Tribunal judiciaire de Limoges
Ordonnance de référé du 16 septembre 2020
RG 20/00191
Sci Limoges Invest c./Sarl GLM6’TM
Suivant acte sous seing privé du 8 février 2018, la société civile immobilière Limoges Invest a donné à bail à la société GLM6’TM un local à usage commercial dépendant du centre commercial«Family Village» portant le n° A11 d’une superficie d’environ 316 m2 pour y exercer une activité d’épicerie, vente de chocolats, biscuits et dragées.
Le bail a été consenti pour une durée de dix années ayant pris effet le 1er janvier 2018 pour venir à échéance contractuelle le 31 décembre 2027.
Déplorant des impayés de loyers, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 4 septembre 2018.
Un second commandement de payer a été délivré le 18 novembre 2019, ce dernier contenant toutefois des erreurs matérielles.
La Sci Limoges Invest a ainsi décidé de faire délivrer, suivant exploit d’huissier de justice du 26 décembre 2019, un commandement d’avoir à régler la somme de 65.596,86 euros TTC outre la somme de 4.259,65 euros au titre des intérêts de retard et la somme de 8.201,76 euros au titre des pénalités de retard, soit la somme globale de 78.058,27 euros TTC, ce commandement visant la clause résolutoire figurant au bail.
Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la Sci Limoges Invest a fait assigner la société GLM6’TM en référé devant le président du tribunal judiciaire de Limoges par acte d’huissier de justice délivré le 6 mars 2020, aux fins d’obtenir :
* le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 27 janvier 2020 et l’expulsion du locataire, avec, au besoin, le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,
* sur le fondement des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, la condamnation provisionnelle de la défenderesse à lui payer :
– la somme en principal de 74.560,81 euros TTC arrêtée au 16 juin 2020, outre les intérêts de retard de 4.967,90 euros et les pénalités de retard pour la somme de 7.923,82 euros soit la somme totale de 87.452,53 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 16 juin 2020,
– une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cent pour cent, prorata temporis, outre les charges diverses prévues par le bail et accessoires, à compter du 27 janvier 2002, et jusqu’à reprise des locaux par le bailleur, au titre de l’article 23.5 du bail,
– le montant total du dépôt de garantie en application de l’article 8 du bail.
A l’audience, elle a fait réitérer ses demandes et moyens ; en réponse aux moyens de défense soulevés par la société GLM6’TM qui invoque l’existence d’un protocole entre les parties qui ôterait tout effet au commandement de payer délivré à son égard par le bailleur, la Sci Limoges Invest soutient :
– qu’aucun accord n’a été signé entre les parties, à l’issue des discussions entre elles,
– qu’en tout état de cause la société GLM6’TM n’en a pas respecté les termes, ce qu’elle ne conteste pas, si bien que le commandement de payer les loyers et charges qu’elle a fait délivrer au preneur l’a été de bonne foi et est valable.
Quant aux difficultés économiques invoquées par le preneur, la Sci Limoges Invest fait valoir qu’elles sont antérieures à la crise du Covid-19 et qu’elles sont sans effet sur l’exigibilité des sommes qu’elle reste lui devoir.
Elle s’oppose à titre principal à la demande de délais de paiement présentée dès lors que le preneur ne démontre pas être un débiteur malheureux et de bonne foi dont la situation peut être rétablie. Subsidiairement, si un délai de paiement lui est octroyé, le bailleur sollicite que les sommes qui seront versées par le preneur s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre, le non respect de ces modalités entraînant outre la déchéance du terme, le jeu acquis de la clause résolutoire figurant au bail.
Elle ajoute qu’aucun avoir au titre de la période de confinement n’a été accordé au preneur de sorte qu’il ne peut s’en prévaloir et que le bailleur est bien-fondé à recouvrer les loyers dus auprès du preneur dans l’attente, cette question étant indifférente pour l’appréciation de l’acquisition de la clause résolutoire.
Elle réclame le paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
S’y opposant à titre principal, la société GLM6’TM, régulièrement constituée, demande au juge des référés, en application des articles L. 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil :
– de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail et visée dans le commandement de payer délivré à la société GLM6’TM le 26 décembre 2019,
– de débouter la Sci Limoges Invest de sa demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et à ordonner l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle exploite au sein du centre commercial Family Village cellule A11,
– d’arrêter la dette locative du preneur au 30 juin 2020 à la somme de 54.272,35 euros,
– de dire et juger que le preneur pourra se libérer de sa dette en 24 mois par des paiements mensuels d’un montant équivalent à 2.261,34 euros, la première mensualité devant intervenir le.15 juillet 2020, puis ensuite tous les 15 du mois,
– de débouter la demanderesse de ses autres demandes en ce compris sa demande de condamnation aux dépens et au paiement de frais irrépétibles,
– de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Elle.soutient que le bailleur a accepté de conclure un protocole transactionnel avec son locataire lui permettant ainsi de se libérer de son arriéré de loyers en 36 mensualités, que les termes de ce protocole ont été scrupuleusement respectés par le locataire, si bien que le bailleur ne peut invoquer de bonne foi l’acquisition et les effets de la clause résolutoire prévue au bail, a fortiori dans le contexte de grèves puis de pandémie depuis novembre 2018, alors qu’elle a démontré sa bonne foi en exécutant spontanément les termes du protocole malgré une activité au ralenti.
Elle ajoute que Monsieur Franck, directeur de la gestion locative et immobilière du groupe Altarea Cogedim, qui a adressé par mail le protocole à l’étude de Maître Gladel, désigné aux fins de conciliation entre les parties par le tribunal de commerce, n’a pas agi sans être habilité et qu’à supposer que le protocole n’ait pas été signé des parties, le bailleur ne peut revenir sur son engagement d’accorder un délai de paiement à son locataire, lequel a commencé d’honorer l’échéancier fixé et est à jour de ses échéances.
Motifs
Sur la régularité et le bien-fondé de la délivrance du commandement de payer
Un protocole a été élaboré sous l’égide du conciliateur désigné par le tribunal de commerce, Maître Gladel.
Le bailleur a sollicité le preneur à deux reprises, par courriels, qu’il se positionne rapidement quant à la signature de ce protocole. A ces occasions, la qualité de représentant de la société Altarea de M. Stéphane Franck n’a jamais été contestée, et celui-ci en avait, en tout état de cause, l’apparence dans ses relations contractuelles avec le preneur à bail.
Le bailleur a clairement indiqué par courriel qu’à défaut de réponse du preneur quant à la signature du protocole dans un délai de 8 jours suivant son courriel, il s’estimait libéré des engagements qu’il avait pris envers le preneur au terme du protocole.
Or le courrier par lequel le preneur a fait répondre par son conseil en décembre 2019 qu’il entendait signer le protocole non seulement n’a pas été adressé au bailleur, mais est intervenu postérieurement à l’expiration du délai que ce dernier avait consenti au preneur pour répondre à sa demande de signature du protocole.
Il n’est ainsi pas rapporté la preuve évidente d’un accord de volontés des parties de signer le protocole tel que présenté ; la circonstance que le preneur a réglé des sommes au bailleur au titre de l’exécution du bail est indifférente et ne saurait remédier à l’absence d’accord des parties sur la chose et les modalités convenues de son règlement.
Par ailleurs, il résulte des pièces produites et en particulier du décompte constituant la pièce 6 du bailleur que les loyers et charges ni les arriérés visés dans le commandement de payer du 26 décembre 2019 n’ont été intégralement acquittés par le locataire à cette date.
Dès lors que la Sci Limoges Invest n’était pas engagée dans les liens du protocole de règlement des loyers et charges invoqué et qu’à la date du commandement de payer du 26 décembre 2019, le locataire n’était pas à jour du paiement des sommes dues en exécution du bail, il ne peut être utilement invoqué que le bailleur aurait fait délivrer un commandement de payer les loyers et charges résultant de l’exécution du bail unissant les parties de mauvaise foi, ou irrégulièrement.
Sur la dette locative
Les dispositions relatives à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire résultant de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 interdisent l’exercice par le créancier de certaines voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 mais ne suspendent pas l’exigibilité du loyer dû par le locataire commercial.
Les contrats devant être exécutés de bonne foi en vertu de l’article 1104 du Code civil, il en résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.
En l’espèce, aucun accord n’est intervenu entre les parties quant à l’abandon par le bailleur de sommes au titre des loyers du deuxième trimestre 2020. Des discussions sont intervenues entre les parties par mail, le bailleur indiquant examiner la situation financière du preneur et il résulte du décompte de loyers et charges que le bailleur a accordé un avoir de 259,80 euros au locataire pour le 2e trimestre 2020. Il n’est ainsi pas démontré que le bailleur exécuterait le contrat de bail de mauvaise foi en sollicitant de recouvrer les loyers afférents au 2e trimestre de loyers 2020.
Dès lors qu’aucun texte ni aucun avenant au contrat de bail n’autorise le preneur à suspendre le paiement du loyer, et que la Sci Limoges Invest ne demande pas l’exécution du bail de mauvaise foi, cette dernière est bien fondée à recouvrer les loyers dus par la société GLM6’TM, sauf octroi par le bailleur d’un éventuel autre avoir.
Au vu du contrat de bail, du commandement de payer les loyers échus et visant la clause résolutoire insérée au bail et au décompte produit (pièce 6 du demandeur), la Sci Limoges Invest est fondée à obtenir à titre provisionnel la condamnation de la société GLM6’TM à lui payer le montant des loyers et charges demeurés impayés soit les sommes suivantes d’un montant total de 87.452,53 euros :
– 74.560,81 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au 16 juin 2020,
– 4.967,90 euros au titre des intérêts de retard,
– 7.923,82 euros au titre des pénalités de retard,
ce en deniers ou quittances.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ; la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il convient, compte-tenu de la situation de la société GLM6’TM, et en considération des besoins du créancier, d’accorder au preneur un délai de paiement, selon les modalités et conditions définies au dispositif de la présente ordonnance, avec suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir pas joué si la débitrice respecte ses obligations.
L’indemnité d’occupation provisionnelle serait alors établie forfaitairement sur la base du loyer prévu au bail jusqu’à reprise des locaux par le bailleur.
Sur les autres demandes présentées par le demandeur
Dès lors que les effets de la clause de résiliation ne sont à ce stade pas acquis, la demande tendant à dire que le montant du dépôt de garantie sera acquis à la Sci Limoges Invest est rejetée.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
La société GLM6’TM, qui succombe principalement, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance de l’assignation en référé, les frais de notification à créanciers inscrits, mais à l’exception des frais de signification de la présente ordonnance de référé ; elle sera également condamnée au paiement à la Sci Limoges Invest d’une indemnité d’un montant de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à titre de frais irrépétibles que la Sci Limoges Invest a été contrainte d’exposer et qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge.
Par ces motif
Statuant par décision contradictoire en matière de référé et en premier ressort,
Condamne la société GLM6’TM à payer à titre de provision à la Sci Limoges Invest les sommes suivantes correspondant au montant total de 87.452,53 euros :
– 74.560,81 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au 16 juin 2020,
– 4.967,90 euros au titre des intérêts de retard,
– 7.923,82 euros au titre des pénalités de retard,
ce en deniers ou quittances ;
Autorise la société GLM6’TM à se libérer de sa dette, par vingt-quatre versements mensuels consécutifs, soit vingt-trois versement mensuels consécutifs de 2.261 euros et le vingt-quatrième et dernier versement d’un montant de 35.449,53euros, payables en sus du loyer courant, à compter du 5 du mois suivant la date de notification de la présente décision, le 5 de chaque mois, jusqu’à complet paiement ;
Dit que les sommes qui seront versées par le locataire s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’ensuite ;
Suspend pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée n’avoir pas joué si la société GLM6’TM se libère selon les modalités définies ci-dessus, en s’acquittant des termes du loyer courant ;
Dit que dans le cas où une échéance demeurerait impayée à son terme, le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible, la clause de résolution du bail prendrait effet de plein droit, la locataire devant alors quitter les lieux sans délai faute de quoi elle pourrait en être expulsée avec le concours de la force publique et l’indemnité provisionnelle d’occupation serait établie• forfaitairement sur la base du loyer prévu au bail jusqu’à reprise des locaux par le bailleur ;
Déboute la Sci Limoges Invest de sa demande tendant à ce que le montant du dépôt de garantie reste acquis à la Sci Limoges Invest;
Condamne la société GLM6’TM aux entiers dépens, en ce compris payer à titre de provision à la Sci Limoges Invest en ce compris les frais de délivrance de l’assignation en référé, les frais de notification à créanciers inscrits, mais à l’exception des frais de signification de la présente ordonnance de référé ;
Condamne la société GLM6’TM à payer à la Sci Limoges Invest à titre de provision la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Déboute les parties de toutes demandes contraires ou supplémentaires.