Cour d’appel de Bordeaux
Quatrième chambre commerciale
2 juillet 2025
RG n° 24/04664
Sarl Lary c./Sci Provence et commerce
Exposé du litige
1. Par acte sous seing privé du 1er août 2008, la société civile immobilière Avenir a donné à bail commercial à Monsieur Z, aux droits duquel est venue la société à responsabilité limitée Le Bosphore puis la société à responsabilité limitée Lary, un local dans un ensemble immobilier à usage de centre commercial situé […] (84) pour un loyer annuel de 18.000 euros.
La société Avenir a vendu cet ensemble à la société civile immobilière Provence & Commerces le 3 décembre 2010.
La société Le Bosphore a adressé des courriers recommandés avec accusé de réception à son bailleur, le 12 juillet 2018, 14 novembre 2018, 26 septembre 2019 pour l’alerter sur des dysfonctionnements et problèmes d’entretien affectant le centre commercial.
2. Par acte extrajudiciaire du 19 juin 2019, la société Le Bosphore a fait délivrer une assignation à la société Provence & Commerces en responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance.
La société Provence & Commerces a fait délivrer le 7 février 2020 à la société Le Bosphore un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, ce au titre de loyers et charges échus et impayés.
Au cours de la procédure, par acte authentique en date du 25 mai 2020, la société Provence & Commerces a vendu à la société civile immobilière LES3C l’ensemble immobilier situé […].
Par jugement rendu le 21 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Carpentras a statué ainsi qu’il suit :
– déboute la société Le Bosphore de toutes ses prétentions,
– constate la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 1er août 2018, liant à ce jour la société Provence et commerce, bailleur à la société Le Bosphore, locataire, et ce à compter du 08 mars 2020,
– ordonne en conséquence l’expulsion de la société Le Bosphore des locaux concernés situés […] et de tout occupant de son chef, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,
– dit qu’à défaut, elle en sera expulsée par toute voie de droit y compris avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
En cas de besoin dit que les meubles garnissant les locaux seront remis aux frais de la personne expulsée, dans le lieu désigné par celle-ci et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
– fixe l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer charges incluses et , au besoin, condamne la société Le Bosphore à payer à la société Provence et commerce la dite indemnité à compter du mois de mars 2020 jusqu’à parfaite libération des lieux.
– condamne la société Le Bosphore à payer à la société Provence et commerce la somme de 11.042,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2020 inclus,
– condamne la société Le Bosphore aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer.
– rejette toutes les autres demandes.
Par déclaration en date du 10 septembre 2020, la société Le Bosphore a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Provence & Commerces.
Par arrêt du 15 juin 2022, la chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes a :
– déclaré l’appel et les conclusions de l’appelante recevables ;
– confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à préciser que la société Le Bosphore est désormais dénommée société Lary ;
Y ajoutant,
– dit que la société Lary supporterait les dépens d’appel et paierait à la société Provence & Commerces une somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.
La société Lary, venant aux droits de la société Bosphore, a formé un pourvoi en cassation.
Par arrêt du 28 mars 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué ainsi qu’il suit :
– casse et annule, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 15 juin 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ;
– remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;
– condamne la société Provence & Commerces aux dépens ;
– en application de l’article 700 du Code de procédure civile, condamne la société Provence & Commerces à payer à la société Lary la somme de 3.000 euros.
Par déclaration en date du 23 octobre 2024, la société Lary a saisi la cour d’appel de Bordeaux sur renvoi de cassation.
Moyens et prétentions des parties
3. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 28 février 2025, la société Lary demande à la cour de :
Vu l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 28 mars 2024,
Vu l’article 1719 du Code civil,
Vu l’article 1219 du Code civil,
Vu la jurisprudence de la Cour de cassation
– déclarer recevable et fondé l’appel de la société Lary venant aux droits de la société Le Bosphore
– infirmer le jugement rendu le 21 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu’il a :
– débouté la société Le Bosphore de toutes ses prétentions,
– constaté la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 1er août 2018, liant à ce jour la société Provence et commerce, bailleur à la société Le Bosphore, locataire, et ce à compter du 08 mars 2020,
– ordonné en conséquence l’expulsion de la société Le Bosphore des locaux concernés situés […] et de tout occupant de son chef, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,
– dit qu’à défaut, elle en sera expulsée par toute voie de droit y compris avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
En cas de besoin dit que les meubles garnissant les locaux seront remis aux frais de la personne expulsée, dans le lieu désigné par celle-ci et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
– fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer charges incluses et, au besoin, condamne la société Le Bosphore à payer à la société Provence et commerce la dite indemnité à compter du mois de mars 2020 jusqu’à parfaite libération des lieux.
– condamné la société Le Bosphore à payer à la société Provence et commerce la somme de 11.042,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2020 inclus,
– condamné la société Le Bosphore aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer.
– rejeté toutes les autres demandes.
Statuant à nouveau,
Vu les pièces versées aux débats,
– juger que la société Provence & Commerces a manqué gravement à son obligation en vertu de l’article 1719 du Code civil de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée
– juger que la société Provence & Commerces est entièrement responsable du préjudice de la société Lary
En conséquence :
– condamner la société Provence & Commerces à payer à la société Lary venant aux droits de la société Le Bosphore les sommes suivantes :
– 239.161 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la perte de valeur totale de son fonds de commerce,
– 150.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte du chiffre d’affaire durant les exercices 2018 et 2019.
– condamner la société Provence & Commerces à payer à la société Lary venant aux droits de la société Le Bosphore la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
– condamner la société Provence & Commerces au entiers dépens tant de première instance que d’appel.
4. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 16 janvier 2025, la société Provence & Commerces demande à la cour de :
– rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
– confirmer purement et simplement le Jugement dont appel, au besoin par substitution des motifs alors pris,
– condamner la société Lary à payer la somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– condamner la société Lary aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2025.
Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.
Motifs de la décision
Sur la responsabilité contractuelle du bailleur
5. La société Lary soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance conforme au bien donné à bail prévu à l’article 1719 du Code civil, précisant que la dégradation des parties communes du centre commercial, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, constitue un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles.
Elle expose démontrer le défaut d’entretien des parties communes, de l’absence de chauffage et de climatisation, d’une dégradation du parking avec une absence d’éclairage, affirmant que ce défaut d’entretien et l’insécurité sont à l’origine, au moins en partie par un effet de chaîne, de la dégradation de la commercialité des lieux, que cela est confirmé par le succès du centre commercial depuis que la société Les 3 C en est propriétaire.
L’appelante conteste l’absence d’exploitation du local affirmant que son commerce a été fermé en raison de la pandémie de Covid puis à la demande de son nouveau bailleur, la société Les 3C, celui-ci ayant fermé la zone commerciale pour réaliser des travaux de remise en conformité de mai 2020 à août 2021.
Elle précise que, dans le cadre d’un litige l’opposant à la société Les 3 C, la société Provence & Commerces a été déclarée responsable de la non conformité du système d’assainissement du réseau des eaux usées du centre commercial.
6. La société Provence & Commerces réplique avoir respecté ses obligations contractuelles en matière de délivrance et d’entretien du bien loué, indiquant que les désagréments évoqués par le preneur ne constituent pas des manquements graves.
Elle conteste sa responsabilité, affirmant qu’elle n’a pas d’obligation de garnir les lots, et que la responsabilité du débiteur de l’obligation, au titre de l’article 1147 du Code civil, a vocation à être exclue pour cause étrangère, lorsqu’il n’y a eu aucune mauvaise foi de sa part.
L’intimée soutient que la société Lary ne démontre pas que son exploitation commerciale a été empêchée par une absence d’autres lots exploités, que les procès verbaux d’huissier ne sont pas probants n’étant que des photographies ponctuelles d’une situation qui a été réglée.
Sur le chauffage, elle précise que seul le preneur doit chauffer son local et qu’il dispose d’un accès direct par l’extérieur ne le contraignant pas à dépendre d’une galerie commerciale pour exploiter son local.
Elle affirme également que le centre commercial est dans une zone faiblement peuplée et concurrencé par d’autres zones commerciales, que le départ de l’enseigne ‘locomotive’ du centre n’est pas de son fait (pièces 2 à 5 intimée), qu’elle n’a pas ménagé ses efforts pour remplacer cette enseigne (pièces 6 et 7), qu’elle n’a pas pu restructurer le centre en raison du refus de la société Lary de modifier l’état des lieux actuels (pièces 9 et 10) et de sa difficulté à trouver des financement en raison des impayés de la société Lary.
Sur ce,
7. L’article 1719 du Code civil dispose : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»
En vertu de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Selon l’article 1723 du Code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.
Il est constant en droit que l’obligation de délivrance du bailleur, obligation de résultat, a pour objet d’assurer au preneur, tout au long du bail, la jouissance effective des locaux loués qui doivent être délivrés avec tous leurs accessoires ; que les parties communes d’un centre commercial sont des accessoires nécessaires des locaux donnés à bail et doivent être entretenues afin que le preneur ne soit pas privé des avantages qu’il tient du bail ; que le bailleur qui ne satisfait pas à son obligation de délivrance engage sa responsabilité contractuelle ; que, si le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation par le bailleur lorsque qu’il n’est pas empêché d’exploiter les lieux loués, l’exception d’inexécution est admise lorsque que le locataire se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux ou si ceux-ci ne peuvent être utilisés selon la destination prévue au bail.
8. En l’espèce, le bail commercial conclu le 1er août 2008 entre la société Avenir et M. Z, aux droits desquels viennent aujourd’hui la société Provence & Commerces et la société Lary, mentionne expressément que le local donné à bail est inséré dans un ensemble immobilier à usage commercial et que le locataire bénéficie de la jouissance partagée avec les autres exploitants du centre commercial des aires de stationnement et de circulation, du sas d’entrée et du mail, des toilettes communes.
L’article 22.1 de ce bail, intitulé «charges communes», oblige le preneur à régler une quote-part des dépenses exposées notamment pour le nettoyage des parties à usage commun et l’enlèvement des déchets qui en proviennent ; l’entretien, le fonctionnement et les réparations et rénovations de toute nature des installations, réseaux et équipements communs tant en ce qui concerne la structure que les décorations, les circulations extérieures, les végétaux ; les frais de climatisation, chauffage et réfrigération exposés pour les parties communes ; la sécurité contre l’incendie ; l’éclairage et l’eau des parties à usage commun.
9. L’examen des pièces produites par l’appelante met en évidence le fait que celle-ci a, par message électronique du 10 janvier 2017, alerté le gestionnaire immobilier délégataire de son bailleur sur des difficultés relatives au chauffage et à la climatisation des lieux ; que le conseil de l’appelante a, par courrier du 12 juillet 2018, de nouveau alerté le bailleur au sujet «des difficultés de fonctionnement liées aux problèmes de chauffage, de climatisation et d’entretien de la galerie ainsi que du parking (éclairage débutant en milieu d’après-midi générant une consommation inutile, local à poubelles vandalisé et incendié), manque flagrant d’entretien des abords avec détritus s’accumulant. (…) Le dernier problème a été évoqué en juin dernier et concerne la fosse septique et les odeurs nauséabondes qui viennent nécessairement perturber le bon fonctionnement du restaurant et ont généré des désagréments pour la clientèle.»
La société locataire a, de nouveau, alerté son bailleur par message électrique du 19 juillet 2018 au sujet des dysfonctionnements déjà évoqués ainsi que du danger présenté par le parking réservé aux vélos, la panne du manège enfants, la présence d’araignées dans la galerie marchande, la panne d’une partie de l’éclairage commun extérieur.
L’appelante a ensuite fait procéder à plusieurs constatations d’huissier respectivement les 10, 14 et 18 décembre 2018, le 26 juillet 2019, et le 26 décembre 2019. Les observations des huissiers étayent les réclamations de la société locataire puisqu’ils démontrent qu’il existe un dysfonctionnement du chauffage en hiver, de la climatisation en été et mettent en évidence l’état préoccupant de saleté des parties communes du centre commercial.
Il faut également relever que la locataire a alerté son bailleur, par lettre recommandée du 26 septembre 2019, sur la panne du rideau métallique de l’un des accès au centre commercial et de l’alarme associée, photographies à l’appui ; elle indique que ce rideau métallique ne fonctionne plus depuis plusieurs semaines et reste ouvert jour et nuit.
La société Provence & Commerce produit de son côté une facture en date du 10 avril 2016 relative à des travaux de nettoyage du bac de rétention et les factures présentées de janvier 2016 à décembre 2019 par l’entreprise «[N] tous travaux du bâtiment» au titre d’un «forfait entretien» mensuel de 500 euros HT.
Ces documents ne sont pas suffisants à mettre en échec les termes des multiples plaintes de la locataire et les éléments recueillis par les huissiers de justice entre le mois de janvier 2017 et le mois de décembre 2019, soit pendant trois années.
10. La société Lary rapporte ainsi la preuve d’un défaut d’entretien des parties communes, pourtant accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, ce que constitue un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, contrepartie de la perception de la participation financière de sa locataire au coût de cet entretien, et qui a eu pour effet de priver la locataire des avantages qu’elle tenait du bail.
En effet, l’accès de la clientèle à des espaces communs extérieurs éclairés et propres mais également des espaces communs intérieurs – puisque la brasserie objet du litige dispose d’un accès au mail du centre commercial- propres, sécurisés, chauffés en hiver et climatisés en été constitue pour le preneur d’un local situé dans un centre commercial un avantage qu’il tient du bail portant sur un tel local.
11. La société Lary excipe d’un préjudice lié à la perte totale de son fonds de commerce d’une part et aux pertes d’exploitation pendant la période litigieuse d’autre part.
12. L’appelante explique que la perte du fonds de commerce est liée au fait que la clientèle ne s’est plus présentée. Toutefois, la société Lary attribue expressément cette suspension de fréquentation au fait que la société LES3C, propriétaire cessionnaire du centre commercial, a fermé les lieux à compter de mai 2020 pour l’exécution de travaux de mise en conformité. Il en résulte que la perte totale de clientèle alléguée n’a pas de lien de causalité avec les manquements reprochés à la société Provence & Commerce.
La perte du fonds n’est donc pas établie.
13. Cependant, l’examen des bilans des exercices 2018 et 2019 révèle que la ligne «production vendue» était de 299.904 euros en 2017, 214.610 euros en 2018 et 181.932 euros en 2019, ce qui démontre en effet une baisse régulière de fréquentation au cours des années litigieuses.
L’appelante tend à l’indemnisation de la perte de son chiffre d’affaires. Toutefois, il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable, faute d’en déduire les charges qui n’ont pas été supportées du fait de la baisse d’activité.
Par ailleurs, l’évolution négative des bilans des années 2017 à 2019 a des causes multifactorielles et le résultat comptable de la société Lary ne peut être attribué aux seuls manquements du bailleur.
Néanmoins, les éléments produits, en particulier les attestations de l’expert comptable de l’appelante, permettent à la cour de retenir un préjudice, directement lié à baisse de fréquentation du local commercial résultant des manquements de l’intimée, à hauteur de 20.000 euros pour la période considérée, somme au paiement de laquelle sera condamnée la société Provence & Commerces.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
14. La société Lary demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire soulevant qu’il ne peut pas lui être fait grief d’avoir suspendu le paiement des charges en raison des manquements du bailleur, en application de l’article 1219 du Code civil.
15. La société Provence & Commerces demande la confirmation du jugement faisant valoir que le preneur n’occupe plus le bien depuis fin 2019 et reste redevable de charges impayées depuis 2017, ce qu’elle reconnaît, de loyers et d’indemnités d’occupation (pièces 12 à 15) et que son commandement de payer est régulier.
Elle réplique que, à supposer que ces articles issus de la réforme du droit des contrats soient applicables au cas d’espèce, les désagréments allégués par la société Lary ne sont pas suffisamment graves pour justifier une suspension du paiement des loyers et des charges.
Sur ce,
16. La société Provence & Commerces a fait délivrer le 7 février 2020 à la société Le Bosphore -aux droits de laquelle vient la société Lary – un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce commandement réclamait le paiement, dans un délai d’un mois, de la somme principale de 11.042,63 euros au titre des charges pour l’année 2017, du solde des charges pour l’année 2018 (mais aucune somme n’est mentionnée), du solde du loyer et des charges de décembre 2019, du loyer et des charges de janvier et février 2020.
Il n’est pas discuté que la société Le Bosphore n’a pas réglé les causes de ce commandement dans le délai qui lui était imparti.
17. Il doit être rappelé que le bail litigieux a été conclu le 1er août 2008, de sorte que l’appelante ne peut se prévaloir de l’article 1219 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, cet article ne faisant pas partie des textes immédiatement applicables aux contrats en cours.
Néanmoins, il est constant en droit que, en vertu des articles 1134, 1184 et 1719 du Code civil dans leur rédaction ici applicable, il appartient au bailleur, de délivrer à son locataire un local conforme à sa destination, c’est à dire permettant l’exploitation prévue au contrat ; que cette obligation dure tout le long de l’exécution du bail ; que le locataire est quant à lui tenu de payer les loyers aux termes convenus, sans pouvoir se prévaloir, pour refuser le paiement des loyers échus, de l’inexécution par le bailleur de travaux de réparation nécessaires, sauf s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux ; que la preuve de l’inexécution de l’obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui se prévaut de cette exception.
18. En l’espèce, la destination du local est ainsi définie au bail : «Exploitation d’un restaurant, cafétéria, bar, brasserie, glacier, restauration à emporter».
19. Il ne peut être retenu que la société locataire aurait adressé une mise en demeure au bailleur relative à l’exception d’inexécution dont elle se prévaut aujourd’hui puisque les courriers adressés par ses conseils les 12 juillet et 14 novembre 2018 mettent la société Provence & Commerces en demeure de remédier au défaut de commercialité du centre, quitté par l’enseigne Leader Price, mais n’évoquent pas une éventuelle suspension, par la société Le Bosphore, de ses propre obligations contractuelles.
20. De plus, s’il a été jugé supra que le manquement avéré du bailleur à son obligation d’entretien avait causé un préjudice à sa locataire, il n’est pas démontré que ce manquement a placé celle-ci dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce de restaurant, cafétéria, bar, brasserie, glacier et restauration à emporter.
21. Il n’est pas discuté par l’appelante qu’elle n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti. C’est donc par de justes motifs que le tribunal judiciaire de Carpentras a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonné l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, l’a condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer précédant sa décision et, également, à payer les causes du commandement déivré le 7 février 2020.
Il convient de confirmer les chefs de dispositif du jugement déféré relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance et, y ajoutant, de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens.
Par ces motifs :
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement prononcé le 21 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Carpentras, sauf en ce qu’il a débouté la société Le Bosphore, aux droits de laquelle vient la société Lary, de sa demande en indemnisation des conséquences de la responsabilité contractuelle de la société Provence & Commerces.
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la société Provence & Commerces à payer à la société Lary, venant aux droits de la société Le Bosphore, la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Y ajoutant,
Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.