C’est un peu une affaire au quotidien. Mais l’arrêt rendu le 1er juin par la Cour de cassation (21-11.602) et l’histoire de La Vénitienne, pizzeria située à quelques kilomètres à l’est de Papeete, sont toutefois l’occasion de rappeler de manière crue la nécessité pour le bailleur d’informer clairement son locataire des éventuelles non-conformités du local. Ici, le transfert de l’activité dans un bâtiment sans permis de construire, posait évidemment des problèmes d’assurance, de vente éventuelle de fonds et en tout cas de construction d’une terrasse. Arguant que tout cela n’avait pas d’incidence sur l’exploitation, la cour d’appel avait refusé au restaurateur sa demande de résiliation du bail à la date du déménagement et bien entendu l’annulation des loyers… L’arrêt est cassé pour délivrance non conforme à l’article 1719 du Code civil disposant d’une jouissance paisible.
Par Me Dominique Cohen-Trumer, avocate au Barreau de Paris (Cabinet Cohen-Trumer)
L’affaire est peu banale, puisqu’un exploitant, La Vénitienne avait acquis en 2009 un fonds de commerce de pizzas à emporter, sorte de dark kitchen avant l’heure. Il avait ensuite accepté à la demande du bailleur, de transférer le fonds sur un nouveau local, lequel s’est finalement avéré avoir été construit sans permis de construire, circonstance non contestée. Le preneur demandait la résiliation du bail pour dol, subsidiairement sa résiliation à effet rétroactif au jour de l’acquisition du fonds pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance et affirmait qu’il avait cessé de payer les sommes dues en vertu du bail du fait de ce défaut d’exécution.
L’indivision bailleresse sollicitait pour sa part la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. La cour d’appel de Papeete avait rendu une décision le 30 janvier 2020 (1) constatant la faute de l’indivision bailleresse, résiliant le bail aux torts du preneur mais lui allouant des dommages et intérêts venant compenser à peu près les impayés. La Cour de cassation, par arrêt du 1er juin 2022 (2), casse cette décision au visa de l’article 1719 du Code civil. Si l’espèce est atypique, elle n’en permet pas moins un rappel de quelques principes au regard de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur.
La délivrance conforme
L’article 1719 dispose : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;»
Selon une jurisprudence constante, l’article 1719 impose au bailleur (au moment de la délivrance et pendant toute la durée du bail (3)) de délivrer au preneur un local conforme à l’usage pour lequel il a été loué, ce que rappelle l’arrêt commenté. L’usage peut cependant s’entendre de l’usage commercial en général, sans lien avec la destination contractuelle plus spécifique. Ainsi de l’affaissement d’un bloc de béton provoquant au sein d’un local commercial des dégâts importants, la présence de salpêtres dans les différentes pièces du local, outre une odeur de moisissure due à des infiltrations d’eau (4). Aucune activité commerciale ou de réception du public n’est dans ces conditions possible.
L’obligation de délivrance d’un local conforme peut être plus spécifique à la destination convenue. Manque ainsi à son obligation de délivrance une commune qui donne à bail un local à usage de karting, alors que le local n’était pas pourvu d’un dispositif d’insonorisation spécifique (5). D’où le danger représenté par une destination «tous commerces». En l’espèce l’absence de permis de construire n’empêchait pas l’exploitation spécifique de vente de pizzas à emporter (laquelle se poursuivait depuis des années déjà) mais rendait toute exploitation commerciale non pérenne car soumise au risque de voir l’administration demander la destruction du local.
Le contrat, loi des parties
Dans une espèce où le local avait été entièrement détruit par un incendie, le bailleur soutenait qu’aucune faute lourde ne pouvait lui être reprochée et que le bail contenait une clause exonératoire de responsabilité du bailleur relative à son obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail. La Cour de cassation estimait que «le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble» (6). La clause exonératoire était générale et vague.
La Cour avait déjà statué en ce sens en novembre 2021(7). Elle rappelait que : «si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, certains travaux d’entretien ou de réparation, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu de plein droit, s’exonérer, à l’occasion de conventions aménageant la répartition de la charge des réparations, de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, et de réparer le trouble apporté à la jouissance paisible du locataire.»
Si l’on devait résumer, le bailleur ne peut pas s’exonérer de toute responsabilité par une clause insuffisamment précise. Les clauses prévoyant que le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger de travaux de la part du bailleur sont sans portée. Il ne le peut pas non plus si la situation ne peut pas être régularisée (lorsque l’immeuble a entièrement brûlé ou s’est effondré ou si les autorisations administratives sont impossibles à obtenir par exemple). Il peut par contre s’exonérer de la délivrance d’un local conforme, pourvu que cette dérogation soit claire et acceptée en toute connaissance de cause par le preneur, si les démarches ou action à effectuer sont possibles.
Nombreuses sont les décisions qui rappellent que l’exonération de responsabilité ne peut pas être retenue en l’absence de stipulations expresses contraires (8). Les dérogations claires et expresses sont quant à elles retenues (9). En l’espèce, la question ne se posait pas puisque le bailleur n’avait nullement invoqué l’absence de permis de construire et que la Cour d’appel de Papeete soulignait par deux fois que l’indivision bailleresse ne rapportait pas la preuve de ce que la situation pouvait être régularisée.
Les sanctions
En cas de manquement par le bailleur à son obligation de délivrance, la résiliation du bail à ses torts est encourue et si l’exploitation est impossible dès l’origine, la résolution ab initio du contrat peut être prononcée, le bailleur ne pouvant alors réclamer aucun loyer (10). A défaut de résiliation, le preneur peut obtenir des dommages et intérêts pour le défaut de jouissance paisible, s’il rapporte la preuve de l’existence de son préjudice.
Dans le cas qui nous intéresse, le preneur exploitait régulièrement son fonds de commerce. Il justifiait néanmoins (i) de difficulté à assurer les lieux, (ii) d’une «limitation drastique de sa capacité à vendre le fonds», produisant à cet égard une lettre d’intention pour une telle acquisition, sous condition de confirmation notamment de l’existence du permis de construire et (iii) d’une forte restriction à pouvoir développer le fonds, la lettre d’intention étant également donnée à la condition de pouvoir construire une terrasse initialement prévue au bail.
Le preneur réclamait la «résiliation rétroactive» du bail aux torts du bailleur, la restitution des loyers payés et des dommages et intérêts.
La cour d’appel l’avait débouté de sa demande de résiliation faute pour lui de «démontrer la violation d’une obligation légale ou contractuelle pouvant être sanctionnée par une telle résiliation» dès lors que «l’absence de régularité de la situation administrative du local n’a pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce et ne peut légitimer le non-paiement des loyers». La cour reconnaissait pourtant le risque de perte du fonds de commerce et allouait des dommages et intérêts au preneur.
La cassation pour violation de l’article 1719 était inévitable, la cour d’appel n’ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.
De l’information précontractuelle, de la rédaction des clauses et autres précautions
Cet arrêt et les faits de l’espèce rappellent de manière crue la nécessité pour le bailleur d’informer son locataire des éventuelles non conformités du local (l’absence de permis de construire ne relevant pas du devoir d’information mais de l’obligation d’en obtenir un !). Il est possible ensuite, dans le cadre d’une négociation, de mettre à la charge du preneur des travaux, y compris de mise en conformité, si ces travaux peuvent effectivement être réalisés, ceci relevant de la négociation financière globale. Par ailleurs les travaux d’aménagement du preneur peuvent entraîner la nécessité d’obtenir un nouveau permis de construire et de procéder à des mises en conformité, et il est admis par la jurisprudence que ceci soit à la charge du preneur. L’important est la clarté du bail sur ces points.
Quant au preneur, il se doit d’être vigilant sur les caractéristiques du local et sur sa capacité à y exploiter son activité.
Notes
1. CA Papeete, Ch. Civ., 30 janvier 2020, RG n° 19/00028.
2. Cass. 3e civ., 1er juin 2022, pourvoi n° 21-11.602.
3. Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, pourvoi n° 18-21.890.
4. CA Fort-de France, Ch. Civile, 8 février 2022, RG n° 21/00357.
5. Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, pourvoi n° 07-20.277.
6. Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, pourvoi n° 18-23.578.
7. Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, pourvoi n° 20-15.814.
8. Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.011 ; Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.107.
9. CA Paris, 18 décembre 2019, RG n° 19/13848 ; Cass. 3e civ., 28 mai 2020, pourvoi n° 19.14-230.
10. Cass. 3e civ., 14 févr. 2012, pourvoi n° 11-10.559.
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Cour de cassation
Chambre civile 3
1er juin 2022
N° de pourvoi : 21-11602 La société
La Vénitienne c./Les consorts D.
Faits et procédure
Selon l’arrêt attaqué (Papeete, 30 janvier 2020), les consorts D. ont donné à bail commercial à la société La Vénitienne un local édifié sans permis de construire.
La société La Vénitienne a assigné les consorts D. en résolution du bail à leurs torts et en réparation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
La société La Vénitienne fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de résolution du bail aux torts des consorts D. et en réparation de ses préjudices, alors «que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que pour juger que la société locataire ne démontre pas que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance, la cour d’appel a retenu qu’elle exploitait le local litigieux conformément à sa destination, qu’un commerce identique était exploité dans les lieux de manière constante depuis 1996, qu’elle ne produisait pas de courrier de l’administration lui enjoignant de quitter les lieux et que selon l’expert, l’absence de régularité de la situation administrative du local n’avait pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce ; qu’en se prononçant ainsi, après avoir relevé, pour retenir une faute à l’encontre des bailleurs, que la chose louée était affectée d’un défaut de conformité dont il n’était pas démontré qu’il était régularisable, causant des troubles d’exploitation à la société locataire «consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement de son commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de sa capacité à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir» la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1719 du Code civil».
Réponse de la Cour
Vu l’article 1719 du Code civil ; Selon ce texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Pour rejeter la demande de la société La Vénitienne en résolution du bail, l’arrêt retient qu’elle exploite le local litigieux, conformément à sa destination de commerce de pizzas à emporter, depuis la signature du bail, et que l’absence de régularité de la situation administrative du local n’a pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce et ne peut légitimer le non-paiement des loyers.
L’arrêt retient, encore, que le défaut de permis de construire affectant le local commercial, dont les consorts D. ne démontrent pas qu’il puisse être régularisé, est source de troubles d’exploitation consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de la capacité du preneur à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir.
En statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation En application de l’article 624 du Code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le pourvoi principal entraîne, par voie de conséquence, l’annulation des dispositions critiquées par le moyen du pourvoi incident fixant le montant des préjudices subis par la société La Vénitienne, qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.
Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
Casse et annule, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 janvier 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Papeete ;
Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Papeete, autrement composée ;
Condamne les consorts D. aux dépens ; En application de l’article 700 du Code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts D. et les condamne à payer à la société La Vénitienne la somme globale de 3.000 euros ; (…)
Moyens annexes au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la Sas Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour la société L a Vénitienne
Premier moyen de cassation
La société La Vénitienne fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir déboutée de sa demande de résiliation du bail du 1er juillet 2009 aux torts exclusifs des bailleurs avec effet rétroactif à cette date et de ses demandes subséquentes en remboursement des loyers versés depuis le 1er juillet 2009 et en réparation de ses préjudices, au-delà de la somme de 8.114.600 francs CFP ;
1°) Alors que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que pour juger que la société locataire ne démontre pas que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance, la cour d’appel a retenu qu’elle exploitait le local litigieux conformément à sa destination, qu’un commerce identique était exploité dans les lieux de manière constante depuis 1996, qu’elle ne produisait pas de courrier de l’administration lui enjoignant de quitter les lieux et que selon l’expert, l’absence de régularité de la situation administrative du local n’avait pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce ; qu’en se prononçant ainsi, après avoir relevé, pour retenir une faute à l’encontre des bailleurs, que la chose louée était affectée d’un défaut de conformité dont il n’était pas démontré qu’il était régularisable, causant des troubles d’exploitation à la société locataire «consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement de son commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de sa capacité de vendre son fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir», la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1719 du Code civil ;
2°) Alors que pour juger que les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance, la cour d’appel a retenu qu’il résulte de la pièce 11 du dossier des intimés (les bailleurs) qu’un commerce identique était exploité dans les lieux de manière constante depuis 1996 ; que la pièce produite par les intimés en appel sous le numéro 11, à savoir le compromis de vente du fonds de commerce, ne comprend aucun terme en ce sens ; que la cour d’appel en a donc dénaturé les termes clairs et précis, violant ainsi le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les pièces du dossier ;
3°) Alors que si, dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n’opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d’exécution ou exécution imparfaite dès l’origine entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat ; qu’en déboutant la société La Vénitienne de sa demande de restitution de l’intégralité des loyers versés en exécution du bail en conséquence de l’inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance au motif, inopérant, de l’absence de dol, la cour d’appel a violé l’article 1184 du Code civil.
Second moyen de cassation (subsidiaire)
La société la Vénitienne fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir constaté la résiliation du bail à ses torts exclusifs à effet du 3 novembre 2018, d’avoir en conséquence ordonné son expulsion des lieux, de l’avoir condamnée à payer aux bailleurs la somme de 5.070.000 francs CFP au titre des loyers et indemnités d’occupation échus depuis le 1er novembre 2016 jusqu’à sa décision et une somme mensuelle de 130.000 francs CFP à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
1°) Alors que la cassation qui sera prononcée sur le premier moyen de cassation entraînera par voie de conséquence l’annulation des chefs de l’arrêt ayant constaté la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société La Vénitienne, ordonné l’expulsion des lieux de la société et l’ayant condamnée à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, en application de l’article 624 du Code de procédure civile, les chefs de dispositif critiqués étant unis par un lien de dépendance nécessaire ;
2°) Alors qu’une clause résolutoire n’est pas acquise si elle a été mise en œuvre de mauvaise foi par le créancier ; que pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, la cour d’appel a retenu que le défaut de conformité de la chose louée n’est pas en lui-même constitutif d’une mauvaise foi des bailleurs susceptible de priver d’effet leur commandement de payer, qu’en effet, dès lors que cette irrégularité administrative n’empêchait pas la société locataire de poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce, les bailleurs étaient en droit d’obtenir le paiement de leurs loyers ; qu’en statuant ainsi, après avoir relevé, pour retenir une faute à l’encontre des bailleurs, que ceux-ci ont construit l’extension abritant le local désormais occupé par la société La Vénitienne sans avoir préalablement obtenu de permis de construire et qu’ils ont néanmoins permis à celle-ci d’y transférer l’exploitation de son fonds de commerce, alors qu’ils ne pouvaient ignorer que la chose louée était affectée d’un défaut de conformité dont il n’était pas démontré qu’il était régularisable, causant des troubles d’exploitation à la société locataire «consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement de son commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de sa capacité de vendre son fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir», la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction applicable en Polynésie française, antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour les consorts D.
Les consorts D. repprochent à l’arrêt attaqué de les avoir condamnés solidairement à verser à la société La Vénitienne en réparation des préjudices causés par leur faute la somme globale de 8.114.600 francs CFP (7.500.000 francs CFP + 614.600 francs CFP) ;
Alors que la société La Vénitienne demandait réparation d’un préjudice consistant dans le manque à gagner et la perte éprouvée en ce que le fonds de commerce ne pouvait être vendu (conclusions adverses, p. 8, § 4) ;
que la cour d’appel a jugé qu’ «il n’était pas établi que, nonobstant la perte du droit au bail, le fonds de l’appelante (incluant notamment son nom commercial et sa clientèle) n’aurait pas pu être cédé à un commerçant disposant d’un autre local à proximité puisque ce droit au bail ne constitue que l’un des élément du fonds» (arrêt, p. 7, § 2), ce dont il résultait que la société La Vénitienne n’avait pas établi l’existence du préjudice qu’elle alléguait ; que la cour d’appel a indemnisé le préjudice de perte de chance de vendre le fonds de commerce (arrêt, p. 7, § 2 à 4) ;
qu’en statuant ainsi, alors qu’il n’était pas soutenu que le préjudice subi consistait en une perte de chance, la cour d’appel qui a relevé d’office le moyen tiré de l’existence d’un tel préjudice, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a violé l’article 6 du Code de procédure civile de la Polynésie française.