LA CHRONIQUE DE L’IMMOBILIER DE COMMERCE
Faut-il que le commerce soit solide et qu’il ait du cœur au ventre pour résister à tant d’acharnement politique, moral et conjoncturel ! Les confinements Covid, la destruction de la valeur marchande, le prix de l’énergie, la révision des valeurs locatives, l’augmentation de la taxe foncière, la réforme des baux, la loi Elan, la loi Climat, le décret Tertiaire qui enchaîne le locataire à son bailleur, le décret Zan qui donne aux communes des terres non artificialisées qu’on refuse au commerce, le test projetant de supprimer les Cdac. Et cette méchante inflation qui profite aux géants ! Et pourtant : dans cet enfer législatif, administratif et économique, les valeurs résistent. Car l’expansion des enseignes ne faiblit pas face à un immobilier dont le parc se réduit à proportion du manque d’autorisations commerciales.
par Alain Boutigny
C’est un peu comme à la roulette russe : si on s’en sort, c’est un miracle ; mais si ça rate, l’issue est fatale. Entraînés par les géants vecteurs d’inflation et d’amplification de l’inflation parce qu’ils sont sûrs de ne pas perdre la moindre part de marché, producteurs et distributeurs de second rang se suivent roue dans roue. D’où la folie haussière à laquelle on assiste. Cette histoire de hausse des prix est le point crucial. Reconstituer des marges dégradées est tentant, bien entendu ; mais à regarder plus loin, elle conduit dans le mur ceux qui n’auront pas les moyens de cette politique de dominants et les jette dans les bras de ceux-là. Les regroupements produisent de bien meilleurs profits que la croissance organique.
Avec un bémol, tout de même… La dernière flambée connue accompagnait la croissance des Trente Glorieuses. Celle-ci escorte une décroissance qui l’apparente à une stagflation. Les salaires ne suivant pas, les quantités trinquent. Le cercle vicieux de la hausse des prix fait office d’échappatoire. Les produits alimentaires ont-ils augmenté de 16 % au premier trimestre ? Les volumes ont chuté de 9 % et les ventes des hypermarchés ont perdu… 10 %, la proximité elle-même abandonne 6,4 %, nous indique l’Institut Circana (Iri). Ce jeu est dangereux. Continuer à jouer est irresponsable.
Ceux qui tiennent leurs fournisseurs et leurs étiquettes, tiennent leurs clients ! A 2,4 % devant, E. Leclerc (22,7 %), ridiculise Carrefour (20,3 %) !
L’inflation est dangereuse, tout le monde le sait ; d’abord pour les consommateurs, ces citoyens qui un jour, comme pour le 49.3, piqueront une colère. On a beau savoir que le lait boue à 100° : il déborde parfois sans prévenir. Ce fait est fondamental. Il contamine l’ambiance. La poussée du discount vient de là, bien sûr : comment continuer à se faire plaisir un tant soit peu quand tout augmente ? En dix ans, le parc magasins de 40 grandes enseignes à bas prix a progressé de 55 % ! Ce n’est qu’un début. Action, Normal, Gifi , Zeeman, Centrakor ou Stokomani avancent à coup de dizaines de points de vente par an, Toujust (frais à bon marché, en principe) vient d’ouvrir à Alès et promet 20 inaugurations dans l’année. On attend Atacadao et l’allemand Tedi…
Ça flambe de partout. Rien d’étonnant à ce que le quick commerce, dont on avait fait grand cas au bon vieux temps du Covid, plie bagage. D’abord, parce que surpayer une livraison en 10 mn quand tout augmente, ça n’est plus drôle ; ensuite parce qu’ensemble Paris, le Conseil d’Etat et le nouveau Plu de la capitale dont les nouvelles destinations commerciales les qualifient d’entrepôts n’ayant plus droit de cité, ne veulent plus entendre parler d’eux. Pour enfoncer le clou, Paris s’en prend désormais sous astreinte de 250 € par jour à 25 d’entre eux ; essentiellement des Frichti et Gorillas, rares rescapés de l’hécatombe. L’histoire aura duré trois ans…
ENCORE L’INDICE
Il ne faut pas s’étonner non plus que ce mal monétaire fasse exploser un élément vital de l’exploitation des commerces : l’Indice des loyers de commerce (Ilc). Désormais appuyé à 75 % sur la hausse des prix, il avait déjà passé la barre des 3,3 % au T1. Il fallait s’y attendre : entraîné dans cette farandole, il s’est inscrit à 6,3 % au dernier trimestre. Cette fusée prenant de la vitesse, on imagine ce que nous réserve le T1 2023. Dans cette conjoncture un peu folle où la géopolitique, les manifestations de rues et le coût des matières premières ignorant la baisse des cours mondiaux, tiennent la vedette, on cherche les bonnes nouvelles. Les ventes de l’an dernier se sont achevées sur un maigre + 1,3 %, largement sponsorisé par l’inflation, et le mois de mars n’est à + 1,9 % quand les volumes sont à – 3 % nous dit Procos. Cherchez l’erreur… On s’étonne presque, dans cette atmosphère, d’entrevoir un peu de dynamisme. Que faire d’autre ? Il faut aller de l’avant. Malgré la casse (André, Cop.Copine, Go Sport, Gap, San Marina, Kookaï, Kaporal…), le désir d’expansion ou de repositionnement existe. C’est ce que signalent en tout cas les bailleurs. Pour eux, la réduction du patrimoine (rareté des autorisations commerciales, désaffection pour les numéros deux) conduit à une diminution des meilleurs emplacements. Ceux où il faut être pour faire un chiffre qui ne vient plus tout seul. Cette situation favorise d’une manière un peu contre-intuitive un rebond des valeurs locatives (sans parler des taux d’efforts alourdis par des charges plombées par le prix de l’énergie). Au moins faciales. Car les enseignes ont plus d’un tour dans leur sac – fermetures sauvages comprises. Cours derrière… Reste qu’à l’unisson de «L’Argus de l’Enseigne», les résultats 2022 produits par les grandes foncières soulignent cette légère pente ascendante, tandis qu’en centre-ville, Knight Frank affirme qu’aux bons endroits, la contraction de 10 % à 20 % dont on avait pris l’habitude n’avait plus cours enfin d’année. Savills fait de même. Le conseil met les Champs-Elysées à 15 000 € , le Marais à 4 800 et Sèvres à 4 500, tout comme les retail parks à 280-300 ou 260-280, selon qu’ils sont en Ile-de-France ou en province. Cushman&Wakefield aussi mentionne effectivement une orientation stable. Elle se manifeste dans les centres commerciaux (avec les primes à 2 100 € et les grands centres à 300-450), comme dans les rues de la Ré, Sainte-Catherine ou Saint-Ferréol ; elle s’offre même une tendance positive rue de Rivoli ou boulevard Saint-Germain – jusque-là massacrés. Parions là-dessus – si les manifestations s’arrêtent. Le retail bashing devient du reste de l’histoire ancienne. La logistique rame, les bureaux sont à la peine. Alors… Il ne s’est investi guère plus au premier trimestre dans ces derniers que dans le commerce : 1,3 milliard ; à 10 % près le chiffre de l’an dernier où il avait, en fin d’exercice, rejoint un sommet à 6 milliards. Fin décembre, Sofidy, qui n’est pas naturelle ment un acteur des malls, s’est d’ailleurs offert quatre actifs de feu Urban Renaissance (dont la Galerie Saint-Germain-en-Laye) et, en ce début d’année, Ingka a profité d’une baisse de valorisation pour acquérir Italie Deux.
Ajoutez que le plan Action Cœur de Ville, prorogé jusqu’en 2026, inclut désormais les centralités urbaines – en d’autres termes la périphérie où passe 70 % des dépenses du pays. Mme Grégoire la première, rendons-lui en grâce, s’est aperçu que là aussi vivaient des Français. Elle veut rendre belle cette «France moche». Il y a donc du grain à moudre. Les cartons des promoteurs ne sont du reste pas aussi vides. De solides programmes sont aux fourneaux. Les Docks de la Marine et leur 10 000 m2 à Dunkerque, La Vallée et ses 15 000 m2 à Châtenay-Malabry, Bobigny2 et ses 27 000 m2, Canopia et ses 67 000 m2 à Bordeaux, Paridis et son extension de 35 000 m2 …
Mais aussi les projets de densification de Carrefour Property sur l’emprise d’une centaine de ses hypers, et les opérations conjointes Altarea-Carmila qui démarrent sur les sites Carrefour de La Beaujoire (Nantes) et de Sartrouville (Paris-nord-ouest). En face, les enseignes qui comptent aussi leurs victimes (Shampoo, Burton, Les Nouveaux Robinsons, Parashop, Planet Sushi…), maintiennent la pression. Le développement est leur nature profonde. Alors, à la guerre comme à la guerre ! L’an dernier, la production s’est encore établie à 175 nouveaux concepts, dont un tiers de restauration – proche de l’indigestion ! Des entrants pointent leur nez, comme Krispy Kreme (tendance donuts), Itsu (cuisine asiatique d’inspiration britannique), Primaprix (discounter espagnol), Popeyes (poulet cajun d’Amérique), ou Signorvino (restaurant du groupe Calzedonia).
Des redémarrages s’annoncent même. Naf Naf remonte au créneau, et on ne voit pas pourquoi Celio aurait racheté la marque Camaïeu pour n’en rien faire… Bien d’autres expansions aussi sont à l’œuvre, comme celles de La Fabuleuse Cantine, Jott, Hapik, Häagen-Dazs, Hema… et bien sûr les Primark et Kiabi. Le mouvement perpétuel des enseignes qui naissent et disparaissent semble se poursuivre ; imperturbablement, pour ainsi dire, bien que les temps soient difficiles. On a parlé de l’Ilc, de l’énergie, de la hausse des prix ? Il ne faut pas oublier les charges nouvelles qui pèsent toujours plus lourd dans une exploitation incertaine. La révision des valeurs locatives cadastrales par l’administration, qui grève la taxe foncière, par exemple : + 3,4 % pour l’une à Marseille qui se traduisent par + 14 % de l’autre ! Ben voyons !
Il est extraordinaire de constater que les pouvoirs publics considèrent les entreprises, dont le commerce, comme des vaches à lait ; y compris en temps de crise. En plus du reste, il faut verdir, décarboner, réviser les sous-contrats, dont le bail commercial ; qui risque d’en prendre un coup : pas d’obligation de délivrance, pas de sous-location, pas de prise en compte des charges, mais beaucoup de «sous réserve». Ça craint ! Au moins autant que le décret Tertiaire. Encore un truc qui va coûter bonbon et percuter l’économie du bail en mettant dans une même obligation de voyager de conserve bailleurs et locataires pour le bien de la Planète, paraît-il. Sans dire qui est débiteur de quoi ! Scènes de ménage assurées dans un voyage à long terme dont les passagers devront avoir économisé 60 % d’énergie en 2050. Débrouille-toi !
Montesquieu conseillait de ne toucher aux lois que d’une main tremblante. Le gouvernement ne l’entend pas de cette oreille. Il veut, outre les inventions précitées, réinventer le dispositif des autorisations d’exploitation commerciale (Aec), ainsi que l’expose un projet de décret en attente au Conseil d’Etat : une expérimentation pour six ans, réservée aux villes sous Ort et grandes métropoles, d’un mécanisme sans Cdac ni Cnac, fusionnant l’Aec et le PC et reposant sur l’avis de la municipalité ou de l’Epci. Une autre idée, celle contenue dans une proposition de loi d’initiative sénatoriale qui accorde aux communes d’1 ha, et 1,5 si elle sont «nouvelles», des terres non artificialisées nécessaires à leurs développements… alors que, dans un exercice de deux poids, deux mesures, le décret zéro artificialisation nette (Zan) issu de la loi Climat s’applique dans toute sa rigueur depuis octobre au commerce et aux centres commerciaux !
LUBIE CORPORATISTE
Dans cette frénésie de réformes, on perd son souffle. Ce n’est pas fini. On se souvient que dans sa lubie corporatiste, le gouvernement avait organisé fin 2021 des Assises du Commerce. Tout le monde y est allé, plein de vitalité.
Aucun compte rendu, bien entendu ; sauf une vague synthèse par visioconférence. Personne n’en a rien retenu. Le pouvoir veut paraît-il mieux associer les détaillants aux politiques publiques… En fait, il y puisera ce qu’il veut, comme pour les conventions citoyennes. Voici en tout cas déjà un Conseil national du commerce (Cnc). Il s’est réuni pour la première fois le 25 avril. Le commerce a-t-il quelque chose à y gagner ? Non ! Peut-il ne pas y aller ? Non plus.
La vigilance s’impose tout de même : comment faire confiance à des gens qui ont ordonné la fermeture des magasins pendant des mois, sans rembourser les loyers ?
A ce propos, d’ailleurs, on n’a peut-être pas tout vu ! Un obscur tribunal, celui de Meaux, néanmoins vertueux, vient de déclarer qu’une enseigne de Val d’Europe avait eu bien raison de ne pas payer ses loyers Covid… Noura n’avait pas eu accès à son local. En droit, on le savait.
En pratique, on n’avait pas bien compris…
C’est chose faite. Bon sang, comme dit Alfred de Musset : il faut qu’une porte soit ouverte ou fermée ! Pas de délivrance, pas de quittance, ont estimé ces petits juges très terre à terre. Bien loin de la Cour de cassation. Et encore plus de l’avenue Montaigne, où Valentino s’est installé sur 1 200 m2 pour 7 millions de loyer ; bien loin des Champs-Elysées, où Adidas se transfère dans les 4 100 m2 de l’ex-H&M pour la même somme.
Eh, oui, les transactions sont l’âme du commerce, à Paris comme ailleurs. On relève encore 240 000 de droit au bail associés à 32 500 de loyer pour les 42 m2 pondérés d’Amp Monaco rue Marius-Reynaud, à Aix, 200 000 de droit au bail plus 106 000 de loyer pour les 75 m2 pondérés du bijoutier Lepage de la rue de la Bourse, à Lille, et 135 000 de droit d’entrée plus 80 000 de loyer pour les 53 m2 pondérés du Passage du Désir, rue du Noyer, à Strasbourg. Un pas-de-porte, c’est vrai, ça fait vieux. C’est tout de même quelque chose. La locution exprime tout ce que l’on attend d’une boutique : le taux de transformation qui fait franchir au client cette fichue porte. On le sait bien ; mais on ne le dira jamais assez.