Cour d’appel de Paris
Pôle 5, chambre 3
9 novembre 2023
N° 20/13606
Sci Pje c./Sas Lacoste France
Faits et procédure
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2008, la société Sci Pje, a conclu un bail commercial avec la société Montaigne Diffusion, aux droits de laquelle est venue la société Lacoste France, portant sur divers locaux à usage commercial sis (…). Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, à compter du 1er juillet 2008, moyennant un loyer principal annuel fixé à 60.000 euros hors taxes et hors charges.
Par acte d’huissier du 12 octobre 2017, la Sci Pje a signifié à la société Lacoste France un congé avec offre de renouvellement du bail commercial à effet au 1er juillet 2018, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer annuel d’un montant de 150.000 euros hors taxes et hors charges.
Le 22 novembre 2017, le bailleur a notifié à son locataire un mémoire préalable aux termes duquel il sollicite que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 soit fixé à la somme annuelle hors taxes de 123.096 euros.
Par assignation du 14 mai 2018, la Sci Pje a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer dans les termes de son mémoire préalable.
Par jugement mixte du 9 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement formée le 12 octobre 2017 par la Sci Pje et son acceptation par la société Lacoste France, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2018, et a désigné M. T, expert judiciaire aux fins de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des caractéristiques du local et celle des facteurs locaux de commercialité, rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2018 au regard des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce et donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er juillet 2018, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 juillet 2019 concluant à une évolution favorable et notable des facteurs locaux de commercialité et à une valeur locative de 71.000 euros au 1er juillet 2018.
Par jugement du 2 septembre 2020, le juge des loyers a, notamment, fixé à la somme de 61.814 euros, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er juillet 2018, le loyer du bail renouvelé depuis cette date pour neuf années, entre la Sci Pje et la société Lacoste France, pour les locaux situés (…) et dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 14 mai 2018 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.
Par déclaration du 28 septembre 2020, la Sci Pje a interjeté appel partiel du jugement.
Par conclusions déposées le 24 mars 2021, la société Lacoste France a interjeté appel incident partiel du jugement.
Moyens et prétentions
Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 juin 2021, la Sci Pje, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :
– infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris du 2 septembre 2020 en ce qu’il a fixé à la somme de 61. 814 euros, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er juillet 2018, le loyer du bail renouvelé depuis cette date pour neuf années, entre la Sci Pje et la société Lacoste France, pour les locaux situés (…) ;
Statuant à nouveau,
– dire et juger qu’il existe des motifs de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;
– dire et juger que le loyer doit être fixé à la valeur locative ;
– fixer à la somme de 93.748,20 € HT/HC/an en principal le loyer du bail à renouveler au 1er juillet 2018 pour les locaux situés (…) ;
– dire et juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;
– dire et juger que les rappels de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de la demande du bailleur ;
– ordonner la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1154 du Code civil ;
– confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris du 2 septembre 2020 en ce qu’il a :
– partagé les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties ;
– rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile par la société Lacoste France.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 mai 2023, la société Lacoste France, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :
A titre principal,
– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a appliqué une majoration de 5 % sur la valeur locative au titre du droit de percement ;
Ce faisant, l’infirmer partiellement et statuant à nouveau ;
– fixer le loyer annuel en principal à la somme de 58.380 €, hors taxes et hors charges ;
– dire et juger que le trop-perçu résultant du loyer ainsi fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ;
– dire et juger que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;
A titre subsidiaire,
– dire et juger qu’il ne s’est produit aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail à renouveler de nature à justifier le déplafonnement du loyer ;
– fixer le loyer annuel en principal à la somme de 67.122 €, hors taxes et hors charges ;
– dire et juger que le trop-perçu résultant du loyer ainsi fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ;
– dire et juger que par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;
En toute hypothèse,
– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné le partage par moitié des dépens entre les parties, en y incluant les coûts d’expertise ;
Y ajoutant,
– condamner la Sci Pje à payer à la société Lacoste France la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
Sur ce,
Il sera rappelé pour une meilleure compréhension du présent litige, tel que souligné par le premier juge dans la décision ici critiquée que, par jugement en date du 9 janvier 2019, le principe de renouvellement du bail au 1er juillet 2018 pour une durée de neuf ans a été reconnu.
L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que «le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
«1° Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux ;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage»
L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit néanmoins que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné, ce qui implique de déterminer dans un premier temps la valeur locative puis dans un second temps les motifs de déplafonnement éventuels.
Sur la valeur locative L’appelante expose :
– sur la surface pondérée, que les travaux de la société Lacoste ne doivent pas être pris en compte pour la fixation de la surface réelle, puis pour le calcul de la surface pondérée dès lors que la preneuse s’y est elle-même opposée et, conformément à la jurisprudence, l’accession des travaux étant différée en fin de jouissance ; que cette demande n’est pas nouvelle dès lors qu’il s’agit d’un moyen de droit, étant souligné au surplus que les prétentions tendent aux mêmes fins que celles soumises au juge des loyers au sens de l’article 565 du Code de procédure civile ; que le sous-sol se caractérise par une surface importante et une hauteur importante, de sorte que le coefficient de 0,20 est plus adapté, ce qui conduit à une surface pondérée de 6,63 m² pour le sous-sol ; que la surface de la mezzanine doit être intégrée de sorte que la surface pondérée globale doit être fixée à 68,68 m²P ;
– sur le prix unitaire, que le bail à renouveler se caractérise par une large destination et demeure situé dans un quartier résidentiel et commerçant recherché ; que les valeurs locatives ont sensiblement augmenté depuis 2016, dont la valeur apparaît désormais à la somme de 1.300 euros/m²B au 1er juillet 2018 ;
– sur les abattements et majorations, qu’une majoration de 10% est justifiée du fait du percement sur la totalité de la profondeur de la boutique en rez-de-chaussée ; que la Cour devra tenir compte de la large destination du bail ; qu’une majoration de 5 % au titre du report de l’accession en fin de jouissance peut être retenue conformément à la jurisprudence ; qu’il est exclu de procéder à un abattement au titre de l’impôt foncier et des travaux prescrits par les autorités administratives dès lors que l’expert en a déjà tenu compte dans l’évaluation du prix unitaire ; que rien ne justifie un abattement au titre des charges locatives ; que les travaux de remplacement et de ravalement sont des travaux d’entretien relevant des réparations locatives, de sorte qu’elles ne relèvent pas du locataire et ne peuvent justifier un abattement ; que l’obligation de fournir un cautionnement bancaire de six mois n’est pas une clause dérogatoire de droit commun ; que l’assurance immeuble présente un faible montant, de sorte qu’elle ne peut justifier un abattement de 3 %.
L’intimée expose :
– sur la surface réelle, que la clause de nivellement invoquée par le bailleur mentionne expressément qu’elle ne concerne pas les travaux autorisés par le bailleur, la démolition de la mezzanine ayant été autorisée dans le bail lui-même, de sorte que le preneur n’a aucune obligation de reconstruction de la mezzanine en fin de jouissance ; que c’est la configuration des locaux après réalisation des travaux qui doit être prise en considération ; que les travaux réalisés par le preneur à son entrée dans les lieux et autorisés par le bail, ont été intégrés au champ contractuel du bail ayant pris effet le 1er juillet 2008 ; que la surface totale réelle est de 93,77 m² ;
– sur la surface pondérée, qu’elle s’élève à 57,96 m² conformément au relevé du géomètre de novembre 2019 ;
– sur les termes de comparaison, que la destination du bail est usuelle dans les baux conclus avec des enseignes de prêt-à-porter comparables ; que le prix unitaire de 1.200 euros /m²B doit être retenu conformément à ce qu’a retenu l’expert judiciaire ;
– sur les correctifs applicables, qu’un abattement de 15 % devra être appliqué au titre des charges et clauses exorbitantes du droit commun ; que la prise en charge par le preneur de la taxe foncière et des travaux de mise en conformité n’est pas un usage normal en la matière ; qu’une majoration de 5 % au titre du rapport de l’accession en fin de jouissance devra être rejetée dès lors que le preneur n’a pas effectué de travaux non autorisés et qu’ils ont été autorisés par le bail.
La cour renvoie aux motifs précis et détaillés développés par le premier juge s’agissant de la description des lieux loués faite par l’expert et, notamment, des travaux qui y ont été menés, les caractéristiques de l’emplacement, les références retenues par l’expert ainsi que la description des clauses du bail.
En l’espèce, le bail prévoit à l’article V relatif à l’entretien, aux réparations et aux travaux et, plus précisément, au point 5-3 relatifs à la mise en œuvre des travaux du preneur que «le bailleur pourra toujours se réserver la faculté d’exiger la remise des lieux loués, en fin de jouissance, dans leur état primitif, auprès du preneur, à l’exception des travaux autorisés par le bailleur, exception qui ne comprend pas les travaux à réaliser lors de la restitution des locaux concernant principalement la façade, l’accès au sous-sol et la séparation d’avec les locaux voisins.»
Il n’est pas contesté par les parties que le preneur a été autorisé par le bailleur à effectuer des travaux en 2008, ayant notamment consisté en la suppression d’une mezzanine et de l’arrière- boutique, puis en 2010, destinés principalement à créer une entrée centrale dans la boutique et à décloisonner l’escalier central.
Il ressort de la clause contractuelle rappelée ci-dessous, d’une part, que la clause d’accession a vocation à s’appliquer en fin de jouissance c’est-à-dire à la fin du bail et, d’autre part, que le bailleur renonce à la clause de nivellement s’agissant des travaux autorisés.
De ce fait, contrairement à ce que soutient le bailleur, doit être intégrée dans le calcul de la surface réelle puis de la surface pondérée la modification des surfaces résultants des travaux menés par le preneur.
Ainsi, c’est par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le premier juge a retenu pour établir la surface réelle des lieux loués ainsi que leur surface pondérée la proposition faite par l’expert, qui s’est basé sur des plans côtés établis par Monsieur V., géomètre expert, le 29 décembre 2005, faisant ressortir une surface de 69,52 m² pour le rez-de-chaussée et de 33,17 m² pour le sous-sol. Compte-tenu de la nécessité d’intégrer la restructuration des lieux loués, c’est à bon droit que le premier juge a tenu compte d’un nouveau métré établi en novembre 2019 versé aux débats par le preneur dont il ressort que la surface totale réelle du rez-de-chaussée est de 60,60 m² et que la surface réelle du sous-sol établi à 33,17 m², soit au total une surface réelle de 93,77 m2.
Concernant la pondération des locaux du sous-sol, contrairement à ce que soutient pour la première fois en cause d’appel le bailleur, s’il est exact que la hauteur sous clé de voûte des locaux en sous-sol est de 2,70 m, en revanche un tiers de la surface environ est d’une hauteur inférieure à 1,80 m ce qui justifie que le coefficient proposé par l’expert et retenu par le premier juge de 0,15 soit appliqué.
La pondération des locaux en surface n’étant pas contestée, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu une surface pondérée totale de 57,96 m2 B.
Contrairement à ce que soutient le bailleur, la détermination de la valeur locative de renouvellement ne correspond pas au prix du marché mais est fixée en tenant compte des prix pratiqués à la date du renouvellement et résultant à la fois des prix librement négociés s’agissant de location nouvelle et des valeurs de renouvellement librement consenti entre les parties ou fixées judiciairement.
Ainsi c’est par motifs pertinents auxquelles la cour renvoie que le premier juge a considéré qu’au regard de l’ensemble des références locatives, de l’emplacement des lieux loués au cœur du marais, quartier à fort pouvoir d’achat et très commerçant, les caractéristiques des locaux jouissant notamment d’un important linéaire de façade, il y avait lieu de retenir un prix unitaire de1.200 €/m2/P est une valeur locative au 1er juillet 2018 de 69.552 (1.200 x 57,96).
Concernant les abattements et majorations, toute clause qui transfère sur le preneur des obligations exorbitantes de droit commun justifie un abattement et toute clause qui lui accorde un avantage non habituellement consenti justifie à l’inverse une majoration de la valeur locative.
Comme relevé par l’expert et le premier juge, plusieurs clauses du bail mettent à la charge du preneur, d’une part, les réparations locatives et d’entretien en ce compris le ravalement qui contrairement à ce que soutient le bailleur ne relève pas des travaux d’entretien, d’autre part, les travaux prescrits par la loi ou l’administration, en troisième lieu les charges de l’immeuble en ce compris l’assurance et les frais de gestion, dont le transfert n’est plus possible depuis le décret 2014 – 13 17du 3 novembre 2014 pris en application de la loi Pinel, et, en fin, la constitution d’un cautionnement bancaire en cas de cession. C’est à bon droit qu’au regard du caractère exorbitant de ses charges que le premier juge a appliqué un abattement de 15 % de la valeur locative et a considéré que le montant de la taxe foncière devait être soustrait du montant de la valeur locative.
Enfin contrairement ce que soutient le bailleur, la majoration de 5 % appliquée à la valeur locative du fait de l’autorisation consentie au preneur d’opérer certains travaux est justifiée à cette hauteur, ces travaux faisant accession au bailleur en fin de jouissance.
Il se déduit de ces éléments que c’est un bon droit que le premier juge a déterminé la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2018 à la somme principale arrondie à 61.814 euros (69.552 + 870 de TF) – 15 % + 5 % = 61.813,80) et considéré que cette valeur, étant inférieure au loyer plafond de 67.122 € établie par l’expert et non contesté par les parties, elle constituerait le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef sans qu’il y ait besoin d’examiner les moyens et prétentions des partis relatifs à un éventuel déplafonnement du loyer.
Sur les demandes d’accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Succombant en ses prétentions la Sci Pje sera condamnée à payer à la société Lacoste France la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
– Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 2 septembre 2020, sous le numéro RG 18/5826 ;
Y ajoutant,
– Condamne la Sci Pje à payer à la société Lacoste France la somme de 4.000 € titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Sci Pje à supporter la charge des dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.