Dans son principe, le droit de repentir est bien cadré. Dans son application, la jurisprudence admet par exemple qu’un tiers puisse, après signification du congé sans offre de renouvellement, prendre des dispositions propres au relogement ultérieur de la locataire évincé. Mais il n’est pas prévu du tout que celles-ci soient engagées avant même d’avoir pris connaissance de la volonté du bailleur d’en finir. Cette anomalie de calendrier n’ayant pas été soulevée, c’est pourtant ce qu’a accepté de valider la Cour de cassation. Son arrêt, pris sur appel de Basse-Terre (Guadeloupe), laisse donc les juristes sur leur faim et les bailleurs comme l’oiseau sur la branche.
Par Me Mickael Cohen-Trumer, avocat à la Cour (Cabinet Cohen-Trumer)
Le Talmud nous dit que «le repentir fait la moitié du chemin, et la prière fait le reste». Le Code de commerce, quant à lui, permet au bailleur d’exercer son droit de repentir (terme employé pour exprimer le changement de choix du bailleur, qui avait initialement refusé le renouvellement et qui décide ensuite d’offrir le renouvellement au locataire. Est-ce à dire que le refus de renouvellement serait constitutif d’une faute ou d’un péché ?) dans les conditions posées à l’article L. 145-58.
Le bailleur peut, selon ce texte, exercer son repentir «jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée», qui est valable si «le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation». Reste que conformément aux enseignements du Talmud, après avoir exercé son repentir, le bailleur doit encore prier pour que celui-ci ne soit pas annulé par les juges.
Dans son arrêt du 6 juillet 2022 (1), la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur et valide l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre (2) qui avait annulé le repentir du bailleur, considérant que la cour d’appel a «souverainement retenu que le projet immobilier avait pour but de permettre le relogement de la locataire évincée, peu important que les démarches aient été effectuées par une personne morale distincte, dès lors que celles-ci avaient été menées dans l’intérêt de la locataire, elle a pu en déduire que le droit de repentir n’avait pas été exercé valablement».
En l’espèce, la société Eponine bénéficie d’un bail commercial en date du 1er septembre 2006.
La Sci Marie, bailleresse, a délivré le 7 novembre 2014 un congé à effet du 31 août 2015, avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction, la bailleresse reprochant à sa locataire diverses infractions. Le bailleur s’est ensuite ravisé et a exercé son droit de repentir par exploit d’huissier en date du 31 août 2015.
La gérante de la société Eponine a créé le 19 août 2014, avec l’un de ses salariés, une société civile immobilière, dénommée Sci Hugo. Cette dernière a acquis un terrain le 8 octobre 2014 et déposé un permis de construire en vue de reloger la société Eponine. La société Eponine arguait de ces démarches irréversibles effectuées pour solliciter l’annulation du repentir exercé par le bailleur.
La Haute Juridiction a approuvé la cour d’appel d’avoir annulé le repentir du bailleur en raison des démarches effectuées, «peu important que ces démarches aient été effectuées par une personne morale distincte» (I), et ce alors même que lesdites démarches avait été effectuées avant même le refus de renouvellement du bailleur (II).
I. Un processus irréversible de départ engagé par autrui
L’article L. 145-58 du Code de commerce pose comme condition à la validité du repentir du bailleur que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. La Cour de cassation a précisé dans un arrêt de 2010 que le bailleur ne peut pas non plus exercer son repentir si le locataire a engagé un processus irréversible de départ, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les lieux loués (3).
Dans l’arrêt commenté, les démarches pour permettre le relogement de la locataire avaient été effectuées non pas par la locataire elle-même, mais par une autre société – la Sci Hugo. Le bailleur a donc formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre qui avait considéré que sont repentir était nul, en arguant du fait que la société locataire et la Sci Hugo étaient des personnes morales distinctes dépourvues de tout lien juridique ou capitalistique et que la société locataire n’avait en revanche entreprit aucune démarche personnelle en vue de sa réinstallation.
La Cour de cassation répond en indiquant qu’il importe peu que les démarches aient été effectuées par une personne morale distincte, dès lors que celles-ci avaient été menées dans l’intérêt de la locataire. La Haute Juridiction fait une interprétation extensive de l’article L. 145-58, qui ne prévoit pour sa part que deux hypothèses faisant échec au repentir du bailleur : si le locataire n’est plus dans les locaux ou s’il a déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller.
S’il est vrai que lorsque le locataire a licencié son personnel, vendu son stock et déménagé ses meubles, le processus de départ est engagé de manière irréversible et peut dès lors être assimilé au cas où le locataire n’est plus dans le local, bien que les clefs n’aient pas été formellement rendues au bailleur, en revanche, lorsqu’il s’agit de démarches effectuées par un tiers, on s’éloigne tout de même davantage du texte de la loi qui prévoit l’hypothèse où le locataire n’est plus dans le local.
Il est difficile de concevoir que le preneur soit engagé dans un processus de départ irréversible alors même que les démarches sont effectuées par un tiers et que le preneur n’a pour sa part effectué aucune démarche. La Cour précise tout de même que ces démarches effectuées doivent avoir été menées dans l’intérêt de la locataire.
Cette précision est heureuse mais l’application extensive de l’article L. 145-58 du Code de commerce opérée par la Haute Juridiction paraît néanmoins dangereuse pour les bailleurs qui devront faire preuve d’une attention accrue dans l’exercice de leur droit de repentir. Mais c’est surtout la temporalité des faits qui pose en réalité question dans cette espèce.
II. Un processus irréversible de départ qui doit en principe être engagé postérieurement au refus de renouvellement
Revenons un instant sur la chronologie des faits. Le bailleur a délivré un congé refus de renouvellement le 7 novembre 2014, à effet du 31 août 2015. C’est donc à cette date du 7 novembre 2014 que le preneur a été informé de la volonté du bailleur de ne pas renouveler le bail. Pourtant, la Sci Hugo (créée par la gérante de la société locataire !) qui a fait les démarches retenues comme étant de nature à faire obstacle à l’exercice de son droit de repentir par le bailleur, a été créée le 19 août 2014.
La Sci Hugo a acquis un terrain le 8 octobre 2014, ayant déposé un permis de construire sur ce terrain le 6 octobre 2014. Il est donc particulièrement étonnant que la cour d’appel ait considéré que «lorsque la Sci Marie a fait valoir son droit de repentir le 31 août 2015, le projet de relogement de la Sarl Eponine était engagé de manière irréversible» sans pourtant constater que le projet immobilier remonte en réalité à une période antérieure au refus de renouvellement du bailleur.
En effet, la Cour de cassation avait jugé (4) qu’aucune indemnité d’éviction n’est due en cas de départ volontaire du preneur avant la date d’effet du congé. De la même manière, la Haute Juridiction a précisé (5) que le départ du locataire doit avoir pour cause première le refus de renouvellement. En l’espèce, si les démarches de la Sci Hugo sont considérées comme engageant un processus de départ irréversible de la locataire, alors ce processus a été engagé avant le congé refus de renouvèlement et ne pouvait dès lors pas avoir pour cause ce refus de renouvellement.
Le bailleur et le preneur avaient dans notre cas des relations conflictuelles de longue date et il est donc probable que le preneur avait tout simplement décidé de quitter les locaux pour mettre fin à ces conflits. Mais le repentir du bailleur n’aurait pas dû être annulé pour cette raison. La Cour de cassation avait jugé (6), dans un arrêt ancien, que le locataire ne pouvait pas invoquer des actes qui auraient été conclus avant même la notification d’un refus de renouvellement pour s’opposer au repentir.
Enfin, la cour d’appel de Basse-Terre semble justifier que le projet de relogement fait échec au repentir du bailleur puisque, nous dit-elle, ce projet «a même abouti dès le 12 avril 2016 à la signature d’une promesse de bail à usage commercial entre la Sci Hugo et la Sarl Eponine». Cet argument ne convainc pas puisque cette promesse de bail est postérieure au repentir du bailleur et la jurisprudence considère logiquement que la réinstallation, l’achat ou la location d’un autre local postérieurement au repentir équivaut à un départ volontaire du preneur qui n’a alors le droit à aucune indemnité d’éviction (7).
Toutes les démarches de la Sci Hugo étaient antérieures au refus de renouvellement et la promesse de bail était quant à elle postérieure. On ne comprend dès lors pas bien en quoi le preneur avait engagé un processus de départ irréversible en raison du refus de renouvellement.
Mais dans l’arrêt commenté, cet argument de l’antériorité des démarches par rapport au refus de renouvellement n’a cependant pas été soulevé auprès de la Cour de cassation, ce que l’on peut regretter.
Espérons que les prochaines décisions ne viendront pas encore limiter les possibilités pour le bailleur d’exercer son droit de repentir, à défaut de quoi les bailleurs devront sérieusement penser à prier après avoir adressé un repentir à leur locataire.
Notes
1. Cass. 3e Civ, 6 juillet 2022, RG 21-12024.
2. Cour d’appel Basse-Terre, 8 avril 2019, RG 17/00397.
3. Cass. 10 mars 2010, RG 09-10.793.
4. Cass. 3e Civ, 29 septembre 2009, RG 08-15.842.
5. Cass. 3e Civ, 8 mai 1973, RG 72-11.210.
6. Cass. Ch. Com. 12 juillet 1954, Jcp G 1954, IV, 142 ; Bull. civ. III, n° 258.
7. Cass. 3e Civ, 27 février 1991, RG 89-20.041.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Arrêt du 6 juillet 2022
N° de pourvoi : 21-12.024
Sci Marie c./Sarl Eponine
Faits et procédure
Selon l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 8 avril 2019), la société Eponine (la locataire) est bénéficiaire d’un bail commercial à effet du 1er septembre 2006, portant sur des locaux appartenant à la société civile immobilière Marie (la bailleresse).
La bailleresse, qui a délivré, le 7 novembre 2014, un congé à effet du 31 août 2015, avec refus de renouvellement du bail commercial, sans offre d’une indemnité d’éviction, a notifié, le 31 août 2015, qu’elle entendait exercer son droit de repentir.
La locataire, invoquant être engagée dans un processus irréversible de départ lors de la renonciation de la bailleresse, a assigné celle-ci en contestation de l’exercice du droit de repentir.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
La bailleresse fait grief à l’arrêt de déclarer nul et de nul effet le droit de repentir qu’elle a exercé et notifié à la locataire, le 31 août 2015, et de la condamner à payer une somme à titre de dommages-intérêts, alors «que le bailleur commercial peut exercer son droit de repentir lorsque le locataire se trouve encore dans les locaux commerciaux et qu’il n’est pas personnellement engagé dans un processus irréversible de libération de ces derniers ; que l’existence d’un tel processus ne peut être caractérisée qu’au regard des démarches personnellement effectuées par le locataire en vue de sa réinstallation : qu’en l’espèce, la société Marie a consenti un bail commercial à la société Eponine avant l’échéance duquel elle a fait délivrer, le 7 novembre 2014, un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction : que le 31 août 2015, dernier jour du bail, la société Marie a exercé son droit de repentir tandis que la société Eponine occupait encore les locaux commerciaux ; qu’en jugeant que la notification de ce repentir à la société Eponine était nul et de nul effet au motif qu’une associée et un employé de cette dernière avaient créé une autre société, la société Hugo, laquelle avait procédé à l’acquisition d’un terrain en vue de faire construire des locaux commerciaux, caractérisant ainsi l’existence d’un processus irréversible de libération des locaux commerciaux loués, tandis que les société Eponine et Hugo sont des personnes morales distinctes dépourvues de tout lien juridique ou capitalistique et que le locataire n’avait entrepris aucune démarche personnelle en vue de sa réinstallation, la cour d’appel a violé l’article L. 145-58 du Code de commerce. »
Réponse de la Cour
La cour d’appel a constaté que pour permettre à la locataire de continuer son activité d’enseignement, la gérante et un associé de la société locataire évincée ont créé, le 19 août 2014, une société civile immobilière qui a acquis un terrain, obtenu, le 8 octobre 2014, un prêt en vue de réaliser une construction pour laquelle un permis de construire a été délivré le 5 mai 2015, et que, malgré un recours en suspension du permis de construire introduit par une société tierce avec laquelle la bailleresse partageait des intérêts stratégiques, la construction avait pu débuter le 6 juillet 2015.
Ayant souverainement retenu que le projet immobilier avait pour but de permettre le relogement de la locataire évincée, peu important que les démarches aient été effectuées par une personne morale distincte, dès lors que celles-ci avaient été menées dans l’intérêt de la locataire, elle a pu en déduire que le droit de repentir n’avait pas été exercé valablement.
Le moyen n’est donc pas fondé.
Par ces motif, la Cour :
Rejette le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Marie aux dépens ;
En l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Marie et l’a condamne à payer à la société Eponine la somme de 3.000 euros ; (…)
Moyen annexe produit au présent arrêt
Moyen produit par la Scp Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour la société Marie
La société Marie fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le droit de repentir exercé par la société Marie et notifié à la société Eponine le 31 août 201, et de l’avoir condamné à payer à la société Eponine la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Alors que le bailleur commercial peut exercer son droit de repentir lorsque le locataire se trouve encore dans les locaux commerciaux et qu’il n’est pas personnellement engagé dans un processus irréversible de libération de ces derniers ;
que l’existence d’un tel processus ne peut être caractérise qu’au regard des démarches personnellement effectuées par le locataire en vue de sa réinstallation ;
qu’en l’espèce, la société Marie a consenti un bail commercial à la société Eponine avant l’échéance duquel elle a fait délivrer, le 7 novembre 201, un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction ;
que le 31 août 2015, dernier jour du bail, la société Marie a exercé son droit de repentir tandis que la société Eponine occupait encore les locaux commerciaux ;
qu’en jugeant que la notification de ce repentir à la société Eponine était nul et de nul effet, au motif qu’une associée et un employé de cette dernière avaient créé une autre société, la société Hugo, laquelle avait procédé à l’acquisition d’un terrain en vue de faire construire des locaux commerciaux, caractérisant ainsi l’existence d’un processus irréversible de libération des locaux commerciaux loués, tandis que les sociétés Eponine et Hugo sont des personnes morales dépourvues de tout lien juridique ou capitalistique, et que le locataire n’avait entrepris aucune démarche personnelle en vue de sa réinstallation, la cour d’appel a violé l’article L. 145-58 du Code de commerce.