Pour l’estimation de la valeur locative, la Cour de cassation considère que les affectations résultant d’un choix de gestion du locataire ne sont pas opposables au bailleur lorsqu’une partie des locaux n’est pas utilisée en surface de vente. Par ailleurs, en cas de fixation du loyer à la baisse, le juge des loyers peut arrêter le compte des trop-versés mais ne peut pas prononcer de condamnation.
Par Me Jehan-Denis Barbier, docteur en droit, avocat à la Cour (Barbier&Associés)
Par un arrêt du 11 mai 2022 (pourvoi n° 20-21.689) concernant une grande surface louée par la société Besson Chaussures dans une zone périphérique, la Cour de cassation se prononce sur deux sujets : d’une part, sur les principes qui doivent guider les experts pour le calcul de la valeur locative, en considération de l’affectation des diverses parties du local loué (surface de vente, réserve, bureau, etc.) ; d’autre part, sur une question de procédure, à savoir sur la possibilité pour le locataire d’exécuter effectivement un jugement du juge des loyers commerciaux, en cas de baisse du loyer, pour récupérer le trop-versé.
I. Sur la valeur locative et l’affectation des surfaces
En l’espèce, le bail stipulait que la surface de vente était «d’environ 2 000 m²» mais, en fait, la société Besson Chaussures avait cloisonné une partie de la boîte pour affecter quelque 429 m² à usage de réserve, locaux sociaux et bureau, la surface de vente effective étant donc réduite à quelques 1 571 m². Pour estimer la valeur locative dans le cadre d’une révision à la baisse, l’expert désigné par le juge avait pris en compte la réalité de l’affectation des diverses surfaces, concrètement, et la cour d’appel avait approuvé cette méthode en jugeant que «c’était de manière conforme à la réalité qu’en l’espèce, l’expert judiciaire avait déterminé que la surface de vente exploitée par la société Besson Chaussures était de 1 571 m²». C’est sur ce point que la Cour de cassation sanctionne la cour d’appel en lui reprochant de ne pas avoir recherché «si l’affectation à la vente d’une surface moindre que celle autorisée par le bail pour cette activité ne résultait pas d’un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur».
Ainsi, alors que l’expert et les juges du fond avaient apprécié les surfaces en fonction de leur utilisation effective, et de leur intérêt pratique pour l’exploitation du commerce considéré, ce qui conduisait à estimer la valeur locative sur la base d’une surface de vente de 1 571 m², la Cour de cassation semble sous-entendre qu’il faudrait calculer la valeur locative sur la base d’une surface de vente de 2 000 m². Un cas similaire s’était déjà présenté en 2012, à propos de locaux loués à la société Camaïeu dans un immeuble classique de centre-ville. Le locataire exploitait le rez-de-chaussée, mais non les étages. Pour estimer la valeur locative, les juges du fond avaient exclu les surfaces inutilisées et la Cour de cassation, là aussi, avait relevé que la société locataire «avait la possibilité d’exercer son activité commerciale sur la totalité des surfaces données à bail et que la décision de la locataire de ne pas exploiter les surfaces litigieuses n’était pas opposable» à la société propriétaire (Cass. 3e civ. 3 avril 2012, n° 10-21. 008).
Dans cette précédente affaire, il ne s’agissait pas d’apprécier la répartition des surfaces entre les diverses activités du locataire, mais plus précisément de vérifier pour quelles raisons une partie des surfaces était inexploitée ou inexploitable. Dans l’affaire Camaïeu comme dans l’affaire Besson Chaussures, la Cour de cassation invite les juges du fond à prendre en compte l’intégralité des surfaces louées, sans tenir compte de la façon dont le locataire choisit de les utiliser. Cependant, la Cour de cassation ne prend pas parti sur la pondération elle-même qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond non contrôlée par la Cour de cassation.
Une première observation s’impose dans l’affaire Besson Chaussures : si l’on retient la totalité de la surface des lieux loués comme surface de vente, où installe-t-on les locaux sociaux, le vestiaire pour le personnel, les toilettes, le bureau du responsable de l’établissement, les réserves ou l’espace de stockage pour les marchandises et pour le matériel d’exploitation ? On comprend bien qu’il n’est pas possible d’utiliser les lieux loués à leur usage contractuel, sans un certain nombre de surfaces accessoires indispensables à l’exploitation. Lorsque la Cour de cassation invite les juges du fond à vérifier les conditions dans lesquelles telle ou telle surface est utilisée en fonction des choix de gestion du locataire, elle ne dit évidemment pas que le directeur de l’établissement devrait installer son bureau sur le parking et les locaux sociaux dans la rue…
En réalité, les textes invitent à prendre en compte, lors de l’appréciation de la valeur des surfaces, leur utilité pour l’exploitation du commerce. Ainsi, l’article R. 145-3 du Code de commerce dispose que la valeur locative doit s’apprécier en fonction notamment :
– «de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux» ;
– «des dimensions du local» et «de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée».
Si l’on ne peut pas exclure certaines surfaces réelles en les tenant pour inexistantes, il faut cependant retenir une pondération commerciale des surfaces en considération de l’activité exploitée (voir notre étude : Pondération immobilière ou pondération commerciale ?, Gpl 22 oct. 2011, p. 7).
Comme l’observaient MM. Serge Fruchter et Alain Betaille, experts, certes, «le bailleur n’a pas à subir les effets de l’activité de son locataire sur la surface pondérée», mais il ne faut pas «oublier la destination contractuelle des locaux, acceptée par le bailleur, qui, dans les faits, conditionne le mode d’utilisation d’un magasin et donc la fonctionnalité de ses différentes surfaces» (S. Fruchter et A. Betaille, L’éventuelle incidence de l’activité sur la pondération, Gpl 22 oct. 2011, p. 13). Les experts observaient notamment, par exemple, que «la fonction d’une surface en étage n’est évidemment pas identique pour un restaurant et pour une cordonnerie». Ainsi, en supposant par exemple un premier étage théoriquement accessible à la clientèle, mais loué contractuellement à usage de cordonnerie, il ne serait pas conforme au texte, qui invite à apprécier l’utilité des différentes surfaces pour le commerce autorisé, de retenir un prix de surface de vente pour un premier étage sans intérêt pratique pour la clientèle.
S’il n’est pas possible d’exclure certaines surfaces de l’évaluation, et si les choix de gestion ne sont pas en principe opposables au bailleur, comme le dit la Cour de cassation, il faut néanmoins estimer la valeur locative, c’est-à-dire le prix des diverses surfaces, en fonction des nécessités du commerce et de leur utilité pour l’activité que le bailleur a expressément autorisée. Nous nous étions demandés s’il fallait retenir une pondération immobilière ou une pondération commerciale. En fait, il faut retenir une surface immobilière et une pondération commerciale tenant compte de ce qui est raisonnable au regard de la destination contractuelle convenue par les parties.
Dans la mesure où les méthodes de calcul appartiennent aux experts, le respect du principe posé par la Cour de cassation ne devrait pas changer grand-chose aux résultats. En effet, on peut pondérer les surfaces, mais on peut également pondérer les prix. Il est bien évident que si l’on retient la totalité de la surface louée au coefficient 1, on retiendra un prix plus faible au mètre carré que si l’on retient une surface de vente moins importante au coefficient 1 et des surfaces annexes au coefficient 0,10 par exemple.
Les références, autrement dit les prix au mètre carré pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires, concernent certainement des commerces disposant de réserves et de diverses surfaces accessoires. Par conséquent, si l’on retenait dans l’affaire Besson Chaussures 2 000 m² de surface de vente théorique, le prix retenu au mètre carré devrait subir un abattement sensible par rapport au prix de référence. L’estimation appartient toujours aux experts et aux juges du fond qui peuvent corriger les prix et les adapter en fonction de tous éléments, même lorsqu’une clause du bail fixe contractuellement la pondération des locaux (voir pour cette hypothèse particulière : Cass. 3e civ. 9 avr. 2013, n° 12-15.002, Gpl 3 août 2013, p. 36).
II. Sur l’exécution du jugement et la récupération des trop-versés de loyers
La révision du loyer avait abouti à une baisse. La société Besson Chaussures devait donc récupérer des trop-versés de loyers. La Cour de cassation rappelle qu’en matière de fixation de loyer, le juge ne peut pas prononcer une «condamnation». Cette règle résulte des textes qui prévoient seulement que le juge peut «fixer» le loyer contractuel. Toutefois, cette nuance est relativement formelle.
En effet, par un arrêt du 6 octobre 2016 (Cass. 3e civ. 6 oct. 2016, n° 15-12.606, Gpl 15 nov. 2016, p. 70, note C.-E. Brault), la Cour de cassation a jugé qu’une décision de fixation du loyer constituait un titre exécutoire.
Il s’agissait d’un loyer qui avait été fixé à la baisse, lors du renouvellement du bail, par un jugement du juge des loyers commerciaux confirmé en appel. Pour récupérer le trop-versé, le locataire avait procédé à une saisie attribution sur le fondement des décisions de fixation. La Cour de cassation avait estimé que «les décisions en cause constituaient des titres exécutoires qui permettaient à la société (locataire) d’agir, à ses risques et périls, en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés».
De même, par un autre arrêt du 17 septembre 2020 (Cass. 3e civ. 17 sept. 2020, n° 19-20.589, Gpl 23 févr. 2021, panor. p. 73, note R. Conseil), la Cour de cassation a décidé que le juge des loyers commerciaux était compétent «pour statuer sur la demande de restitution par le bailleur du trop-perçu» de loyer qui résultait d’une fixation à la baisse, dans le cadre d’une révision fondée sur l’article L. 145-39 du Code de commerce. Ainsi, si le juge des loyers commerciaux ne peut pas «condamner» le propriétaire à rembourser aux locataires les trop-versés des loyers, il peut néanmoins statuer sur le principe de la restitution et même, comme le dit la Cour de cassation dans l’arrêt Besson Chaussures, «arrêter le compte entre les parties», le jugement permettant ensuite d’exécuter, si besoin par huissier, puisqu’il s’agit d’un titre exécutoire.
Il n’est d’ailleurs pas exclu que le locataire puisse invoquer la compensation en déduisant les trop-versés des loyers courants.
> Lire l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 11 mai 2022