Ça sent le combat d’arrière-garde… L’offre de renouvellement date de 2014, le superbe magasin Monoprix, 3 241 m2 pondérés à l’angle Médecin-Foch, à Nice, s’était vu proposer un loyer déplafonné de… 2,9 millions, montant que le juge des loyers avait réduit à 1,3, devenu 1,7 en appel. Reste le différentiel des loyers et garantie, que le bailleur réclame : plus de 3 millions ! L’enseigne en règle… 1,350 ! Demeure 1,9, compris l’ajustement du dépôt de garantie. Un référé le condamne à régler le solde, écartant en outre tout lissage Pinel. Le preneur conteste. L’appel maintient ce que la Cassation confirmera le 16 octobre dernier. Fin d’une histoire où il va de soi que les conséquences d’une hausse brutale sont, certes, néfastes. Mais, ce qui l’est plus, c’est de faire le mort en espérant tirer parti de son vieux bail de neuf ans et laisser passer le délai de douze par tacite prolongation. Car, au-delà de cette limite, le déplafonnement n’est dû qu’à l’oubli du locataire… Et le lissage Pinel ne s’applique plus !
A. B.
Cour de cassation
Troisième chambre civile
16 octobre 2025
Pourvoi n° 23-23.834
Monoprix Exploitation c./Sci Société Foch et Gestipar Sas
Faits et procédure
Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 septembre 2023), rendu en référé, la société civile immobilière Foch (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à compter du 1er octobre 2001 à la société Monoprix exploitation (la locataire), lui a délivré par acte du 17 juin 2014 un congé avec offre de renouvellement.
Par arrêt irrévocable du 21 janvier 2021, le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2014 a été déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation.
La bailleresse a assigné la locataire en paiement d’une provision à valoir sur les loyers et intérêts dus.
La locataire a demandé qu’il soit jugé que les augmentations de loyer résultant du déplafonnement du prix du bail renouvelé ne soient pas supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
En application de l’article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
La locataire fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’application des dispositions de l’article L. 145-34, dernier alinéa, du Code de commerce, dans ses relations avec son bailleur, alors «que la variation de loyer d’un bail commercial, dans toutes les hypothèses de déplafonnement du loyer, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ; qu’en retenant que «le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à 9 ans, et non aux baux de 9 ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de 12 ans, bien que se trouvant, de ce fait, soumis au déplafonnement», la cour d’appel a violé l’article L. 145-34 du Code de commerce.»
Réponse de la Cour
Selon l’article L. 145-34 du Code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier. Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
La cour d’appel a, d’abord, énoncé, à bon droit, qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du Code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans.
Elle a, ensuite, constaté que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation.
Elle en a exactement déduit que la demande de la locataire de se voir appliquer les dispositions précitées de l’article L. 145-34 précité devait être rejetée.
Le moyen n’est donc pas fondé.
Par ces motifs, la Cour :
Rejette le pourvoi ;
Condamne la société Monoprix Exploitation aux dépens ;
En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Monoprix Exploitation et la condamne à payer à la Sci Foch et à la société Gestipar la somme globale de 3 000 euros ; (…)