Le 11 janvier 2024, la Cour de cassation rendait une décision (1) qui a fait couler beaucoup d’encre. L’occasion de revenir sur certains principes de base s’appliquant au bail commercial. Le premier d’entre eux étant que rien n’y est jamais certain, ni le pire, ni le meilleur.
Par Me Dominique Cohen-Trumer, avocate au Barreau de Paris (Cabinet Cohen-Trumer)
La Communauté de communes de Charente Limousine avait délivré un congé à ses locataires d’un restaurant, d’une plage et d’un poste de secours dépendants d’un golf. L’acte précisait (les termes sont importants) : «la requérante est disposée à discuter amiablement avec vous des conditions d’un nouveau bail commercial d’une durée de neuf années sur les bases suivantes :
– régularisation d’un nouveau bail conforme aux textes en vigueur s’agissant notamment de la clause d’indexation des loyers ;
– modification de la contenance des lieux loués (notamment exclusion obligatoire des lieux publics dont la plage et le poste de secours) ;
– modification des obligations du preneur (notamment quant à l’entretien des espaces verts – golf compris dans les lieux loués) ;
– proposition d’un loyer principal annuel ne pouvant être inférieur à la somme de 10 194 euros hors taxes et charges (qui résulte cependant d’une évaluation approximative devant être modifiée et fixée définitivement).» Le congé rappelait en outre que les litiges nés de l’application de l’article L. 145-34 du Code de commerce sont soumis à une commission départementale de conciliation.
Les locataires écrivaient à leur bailleresse pour lui indiquer que le congé était nul, faute de faire mention des motifs pour lesquels il était donné, et qu’ils entendaient voir renouveler le bail et se maintenir dans les lieux, ajoutant que leur départ des lieux obligerait la communauté de communes à leur verser une indemnité d’éviction, ce qui était quelque peu contradictoire dès lors qu’un congé nul ne met pas fin au bail. En l’absence de réponse, ils quittaient les lieux et assignaient en requalification de l’acte en congé portant refus de renouvellement et fixation de l’indemnité d’éviction leur revenant.
Par jugement du 24 octobre 2019 (2) le tribunal judiciaire d’Angoulême a dit que le congé n’encourait pas de nullité, dit qu’il devait s’analyser en un congé portant refus de renouvellement et dit que la bailleresse était redevable d’une indemnité d’éviction. Libellé bien peu pédagogique vis-à-vis des avocats qui s’attirent d’acerbes critiques s’ils s’avisent de demander à des juges de «dire et juger», mais c’est une autre histoire.
La cour de Bordeaux (3), saisie par la bailleresse, estimait pour sa part que les termes du congé, inadaptés mais dénués d’ambiguïté en ce qu’il proposait un nouveau bail, ne permettaient pas «de retenir, comme l’a fait le tribunal, qu’il doit s’interpréter comme un congé sans offre de renouvellement alors qu’il exprime au contraire explicitement une offre de régularisation d’un nouveau bail» et annulait le congé en raison des irrégularités l’affectant. Pour les preneurs, l’histoire tournait mal, puisqu’ils étaient ainsi privés de toute indemnité d’éviction. C’est cette décision qui est cassée par la Cour de cassation, qui retient la position des premiers juges : le congé doit être requalifié.
Le bail se renouvelle à ses clauses et conditions
Au visa des articles 1103 du Code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce la Cour suprême rappelle d’abord qu’à «défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.» C’est un de ces principes auquel les praticiens ont pris l’habitude de ne pas se fier. Car le bail ne se renouvelle pas à ses clauses et conditions en matière de durée par exemple depuis que la Cour de cassation a estimé que l’article L. 145-12, qui précise que la «durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue» signifiait un accord des parties au moment du renouvellement et non dans le bail lui-même.
Il ne se renouvelle pas plus à ses clauses et conditions si des dispositions d’ordre public sont venues réputer non écrites certaines de ses clauses, comme a pu le faire la loi Pinel. C’est d’ailleurs une question intéressante ici. Le congé visait une diminution de la surface louée mais pour des raisons impératives : en France une plage ne peut pas être entièrement louée à un particulier, pas plus que ne peut être confié à un particulier un poste de secours. La question se pose dès lors de savoir si un congé offrant le renouvellement du bail à ses clauses et conditions, sauf dispositions d’ordre public contraires, est un congé-refus ? Si telle devait être l’absurde conséquence de la décision analysée, bien des preneurs tablant sur la prescription de l’action en fixation du loyer auraient du souci à se faire quant à la prescription de leur action en fixation de l’indemnité d’éviction.
Tel n’est évidemment pas le cas. Mais alors que restait-il comme demande de la bailleresse en modification des clauses du bail ? La clause d’indexation ? Certainement pas, comme le soulignent les preneurs eux-mêmes, puisqu’il en existait déjà une dans le bail.
Peut-être s’agissait-il pour la bailleresse de se mettre simplement en règle en adaptant l’indice de base pour la première indexation par rapport à la date du renouvellement, comme l’enseigne la Cour de cassation ?
Du congé contesté il ne reste que la demande de modification des obligations du preneur, notamment quant à l’entretien des espaces verts, golf compris, dans les lieux loués. Peut-être s’agissait-il de ne plus mettre à la charge du preneur les travaux d’entretien de l’article 606 du Code civil ? Ou de ne plus lui faire supporter des charges sur un espace, le golf, qui ne lui était pas donné à bail ? La bailleresse qui concluait que les modifications demandées étaient insignifiantes n’avait peut-être pas tout à fait tort. Et ces modifications obligatoires des stipulations contractuelles méritaient peut-être un déplafonnement.
Le véritable argument des preneurs était en fait ailleurs, et il fait rêver : en diminuant la chose louée tout en maintenant le loyer indexé du bail au renouvellement, la Communauté de communes procédait de fait à une augmentation de loyer et opérait, selon les preneurs, une modification substantielle de la chose donnée à bail car une délibération du conseil communautaire du 21 avril 2005 et un arrêté portant autorisation d’occupation du domaine public avaient autorisé un bail commercial pour 15 ans moyennant une redevance annuelle de 762,25 euros ht. Un prix défiant certes toute concurrence, qui n’avait pas même été indexé pendant 15 ans. Mais surtout le loyer peut être discuté dans le congé ! L’arrêt de la Cour de cassation a-t-il simplement une vocation pédagogique pour les pouvoirs publics quand ils ne gèrent pas, ou si peu, les biens publics ?
Pas de bail commercial sur le domaine public
C’est un autre des principes posés en matière de bail commercial. Le statut des baux commerciaux ne peut pas même être étendu volontairement à un exploitant installé sur le domaine public. Or la Cour de cassation vise l’article L. 145-8 du Code de commerce, afférent au droit au renouvellement du preneur alors qu’il s’agit d’un bail commercial… consenti sur le domaine public. Le bail aurait-il dû être requalifié, ou annulé ?
Pas de propriété commerciale pour le commerce «inclus»
C’est la fameuse jurisprudence des buvettes d’hippodromes. Si les clients ne sont que ceux fournis par le bailleur, alors l’exploitant ne peut pas prétendre à la propriété commerciale.
Il s’agissait ici du restaurant d’un golf.
La médiation à tout prix
En un temps de disette où les justiciables sont appelés à régler à l’amiable leurs litiges hors la vue des magistrats, il n’est pas de bon ton de proposer à un locataire de discuter des conditions du bail lors du renouvellement, en tout cas pas dans le congé. Il est vrai que la bailleresse en l’espèce n’avait pas cru devoir répondre à un courrier de ses locataires.
Tout est navrant dans cette espèce, on l’aura compris. Il eut été si simple pour le bailleur de répondre au courrier de ses locataires, ou encore de refuser les clés lorsqu’elles lui ont été restituées, ou encore plus en amont de rappeler qu’il n’y avait pas bail commercial. Il eut été si simple pour les juges de constater que le congé offrait ostensiblement le renouvellement, la bailleresse s’affirmant simplement «disposée à discuter amiablement avec vous des conditions d’un nouveau bail commercial», ce qui n’imposait rien aux preneurs, ou d’estimer qu’en dehors de l’offre de renouvellement, le reste n’était qu’application du droit positif, ou sans objet et nul, et de toute façon n’obligeant pas le preneur.
Reste à espérer qu’il ne s’agit que d’une publication par erreur au «Bulletin» de cette décision. Mais il semble qu’un grand principe de base demeure, quoi qu’il advienne, valable en cette matière : moins les parties, bailleurs et preneurs, y voient clair dans leurs droits, plus la matière est riche. L’annonce gouvernementale récente d’une réduction du nombre des articles du Code de commerce de 7 000 à 1 000, entraînera certainement une réduction corrélative de la jurisprudence. Mais l’on ignore à ce jour si ce sont les 6 000 premiers articles du code qui seront supprimés ou les 6 000 derniers.
Notes
1. Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872
2. Tribunal de grande instance d’Angoulême, 24 octobre 2019, N° 17/01417
3. Cour d’appel de Bordeaux, 4e chambre commerciale, 21 juin 2022, RG n° 19/06161
> Lire l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 11 janvier 2024