Contrairement à son destin qui, à l’inverse de l’Icc, devait lui faire suivre l’évolution des seuls magasins, l’Ilc s’est perdu dans les rouages de la machine nationale à statistiques. Soumis à la double pression de données plus massives et qui associent l’e-commerce, il trahit son objet et perturbe lourdement le compte d’exploitation des commerçants. Il faut faire quelque chose. Et vite !
Par Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos
L’Indice des loyers commerciaux (Ilc) a été créé par la loi de Modernisation de l’économie (Lme) du 4 août 2008 et défini par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008. La création de ce nouvel indice résulte de l’observation selon laquelle les évolutions de l’Indice du coût de la construction (Icc), largement utilisé pour l’indexation des baux, étaient totalement déconnectées des évolutions de l’activité des commerces et connaissaient des fluctuations, à la hausse comme à la baisse, très importantes et peu compatibles avec un compte d’exploitation du commerçant.
La volonté était donc de créer un indice le plus en relation possible avec l’activité du commerce de détail
Le loyer est l’un des coûts fixes les plus importants dans le commerce, juste après les coûts salariaux. Il a alors été convenu de construire un indice trimestriel des loyers commerciaux composite constitué par la somme pondérée de trois indices :
– 50 % pour l’Iplc étant l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer ;
– 25 % pour l’Icc étant l’indice du coût de la construction neuve ;
– 25 % pour l’ICAVaCD représentant les évolutions du chiffre d’affaires du commerce de détail, en valeur, corrigé des variations saisonnières.
La loi du 18 Juin 2014, dite Pinel rend obligatoire l’utilisation de l’Ilc pour l’indexation des baux de locaux de commerce. Pendant plusieurs années, ces évolutions ont été plutôt conformes avec les évolutions de la consommation et du chiffre d’affaires des magasins.
Le graphique montre que la crise financière de 2008 a généré une baisse de l’indice. Ensuite après 2012 et jusqu’en 2016, les évolutions de l’Ilc sont faibles ce qui est en phase avec la vie du commerce et une faible évolution des chiffres d’affaires magasin. (Cf. graphique n° 1) Malgré tout, les évolutions de l’Ilc faisaient évoluer les loyers à la hausse alors que les chiffres d’affaires des magasins poursuivaient leur tendance à la baisse, notamment dans les centres-villes, mais également dans les centres commerciaux avec une évolution moins marquée. La déconnection entre loyer et chiffre d’affaires était croissante sous l’effet cumulé de l’indexation et de loyers de renouvellement à la hausse (Cf. graphique n° 2).
Puis, sans que personne ne s’y attende et ne comprenne pourquoi et alors que les évolutions des chiffres d’affaires magasins poursuivaient la tendance à la baisse compte tenu d’une consommation peu dynamique et d’un développement des ventes par le canal Internet, l’Ilc a connu une inflexion à la hausse forte à compter de fin 2016 atteignant durablement des évolutions annuelles de + 2 %, voire + 2,5 % (Cf. graphique n° 3).
Les loyers se mettaient à croître fortement de manière automatique, générant un effet de ciseaux entre chiffre d’affaires et loyer très destructeur pour les locataires. Les propriétaires, à l’inverse, voyaient leurs revenus annuels croître de manière importante chaque année augmentant également la valeur de leur patrimoine. Le loyer devenant ainsi une source de tension entre bailleurs et preneurs.
D’où cette évolution imprévue de l’Ilc peut-elle provenir ?
En investiguant et en échangeant avec les services de l’Insee, nous avons fini, avec difficulté, par mettre en exergue une cause principale et à identifier plusieurs questions posées par la composition de l’Ilc et à sa remise en question pour les prochaines années.
1. Première question : pour quelle raison l’indice a-t-il, d’un seul coup, connu un changement de tendance en 2016, passant à 2 % par an et plus, alors que son évolution préalable était restée beaucoup plus plate ?
La réponse est technique. En mars 2016, le mode de calcul des indices de chiffres d’affaires, donc de l’ICAVaCD, a été profondément modifié. Alors qu’auparavant l’Insee estimait les évolutions sur la base d’un échantillon de 10 % des déclarations de Tva (160 000 entreprises), il a été décidé de travailler sur la base de 100 % des déclarations de Tva (1,5 million d’entreprises). Une meilleure solidité statistique probablement, mais ce changement de méthode a eu de grandes conséquences sur les coûts d’exploitation des magasins (Cf. graphqiue n° 4).
Ce changement de méthodologie a fait augmenter de manière considérable l’Icav qui va tirer à la hausse l’Ilc
Le changement de base de calcul est autorisé par décret ! L’Insee est autorisé à modifier la base de calcul tous les cinq ans. Le dernier étant intervenu en 2016, le prochain ne peut intervenir avant 2023 donc pas d’impact de base d’ici là. Il convient donc de travailler dès maintenant sur l’avenir.
Le graphique n° 5 montre clairement que ce n’est pas l’inflation (indice des prix) qui est responsable de l’augmentation de l’Ilc.
2. La seconde question porte sur la composition même de l’ICAVaCD. En effet, cet indice comprend la vente du commerce de détail mais que ces ventes soient réalisées dans les magasins ou par le canal Internet ! Or la philosophie de la création de l’indice Ilc était bien de s’adapter au mieux aux ventes des seuls magasins et non par Internet !
Plus le poids des ventes Internet augmente dans le total des ventes du commerce au détail, plus l’ICAVaCD va s’éloigner de la réalité des ventes dans les seuls magasins.
Face à cette difficulté, l’Insee dit être dans l’impasse statistique car dans l’incapacité d’isoler ventes en magasins et ventes Internet ! Est-ce pour autant une raison de conserver un indice qui ne peut plus correspondre à sa vocation initiale ?
3. L’Ilc et la Covid. On le sait tous les secteurs du commerce de détail n’ont pas connu le même impact suite à la Covid, au confinement. Le commerce alimentaire en particulier a naturellement eu une activité beaucoup moins impactée que les secteurs non alimentaires fermés. Mais l’ICAVaCD mesure la vente du commerce de détail globalement.
En conséquence, sa baisse sera beaucoup moins importante que si l’activité du commerce non alimentaire avait été mesurée.
Dans les prochains mois, l’Ilc subira une baisse sur quelques trimestres à cause de l’affaiblissement de l’activité lors du confinement de mars-avril 2020. Par contre, on le sait déjà, la reprise des ventes en 2021 ou 2022 par rapport à 2020 entraînera, au contraire, une hausse forte de l’Ilc car les bases de comparaison seront basses.
Il est donc impératif de s’intéresser à ce phénomène dès à présent dans la mesure ou les commerçants ne seront pas en capacité de subir une augmentation automatique de leur loyer en sortant de la crise. Ce n’est pas une hypothèse mais une certitude, il en va donc de la responsabilité de l’Etat et de ses services de se saisir de ce problème dès à présent.
4. Que faire de l’Ilc ? Pour l’avenir, plusieurs questions.
– Il faut s’interroger sur la légitimité d’une indexation annuelle automatique du bail.
Qu’est-ce qui la justifie alors que l’activité du commerce de détail voit ses chiffres d’affaires et ses marges décroître d’année en année et que les taux d’intérêt, coût principal d’un propriétaire immobilier, sont plus bas d’année en année ?
– Il faut s’interroger sur sa composition.
En effet, s’il est légitime de relier l’évolution du coût d’un outil de travail (le local commercial) avec celle de l’activité de son utilisateur (le commerçant), encore faut-il que ces éléments suivent des évolutions comparables.
Ce n’est pas le cas et l’écart va croître avec le développement du poids du e-commerce. Les loyers ne peuvent être impactés à la hausse par les ventes du e-commerce (qui évoluent en moyenne de 16 % par an depuis quelques années). Plus les ventes Internet s’accroissent, plus le loyer augmente : la double peine. De plus cela revient à rémunérer les bailleurs sur les ventes réalisées par le canal Web.
En conclusion, soit il convient de supprimer purement et simplement le principe de l’indexation annuelle, soit l’Etat est en mesure de définir un indice vraiment en relation avec l’activité de la vente du commerce de détail par le canal magasin. Une question qui mérite d’être traitée rapidement compte tenu de la fragilisation du commerce et de l’ampleur de ses transformations.
