Les temps sont durs et il arrive que les parties à un bail se livrent à des manœuvres visant à les libérer de leurs contraintes… Le preneur en pratiquant des activités non prévues au contrat, le bailleur en esquivant d’éventuelles indemnités d’éviction. Toute vérité réside alors dans la «bonne foi» mise en œuvre par l’un ou l’autre dans sa demande de clause résolutoire ou dans sa défense. Inutile de raconter des histoires. On juge ici in concreto, et la Cour de cassation ne s’en laisse pas compter : elle veut que l’on y voit clair et réclame des faits que devra rechercher la cour d’appel de renvoi.
Par Me Olivier Jacquin, avocat à la Cour (Olivier Jacquin Avocats)
La clause résolutoire insérée dans un contrat, et notamment dans un bail commercial, permet au créancier d’une obligation de solliciter devant un juge, la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-respect par le débiteur d’une obligation contractuelle dans un délai donné. Une telle clause trouve sa source dans les articles 1225 et suivants du Code civil (ancien article 1184), mais aussi à l’article L. 145-41 du Code de commerce en matière de bail commercial. Telle une guillotine, et à condition que le bail commercial soit assorti d’une clause résolutoire, la résiliation du bail doit être prononcée comme une sentence évidente si le locataire ne respecte pas l’une de ses obligations contractuelles dans le délai d’ordre public d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du Code de commerce. La sentence est censée être si évidente que la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation de plein droit d’un bail commercial peut-être demandée devant le juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable. Bien sûr, ce juge, doit, et a même l’obligation de constater l’évidence et de prononcer la sanction qui va avec, le tout, sur le fondement de la force obligatoire des contrats : le contrat, rien que le contrat (art. 1103 et 1104 du Code civil, et ancien article 1134). Pourtant, et alors même que le preneur bénéficie déjà d’une première chance de rattraper le coup en bénéficiant d’un délai d’un mois pour satisfaire à ses obligations contractuelles, les textes légaux donnent la possibilité aux juges d’octroyer au locataire des délais supplémentaires (jusqu’à 24 mois), pour satisfaire à ses obligations contractuelles tout en suspendant les effets de la clause résolutoire.
Au fil des années, s’est construit autour de ces textes légaux, un courant jurisprudentiel, notamment sur l’obligation de bonne foi, qui, avant la réforme de 2016 n’était pas une notion d’ordre public. C’est-à-dire que les juges, saisis de la question par des locataires, doivent vérifier si la clause résolutoire a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.
L’administration de la preuve de la mauvaise foi incombe donc logiquement au locataire. Si la mauvaise foi du bailleur est démontrée, le juge peut faire échec à la mise en œuvre de la clause résolutoire, et donc à la demande de résiliation de plein droit du bail.
Les juges agissent donc comme des garde-fous dans le dessein de limiter les dérives de certains bailleurs ayant des velléités douteuses. La grande difficulté étant de trouver le juste équilibre entre d’une part, l’application des dispositions contractuelles s’imposant aux parties, et donc en principe au juge, et d’autre part, le pouvoir de ce dernier annihiler tout ou partie desdites dispositions, au risque de dénaturer le contrat.
Dans un arrêt rendu le 25 avril 2024, la Cour de Cassation donne un bon exemple des effets indésirables de la volonté de surprotéger les locataires. (Cass. Civ. 3e, 25 avril 2024, n° 23-10384). Dans cette affaire, un locataire n’était contractuellement autorisé qu’à l’exercice d’une activité de négoce de véhicules sur son terrain. Le preneur reconnaissait pourtant exercer des activités (nettoyage et réparations de véhicules) non autorisées par le bail, et ne les avait pas cessées dans le délai d’un mois suivant notification de la sommation qui lui avait été faite par le bailleur.
Factuellement, la clause résolutoire du bail était ainsi acquise, le bail résilié de plein droit et son expulsion était donc valablement prononcée. Sauf que, dans son pourvoi, le preneur reprochait à la cour d’appel de Chambéry de n’avoir pas vérifié si la clause résolutoire avait été mise en œuvre par le bailleur de bonne foi.
Pour se défendre, le preneur arguait que : – La mise en œuvre en fin de bail de la clause résolutoire par le bailleur permettant d’échapper au versement d’une indemnité d’éviction ; – Le fils du gérant, de la société bailleresse dont il était associé, était également le gérant de la société de nettoyage voisine depuis des années des locaux du preneur.
De ce fait, la bailleresse ne pouvait ignorer la réalité des activités qu’il exerçait sur le terrain, et les avait même, selon le preneur, tolérées. La Cour de cassation a ainsi cassé l’arrêt d’appel au visa de l’article 1134 du Code civil (relative à la force obligatoire du contrat dans sa version antérieure à 2016), au motif que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, et que la cour d’appel n’avait pas recherché si la clause résolutoire avait été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.
Une telle solution paraît critiquable.
Tout d’abord, on ne voit pas en quoi la mise en œuvre de la clause résolutoire en fin de bail change quelque chose pour le bailleur, puisque celle-ci peut être demandée à tout moment et qu’elle a pour finalité, la résiliation de plein droit du bail, donc sans indemnité.
A mon sens, cela n’est pas un argument valable. En outre, il est acquis que toute tolérance n’est pas génératrice d’un quelconque droit et qu’elle peut être révoquée à tout moment (Cass. Civ. 3e , 30 mai 1968, n° 67-20.111).
Enfin, à la lecture de l’arrêt, le preneur semble fonder son argumentation sur de simples suppositions, et sans rapporter la preuve matérielle de la réelle connaissance par le bailleur des activités exercées sur le terrain, et ce, au mépris des règles élémentaires inhérentes au droit de la preuve (art.1353 du Code civil). On ignore même si le bailleur a réellement toléré ces activités prohibées. Il va donc revenir à la cour d’appel de renvoi après cassation, de pallier la carence du preneur dans l’administration de la preuve et de rechercher si le bailleur avait connaissance des activités prohibées par le bail et qu’il a mis en œuvre la clause résolutoire dans un but autre que de faire une simple application des stipulations d’un contrat.
Le raisonnement de la Cour de cassation n’est pas heureux car, finalement, il incombera au bailleur de démontrer que son intention n’était pas mauvaise et qu’il voulait simplement faire une simple application du contrat sans mauvaise arrière-pensée, ce qui, au demeurant est indémontrable.
On espère que la cour d’appel de renvoi analysera in concreto les éléments matériels apportés par le preneur et assoir sa décision sur des fondements juridiques et non sur de simples suppositions. A défaut, au-delà de la dénaturation du contrat que l’arrêt d’appel de renvoi constituera, une telle décision s’interprètera comme une prime à la mauvaise foi du preneur qui n’hésitera pas à soulever des arguments fallacieux qui ne reposeront sur aucun élément matériel concret.
Croisons les doigts et prions, car il faut garder la (bonne) foi.
