La déclaration sur la plateforme Operat, première étape du décret d’application du 23 juillet 2019 nommé décret Eco Energie Tertiaire issu de La Loi Elan du 23 novembre 2018, a normalement dû être franchie par les entreprises et les bailleurs, et ce dans un certain flou et non sans douleur. Il s’agit désormais de s’attaquer à la seconde étape qui consiste à définir et mettre en place le plan d’actions. Le coût des travaux qui pourraient en découler peut être significatif et entraîner une augmentation importante des charges refacturées.
Par Damien Masurel, directeur général (Nerium Conseil*)
Pour rappel, le Décret Eco Energie Tertiaire impose la mise en œuvre d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire, marchands ou non marchands, afin de parvenir à une baisse des consommations d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence à choisir. Plus précisément, sont concernés par le dispositif :
– les bâtiments qui hébergent exclusivement des activités tertiaires sur une surface supérieure ou égale à 1 000 m2 ;
– toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m2 ;
– tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site, dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m2.
La mise en place de ce dispositif reste floue et de nombreuses enseignes comme certains bailleurs demeurent attentistes, ne sachant pas par où commencer et à qui incombe la responsabilité de prendre le sujet en main. Si le dispositif indique que les bailleurs et les preneurs «définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles», il ne prévoit aucune répartition précise des tâches. C’est donc collégialement que la stratégie d’atteinte des objectifs du décret Tertiaire doit être décidée.
5 ÉTAPES INCONTOURNABLES
1. Faire converger les intérêts preneur(s) -bailleur
La mise en place d’actions d’amélioration passe par divers éléments tels que la rénovation énergétique du bâtiment, l’installation d’équipements performants mais aussi par la modification du comportement de l’occupant. Ces actions vont créer pour les preneurs une amélioration du confort utilisateur, une baisse des consommations énergétiques, et ainsi potentiellement un avantage concurrentiel. Du côté du bailleur, ces mesures vont améliorer l’attractivité du bien et ainsi valoriser à la hausse la valeur vénale et locative. Question financement mis à part, il est donc dans l’intérêt de chacun de mettre en place ces actions.
2. Former une équipe projet
Chez les preneurs, on constate régulièrement que le sujet de l’immobilier est éclaté dans différents services, et ce même quand il existe une direction immobilière. Direction générale, financière, achats, juridique… , toutes doivent être mises à contribution dans la mise en place d’un comité de pilotage dédié. Du coté des bailleurs, l’immobilier étant leur core business, la situation est différente et l’équipe est certainement plus facile à organiser.
Les parties prenantes (locataires et bailleurs) doivent désormais former une équipe projet afin de s’entendre et s’organiser autour d’un objectif commun. La complexité est que les relations peuvent être multiples – entre le preneur et le bailleur dans un même bâtiment ou dans plusieurs – entre tous les preneurs avec un même bailleur dans un bâtiment mais encore entre les preneurs qui se succèdent dans le temps.
Il faut ensuite mettre en place une feuille de route commune : définir une gouvernance et une trajectoire, préciser les responsabilités de chaque partie, anticiper les budgets à mettre en place, intégrer les actions et le suivi dans sa matrice organisationnelle.
3. Réaliser un audit juridique
Travail fastidieux et chronophage lorsque le parc est important, l’analyse des baux est pourtant incontournable. Bail, avenant, annexe environnementale, contrat de performance énergétique, autant de contrats pouvant déterminer les obligations et responsabilités du bailleur ou celles du preneur. Cet audit permettra d’appréhender les clauses du bail comme la mise en conformité, les charges et travaux, les échéances qui pourraient être appliquées dans le cadre de l’application du dispositif Eco-Energie Tertiaire et qui auront un impact sur la définition et la prise en charge financière des actions, point potentiel d’échauffement entre les parties.
Ne nous y trompons pas, en effet : les coûts engendrés par les actions de réduction énergétique peuvent être significatifs et pourraient entraîner une augmentation importante des charges refacturées par les bailleurs aux preneurs selon les cas. Il convient donc de ne pas faire l’impasse sur ce travail préparatoire et même idéalement de se faire accompagner par des conseils spécialisés. L’objectif est que, preneur comme bailleur, chacun ait connaissance des règles du jeu avant de se lancer.
4. Etudes énergétiques pour le plan travaux
Trajectoires, objectifs, notations, économies envisagées, nature des travaux… Il convient ensuite de lancer des études énergétiques desquelles découleront le plan d’actions travaux. Devra être associé le plan de financement et les responsabilités et charges de chacune des parties.
5. Négocier la prise en charge des travaux
Dans le cas où le preneur serait lourdement mis à contribution dans la prise en charge financière des travaux permettant l’atteinte des objectifs de réduction énergétique, il est utile que celui-ci se rapproche de son bailleur afin de négocier une prise en charge de tout ou partie des travaux. En effet, si les utilisateurs profiteront des bienfaits des actions d’amélioration, ce sont également les bailleurs qui verront leurs biens se valoriser. Dans le cas où les travaux seront pris en charges par le preneur, le bailleur en tirera un double bénéfice en faisant financer cette revalorisation par le locataire.
Il est bon de garder en mémoire que si les baux commerciaux fixent les règles du jeu entre les parties, ils n’en restent pas moins des contrats où les parties peuvent négocier et se mettre d’accord de gré à gré et ce, même en cours de bail. Les preneurs sont donc invités pour les baux en cours, à négocier un avenant pour encadrer ou éviter l’augmentation des charges qui pourraient être refacturées par le bailleur. S’il s’agit d’un nouveau bail, à être très attentifs aux clauses ou annexes du bail répartissant les obligations du dispositif Eco Energie Tertiaire. Là encore faire appel à un conseil spécialiste qui interviendra comme médiateurs.
Enfin, dans le cas où la négociation échouerait, le preneur est invité à se poser les bonnes questions : se projette-t-il dans les locaux, une négociation du loyer est-elle envisageable ?
Le décret Eco Energie Tertiaire aura à terme des incidences sur le loyer, à la hausse ou à la baisse en fonction de la stratégie qui sera adoptée par chacune des parties.
* Nerium Conseil est le leader des relations bailleurs-preneurs. Il prend en charge les actions envers les bailleurs pour le compte des locataires. Il accompagne de grandes enseignes, la direction immobilière de l’Etat, des grands groupes et de nombreuses Pme.