La fin d’une histoire est souvent plus compliquée de son commencement. Par trois arrêts pris le même jour du 27 juin dernier, la Cour de cassation fait le ménage dans les indemnités réclamées par le propriétaire se plaignant d’une remise non conforme de son local. La Haute cour a voulu être claire : il n’y a pas d’allocation automatique de dommages-intérêts sur le seul constat d’une dégradation, un simple devis ne suffit pas, il ne faut pas relouer sans faire les travaux et, accessoirement, il ne faut pas piocher dans le dépôt de garantie !
Par Me Karine Higounet, avocate à la Cour
Suffit-il de constater la non-restitution du local en bon état tel que prévu dans le bail, pour justifier de l’allocation de dommages-intérêts au profit du bailleur ? C’est la problématique qui était soumise à la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui y a répondu par trois arrêts simultanés en date du 27 juin 2024, (Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-10.298 ; n° 22-21.272 et n° 22-24.502).
Dans ces trois affaires, les bailleurs commerciaux arguant que les locataires n’avaient pas respecté leurs obligations d’entretien et de réparation des locaux loués résultant soit des termes du bail, soit des termes de la loi. Ils demandaient à leurs locataires de les indemniser au titre du coût de travaux de remise en état des locaux après leurs restitutions.
Il convient de rappeler que suivant l’article 1732 du Code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Il s’agit d’une présomption simple de faute du locataire. Il lui appartient en conséquence de démontrer qu’il restitue le bien en bon état ou conformément à ce que prévoit le contrat.
Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.
Selon l’article 1731, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-1 du Code civil -ancien article 1147 -, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-2 du Code civil (ancien article 1149 du Code civil) pose le principe de réparation intégrale du préjudice, les dommages-intérêts dus au créancier doivent correspondre à la perte qu’il a faite et au gain dont il a été privé.
Dans ces trois arrêts, la Cour de cassation énonce que le locataire qui restitue les locaux dans un état non-conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Elle précise, que ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.
Toutefois, et c’est l’apport important de ces arrêts, le juge, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition. Dans ces affaires, la Cour de cassation a considéré que les bailleurs ne justifiaient pas de leur préjudice et a rejeté leurs demandes de dommages et intérêts.
Elles illustrent les circonstances susceptibles d’avoir une incidence sur le préjudice réellement subi par le bailleur. Soit il avait vendu les locaux loués après leur restitution sans effectuer de travaux et ne justifiait pas d’une dépréciation de leur prix à la revente en lien avec les manquements du locataire. (Arrêts n° 22-21.272, et n° 22-10.298). Soit il avait rapidement reloué le local dans des conditions favorables sans justifier avoir engagé des dépenses. (Arrêt n° 22-24.502) La Cour de cassation énonce ainsi une réponse claire. Il n’y a pas d’allocation automatique de dommages-intérêts sur le seul constat de la dégradation des locaux.
Dans la majorité des cas, le préjudice du bailleur correspond au coût de la remise en état. L’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Il suffira au bailleur d’établir l’existence des dégradations locatives et le coût de la remise en état pour justifier de son préjudice et obtenir des dommages et intérêts. Néanmoins, ce préjudice peut évoluer parfois en raison de circonstances postérieures à la libération des locaux, et en particulier lorsque le bailleur n’a pas assumé le coût des travaux. Il ne saurait alors, être indemnisé d’un préjudice qu’il ne subit pas.
Par la publication des trois arrêts au Bulletin, et le rapport du conseiller référendaire, la Cour de cassation souligne l’importance de cette solution. En effet, ces trois arrêts rendus le même jour par la troisième chambre civile viennent mettre un terme à une jurisprudence qui avait été fluctuante sur cette question.
Dans un premier temps, par un arrêt publié le 30 janvier 2002 (n° 00.15.784 Bull n°17), la Cour de cassation avait affirmé au contraire que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’était subordonnée ni à l’exécution de ces réparations ni à la justification d’un préjudice. Dans cette espèce, les bailleurs avaient vendu les locaux loués à un promoteur qui l’a fait démolir pour construire à sa place une résidence, sans que les bailleurs, n’aient réalisé les travaux de remise en état.
Près de deux ans après, la troisième chambre civile devait retenir la solution contraire (Cass. 3e Civ., 3 décembre 2003, pourvoi n° 02-18.033, Bull. n° 221). Elle affirmait alors que les dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle. Des arrêts postérieurs étant toutefois venus jeter le trouble, en revenant sur cette solution, retenant que le préjudice du bailleur existait du simple fait de la constatation des dégradations (par ex. Cass. civ. 3e , 7 janvier 2021, n° 19-23.269, N° Lexbase : A89374BM).
Une clarification de la jurisprudence s’imposait.
La Cour de cassation consacre par ces trois arrêts du 27 juin 2023, la solution adoptée en 2003, confirmant l’exigence essentielle gouvernant la responsabilité contractuelle, l’action du bailleur qui tend à l’allocation de dommages et intérêts implique bien qu’il fasse la preuve d’un préjudice et de son quantum que le juge évalue au jour où il statue.
Elle trouve ainsi une solution aux enjeux pratiques très importants pour la résolution des litiges afférents à la restitution des locaux en fin de bail.
> Lire les deux autres arrêts rendus par la Cour de cassation le 27 juin 2024 sur largusdelenseigne.com
