne correspond à aucune action. Le preneur qui veut interrompre lui aussi la prescription a tout intérêt à signifier des conclusions de demande de fixation de l’indemnité d’éviction qui devront être visées par le greffe, ou plus sûrement à assigner de son côté le bailleur, en référé désignation d’un expert avant tout procès, ou au fond directement.
3. Comment se calcule le délai ?
Le délai de deux ans de la prescription se calcule à compter de la date d’effet du congé portant refus de renouvellement. Mais il part du jour de la notification du droit d’option (article L. 145-10). Ce qui donne lieu à quelques autres difficultés : le droit d’option n’est soumis à aucune condition de forme pour sa validité et il n’a pas à rappeler le délai de prescription, par exemple. Un preneur prescrit, qui se plaignait d’un bailleur peu fair-play qui n’avait pas rappelé ce délai dans son droit d’option, a vu très récemment son pourvoi rejeté (3).
Par ailleurs la Cour de cassation a pu juger que le délai de prescription part bien du jour où le droit d’option est exercé, même s’il est exercé avant l’échéance contractuelle du bail ! (4). Ce qui est le cas si le preneur forme sa demande de renouvellement par exemple quatre mois avant la fin du bail et que le bailleur accepte le principe du renouvellement un mois plus tard, puis exerce son droit d’option un mois plus tard encore. Même si à l’évidence le bailleur fait preuve d’une certaine indécision, le preneur doit prendre en compte la date d’exercice du droit d’option.
4. Sur la suspension et l’interruption du délai de prescription
Là encore de nombreux écueils existent.
– Il convient de rappeler ici qu’une assignation en référé n’a un effet interruptif que sur une prescription qui a déjà commencé à courir (5). Si une ordonnance désignant un expert est rendue avant la date d’effet d’un congé portant refus de renouvellement, elle n’est interruptive de rien.
– En vertu de l’article 2240 du Code civil la prescription est également interrompue par la reconnaissance que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait. Ce qui signifie qu’un bailleur qui reconnaît devoir une indemnité d’éviction par exemple, interrompt le délai de prescription. Un nouveau délai de deux ans recommence à courir à compter de cette reconnaissance.
– Alors le fait pour le bailleur de délivrer un congé portant refus de paiement de l’indemnité d’éviction, ou le fait de saisir le juge des référés d’une demande de désignation d’un expert pour apprécier notamment le montant de l’indemnité d’éviction, ou encore le fait de débattre de ce montant en cours d’expertise, valent-ils reconnaissance par le bailleur de ce qu’il doit cette indemnité d’éviction ? La réponse est négative dans les deux arrêts ici commentés et de manière classique, s’il n’y a pas de reconnaissance non équivoque du bailleur.
– Un principe est reconnu en jurisprudence : l’interruption d’une action peut s’étendre à une autre lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but, de sorte que la seconde serait virtuellement comprise dans la première. Mais dans les deux arrêts commentés, la cour d’appel apporte sa pierre à l’édifice : ce principe ne peut pas s’appliquer car le bénéfice de l’interruption ne peut pas s’étendre d’une partie à l’autre.
Ainsi va la vie palpitante des avocats.
Notes
1. CA Paris, Pôle 5 Chambre 3, 30 mai 2024, RG n° 23/11321 ; CA Paris, Pôle 5 Chambre 3, 13 juin 2024, RG n° 22/08263 2. Cass. 2e civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011
3. Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030
4. Cass. 3e civ., 3 novembre 2021, n° 20-20.219
5. Cour d’appel de Bordeaux, 4e chambre commerciale, 17 février 2021, n° 20/02196