Si votre valeur locative cadastrale augmente depuis 2017, elle le fera davantage jusqu’en 2026 année où vous risquez un bond plus important encore… prévient Me Pascal Jacquot. Qui nous emmène sur le parcours du combattant de la révision des valeurs locatives cadastrales de 1970 à nos jours… Et au-delà. Un monde à l’envers d’augmentations stratosphériques en centre-ville et de baisses abyssales en périphérie, transition, neutralisation, planchonnement, lissage et contestation absoutes par le Conseil d’Etat… L’atmosphère est opaque. On s’accroche. Car se joue-là le montant des taxes locatives et autres qui pèsent sur les commerces – sans se soucier de leur capacité contributive !
Par Me Pascal Jacquot, avocat au Barreau de Paris (Fidal)
Depuis 2018, les locaux commerciaux, contrairement aux locaux d’habitation, ne sont plus soumis à une quelconque indexation de la valeur locative cadastrale qui sert de base à de nombreux impôts locaux. Pour autant, la réforme mise alors en place aboutit à une augmentation systématique pour la quasi-totalité des contribuables, selon un mécanisme aussi méconnu… que diabolique dans ses effets.
La taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la cotisation foncière des entreprises, soit les principales taxes perçues par les collectivités locales, ont toutes pour base commune la valeur locative cadastrale. Durant plus de quarante ans, cette valeur locative cadastrale était établie par l’administration fiscale à partir de locaux de référence donnés à bail au 1er janvier 1970, «corrigée» ensuite par de multiples et obscurs paramètres. Parmi ces paramètres, un «coefficient de revalorisation forfaitaire» censé correspondre à une inflation prévisionnelle, en réalité longtemps bien supérieure à l’inflation réelle (1). Ce principe désuet d’évaluation a entraîné de telles anomalies pour les locaux commerciaux et professionnels que l’administration s’est résolue en 2013 à une évaluation uniquement basée sur une grille tarifaire de loyers réels au mètre carré, grille actualisée en permanence grâce à des déclarations collectées au moins tous les ans.
Cette procédure dite «Decloyer» a été mise en place à partir de 2013 sur la base du formulaire n° 6660-REV que doivent remplir tous les occupants de locaux commerciaux et assimilés. Après plusieurs années d’expérimentation, la réforme est entrée en vigueur le 1er janvier 2017. Désormais, chaque local est classé dans l’une des trente-huit catégories selon l’activité (Bur 1, Bur 2, Mag 4, Mag 5…). Ensuite, chacune se voit attribuer un tarif fixé par zone géographique, selon un découpage en secteurs censés être homogènes au sein de chaque département (3 à 6 secteurs selon les départements). Ce tarif est appliqué à la surface déclarée, pondérée entre parties principale, secondaire couverte ou non, et enfin stationnements intérieurs ou extérieurs.
Mais, dès 2013, les premières simulations ont montré de très fortes augmentations pour les magasins de centre-ville dont le foncier s’appréciait, et à l’inverse, de baisses non moins sensibles pour les grandes surfaces, hyper et supermarchés émiettés dans leur périphérie.
Pour rendre cette révision plus supportable, il a donc été institué une période transitoire de 2017 à 2025, l’objectif étant de maintenir à niveau les recettes fiscales jusqu’à la grande réforme des finances locales annoncées en 2026.
Ces adaptations transitoires ont consisté d’abord à appliquer des «coefficients de neutralisation» décidés avec le concours de chaque collectivité (2). Puis, il est pratiqué un «planchonnement» (3) qui consiste à diminuer de moitié l’écart entre l’ancienne valeur locative cadastrale (celle de 1970 corrigée) et la nouvelle valeur locative neutralisée. Enfin, un dernier correctif consiste à lisser sur dix années (du 01/01/2016 au 31/12/2025) l’augmentation ou la baisse de cotisation due.
Le résultat de tous ces calculs complexes a été de différer les effets de cette réforme qui commence seulement, en 2022, à se faire sentir. Pour preuve, les contentieux sont d’autant plus croissants que le Conseil d’Etat a récemment permis au contribuable de continuer à contester les anciennes valeurs locatives de 1970 jusqu’au 31 décembre 2027 (4), puisqu’elles ont encore une incidence actuelle du fait de ce «planchonnement» lissé (5).
Bien entendu, tous ces mécanismes opaques ne permettent absolument pas d’identifier les critères d’imposition de chaque contribuable : les avis d’imposition restent toujours aussi peu lisibles et citent une «base» sans évidemment pouvoir fournir toutes ces explications.
L’iniquité du système est d’autant plus sensible que cette valeur locative cadastrale est indépendante de la capacité contributive du contribuable. Mais, s’il y a bien une certitude, c’est que si votre valeur locative cadastrale augmente progressivement depuis 2017, elle va continuer à le faire davantage jusqu’en 2026 année où vous risquez un bond bien plus important encore, du fait de la fin de ce dispositif transitoire… à moins que d’ici là une nouvelle réforme n’intervienne…
Notes
1. article 1518 bis du Code Général des Impôts.
2. Ces coefficients sont fixés localement par la Commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (Cdvllp) regroupant des représentants de maires et d’Epci, de contribuables et de l’administration fiscale (dont les voix sont uniquement consultatives). Il existe 52 000 coefficients environ !
3. article 1518 A quinquies, III du Code Général des Impôts.
4. l’article R. 19 6-2 du Livre des procédures fiscales permet de contester les bases d’imposition foncière au plus tard le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement, soit ici 31/12/2025 + 2 ans.
5. CE, 9e et 10e ch. réunies, 2 mars 2022, n° 45 1239, Klépierre Grand Littoral.