Tribunal judiciaire de Paris
22 décembre 2023
RG : 21/00316
Sci Elysées Loisirs c./The Swatch Group (France) Sas
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 15 février 2010, la Sci Elysées Loisirs a donné à bail commercial à la société The Swatch Group (France) les Boutiques Sas, devenue la société The Swatch Group (France), des locaux dépendant d’un ensemble immobilier (…), pour une durée de dix ans à compter du 15 février 2010, pour l’exercice d’une activité principale «d’horlogerie, bijouterie, joaillerie».
Par acte extrajudiciaire du 7 novembre 2019, la société The Swatch Group (France) a signifié à la Sci Elysées Loisirs une demande de renouvellement du bail.
Par acte extrajudiciaire du 25 juin 2020, la Sci Elysées Loisirs a signifié à la société The Swatch Group (France) son accord sur le principe du renouvellement du bail à la date du 15 février 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 751.000 euros.
Les parties n’étant pas parvenues à un accord, par acte du 31 décembre 2020, la Sci Elysées Loisirs, se prévalant de son mémoire préalable, a attrait la société The Swatch Group (France) devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de voir à titre principal, fixer le prix du bail renouvelé au 15 février 2020 à la somme annuelle de 751.000 euros en principal et à titre subsidiaire, ordonner une expertise.
Par jugement du 31 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 7 novembre 2019 par la société The Swatch Group (France) et son acceptation par la Sci Elysées Loisirs, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 15 février 2020, dit que le prix du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, et désigné Mme O., expert judiciaire, aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 15 février 2020 au regard des dispositions des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du Code de commerce.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 26 avril 2022, retenant un loyer du bail renouvelé à compter du 15 février 2020 d’un montant en principal de 540.000 euros.
Par mémoire «en ouverture de rapport et en réponse» régulièrement notifié, la Sci Elysées Loisirs (ci-après la Sci) :
«- Débouter la société The Swatch Group (France) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre principal
– Fixer à 748.170,00 € en principal annuel le loyer de base du bail renouvelé au 15/02/2020 dû par la Société The Swatch Group (France) à la Sci Elysées Loisirs, sur la base d’un prix unitaire au mètre carré pondéré de 13.000,00 euros appliqué à la surface pondérée de 57,59 mètres carrés, avec intérêt de droit sur tout rappel de loyer et capitalisation de ceux-ci conformément à l’article par application de l’article 1343-2 du Code civil.
– Subsidiairement, dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait la pondération préconisée par Mme O. fixer le loyer en renouvellement au 15 février 2020, à la somme de 702.000 euros en principal annuel sur la base d’un prix unitaire au mètre carré pondéré de 13.000,00 euros appliqué à la surface pondérée de 54 mètres carrés.
– Condamner la société The Swatch Group (France) à payer à la Sci Elysées Loisirs la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC
– Condamner la société The Swatch Group (France) en tous les dépens, à l’exception de honoraires de l’expert judiciaire Mme O., à partager par moitié entre les parties.»
Par mémoire n° 2 régulièrement notifié, la société locataire demande au juge des loyers commerciaux de :
«A titre principal, de :
– Fixer à la somme de 391.716,00 € en principal le loyer annuel du bail renouvelé au I5 février 2020 ;
– Débouter la société Elysées Loisirs de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire, si la juridiction devait ne pas fixer le loyer du bail renouvelé sur la base du rapport amiable de Monsieur I. du 19 janvier 2021,
– Entériner les termes du rapport de Madame l’Expert judiciaire O. du 20 avril 2022 désignée par jugement du 31 mai 2021 ;
– Fixer à la somme de 540.000,00 € en principal le loyer annuel du bail renouvelé au 15 février 2020 ;
– Débouter la société Elysées Loisirs de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
En tout état de cause :
– Condamner la société Elysées Loisirs à payer à la société The Swatch Group (France) Sas la somme de 4.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;
– Condamner la société Elysées Loisirs aux entiers dépens.»
Plaidée à l’audience du 7 février 2023, l’affaire a été mise en délibéré pour l’audience du 30 mai 2023. Les débats ont été ré-ouverts en raison de l’empêchement du juge des loyers commerciaux pour l’audience du 22 septembre 2023 et l’affaire a été mise en délibéré pour l’audience du 1er décembre 2023.
Motifs de la décision
Sur la valeur locative
A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement du 31 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe de renouvellement du bail au 15 février 2020, date à laquelle doit être appréciée la valeur locative des locaux.
Il sera également précisé que :
la Sci se prévaut de deux avis non contradictoires établis respectivement par M. L., expert judiciaire (daté du 4 août 2020) et par la société Cei (conseils évaluations immobilières) (daté du 8 avril 2022) ;le preneur se prévaut d’un avis non contradictoire établi par M. I., expert judiciaire (daté du 19 janvier 2021), ces trois avis ayant été soumis à l’étude de Mme O., expert judiciaire.
La valeur locative s’apprécie, aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Sur l’emplacement des locaux loués
Il ressort du rapport d’expertise et des avis produits par les parties que les locaux loués sont situés (…), large voie arborée, à double sens de circulation automobile reliant la place de la Concorde à la place Charles de Gaulle, de renommée mondiale. L’expert judiciaire souligne qu’il s’agit d’une «artère activement achalandée de jour comme de nuit par une clientèle issue à la fois des bureaux de ce quartier central des affaires, de la fréquentation touristique ainsi que des badauds» et précise que cette artère «de commercialité exceptionnelle (…) offre aux enseignes un vecteur d’image de rayonnement international.»
L’expert judiciaire considère que les locaux loués situés sur la partie médiane du côté pair (…), à proximité immédiate de la Galerie marchande des Arcades bénéficient d’une situation recherchée, le trottoir pair étant ensoleillé et donc le plus recherché, ce que confirment les avis de MM L. et I. et que ne contestent pas les parties.
Elle relève qu’au cours des années précédant le renouvellement du bail, l’adresse a connu un double phénomène : le départ des constructeurs automobiles (Toyota, Peugeot,Citroën, Mercédès) et d’établissements de restauration, l’arrivée d’enseignes de haut de gamme ou à forte notoriété ( Galeries Lafayette, Dior, Lancôme, Chanel, Apple store..) conduisant à la définition d’un pôle de luxe dans le haut de l’artère.
Sur les caractéristiques des locaux loués
Les locaux dépendent d’un bel immeuble de construction ancienne à façade de pierre de taille élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, un entresol, trois étages droits et trois étages en retrait successif.
Ils se trouvent à droite de l’entrée de la galerie en contre-haut d’une petite marche qui est un obstacle à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite et développent un linéaire de façade entièrement vitrée de 3,82 mètres avec un store banne comportant la marque semi-figurative Tissot séparant la partie basse et la partie haute vitrée avec un effet bandeau.
Ils présentent une configuration étroite et en profondeur.
Ils se développent comme suit :
– au rez-de-chaussée : une aire de vente avec une hauteur sous plafond de 3,10 mètres suivie d’un long couloir étroit aboutissant sur les parties communes et desservant un petit bureau ;
– à l’entresol, accessible par un escalier : une zone de réception pour la clientèle d’une hauteur sous-plafond de 2,40 mètres avec un bar, éclairée par la façade vitrée, des sanitaires pour la clientèle et des sanitaires pour le personnel, une réserve et un bureau.
Les locaux sont en très état d’entretien apparent.
A partir des plans dressés par le cabinet Carreau-Collomb, géomètres-experts le 14 mars 2022, l’expert judiciaire retient une surface totale utile des locaux de 90,40 m² qui n’est pas contestée par les parties.
L’expert judiciaire retient une surface totale pondérée de 53,85 m²P arrondie à 54m²P que le bailleur conteste retenant une surface totale pondérée de 57,59 m²B arrondie à 58 m²B et faisant valoir qu’il convient au rez-de-chaussée de pondérer la zone 2 en raison de sa similarité avec la zone 1 d’un coefficient de 0,90 et les annexes d’un coefficient de 0,40, et à l’étage de pondérer les annexes d’un coefficient de 0,25 et les annexes inférieures à 1,80 mètres d’un coefficient de 0,15.
Toutefois, ainsi qu’il ressort du plan figurant dans le rapport et des constatations de l’expert judiciaire, la zone 2 du rez-de-chaussée est plus étroite que la zone 1, c’est donc à juste titre que l’expert judiciaire a retenu un coefficient de 0,80.
De même, le bureau d’une surface réelle de 2 m² est en partie situé sous l’escalier menant à l’entresol, ce qui en limite la fonctionnalité. De ce fait, le coefficient de 0,30 retenu par l’expert judiciaire est justifié. Le même coefficient doit être retenu pour le long couloir menant aux parties communes qui, du fait de son étroitesse n’est pas aménageable, peu important que ce dégagement permette d’accéder à la galerie commerciale où se situe l’atelier de la boutique. Enfin, le coefficient de 0,20 retenu par l’expert judiciaire pour les annexes de l’entresol apparaît justifié, ces pièces présentant une surface utile très restreinte, comprise entre moins de 2 m² et 3 m² ce qui en limite l’usage. En outre, au regard de la Charte de l’expertise immobilière, c’est à juste titre que l’expert judiciaire n’a pas tenu compte des surfaces correspondant à une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètres.
Dès lors, la surface totale pondérée de 54 m²B suggérée par l’expert judiciaire sera retenue.
Sur le prix unitaire
Au titre des références locatives, l’expert judiciaire cite :
– huit nouvelles locations décapitalisées situées aux numéros (…), aux dates d’effet compris entre juillet 2015 et avril 2019, aux surfaces comprises entre 45 et 268 m²B, aux prix unitaires compris entre 7778 euros/m²B et 15714 euros/m²B;
– huit renouvellements amiables situés aux numéros 37,73,78,93,125 et 154, aux dates d’effet comprises entre janvier 2014 et janvier 2020, aux surfaces comprises entre 60 et 386 m²B, et aux prix unitaires compris entre 5628 et 13043 euros/m²B;
– deux fixations judiciaires situées aux numéros (…), aux dates d’effet en août 2024 et juillet 2017, aux surfaces de 202,88 m²B et 453 m²B, aux pris unitaires de 3.300 euros et 9.000 euros.
Mme O. retient un prix unitaire de 10.000 euros /m²B qui est contesté tant par le preneur que par le bailleur.
Le preneur retient un prix unitaire de 7800 euros/m²B avant correctif faisant valoir, d’une part, que (…) ont subi une désertification commerciale notamment liée aux nombreuses manifestations et mouvements sociaux de 2018 et 2019, aux mouvements de grève dans les transports en commun fin 2019-début 2020 et à la crise sanitaire liée à la pandémie de la Covid-19 qui a entraîné une fermeture des magasins pendant 3 mois puis à un confinement en novembre 2020 et à une disparition des touristes étrangers à fort pouvoir d’achat et, d’autre part, que le projet de la ville de Paris de réaménagement des (…) pour réduire de moitié les voies de circulation afin de privilégier les zones vertes avant la tenue des jeux olympiques de 2024 va rendre impraticable cette avenue. Il fait valoir qu’au titre des références locatives, il n’y a pas lieu de prendre en considération les loyers décapitalisés (pas de porte versé au bailleur ou droit au bail versé au locataire sortant) qui sont régulièrement écartés par la jurisprudence. Il soutient que les deux fixations judiciaires à effet en octobre 2008 citées par M. I. dont il a sollicité l’avis doivent être retenues.
Se référant à l’avis non contradictoire de M. L., expert judiciaire, et aux références amiables figurant dans l’avis du cabinet Cei, établis à sa demande et faisant valoir que les locaux loués sont situés dans le meilleur segment de l’avenue et du côté ensoleillé, le bailleur retient un prix unitaire de 13.000 euros/m²B. Il souligne que l’évaluation faite par l’expert judiciaire ne reflète pas la valeur locative mais tient compte d’un correctif qu’elle estime devoir apporter à la valeur locative eu égard , selon elle, à un marché locatif ralenti à l’échéance contractuelle (le 15 février 2020) sans pour autant préciser le taux de ce correctif ni la valeur avant ce correctif. Il écarte toute application d’un correctif faisant valoir que les événements dont se prévaut le preneur n’ont pas fait baisser sensiblement les loyers. Il écarte certaines références citées par l’expert judiciaire soit en raison de leur ancienneté, soit en raison du fait qu’elles portent sur des activités qui ne sont pas similaires à celles menées dans les locaux loués. Il conteste également les références citées par le preneur faisant valoir que certaines très anciennes font artificiellement baisser la valeur locative, que d’autres portent sur des emplacements éphémères, que certains renouvellements amiables ne précisent pas s’ils sont plafonnés ou à la valeur locative et que la fourchette moyenne des références citées par M. I. est de 11.053,33 euros. Il soutient que les références portant sur les loyers décapitalisés n’ont pas à être écartées pour l’appréciation de la valeur locative car elles figurent parmi les plus récentes, et permettent d’apprécier l’attractivité de l’emplacement et que de plus, la jurisprudence et la doctrine ne sont pas unanimes quant à leur prise en compte.
Il sera relevé que :
– de nombreuses références citées dans les avis non contradictoires de MM L., I. et du cabinet Cei sont également citées par Mme O. et que de ce fait, pour ces locaux, les données mentionnées par l’expert judiciaire seront retenues ;
– contrairement à ce que soutient le bailleur, Mme O. a bien tenu compte de la référence locative Mac portant sur les locaux sis (…) et de la référence Dubail portant sur les locaux sis (…) ;
– la référence relative au bail La Brioche Dorée citée par l’expert judiciaire et la référence Tiffany & Co citée par le bailleur ne comportent aucune précision quant à leur date d’effet et qu’elles seront donc écartées ;
– les références citées par M. I. sont à effet en octobre 2008 et seront donc écartées du fait de leur ancienneté au regard de la date d’effet du bail en renouvellement des locaux loués, soit le 15 février 2020 ;
– la confrontation des avis de M. I., de M. L. et du cabinet Cei et du rapport d’expertise judiciaire fait ressortir qu’il n’existe qu’un seul bail L’Occitane au (…) et non deux comme le soutient le bailleur ;
– les références locatives citées dans les avis et le rapport d’expertise judiciaire ne traduisent pas une baisse de l’état du marché locatif en début 2020 résultant des dégradations et des manifestations survenus sur l’avenue des Champs-Elysées durant le mouvement dit des Gilets Jaunes, entre le mois de novembre 2018 et le 1er trimestre 2019, de la grève perlée de la Sncf en 2018 et de la grève de la Ratp de fin d’année 2019, comme le soutient le preneur.
Par ailleurs, il ne peut être soutenu qu’au 15 février 2020, la pandémie de la Covid-19 avait d’ores et déjà eu un impact sur la valeur locative de marché alors que l’état d’urgence sanitaire ne devait être déclaré que plus d’un mois, après le 23 mars 2020, et que les mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 n’avaient pas encore été édictées. Au demeurant, les données de fréquentation des Champs-Elysées figurant en page 10 de l’avis de M. I. viennent contredire la désertification de l’avenue dont se prévaut le preneur. De même, il n’y a pas lieu de tenir compte du réaménagement de (…) conduit par la ville de Paris et non entamé lors de la date d’effet du bail renouvelé, aucune donnée ne permettant d’assurer que les travaux entrepris auront un impact négatif ou positif sur la fréquentation des locaux loués.
L’ensemble des références locatives citées par l’expert judiciaire (à l’exception de celle portant sur le bail La Brioche Dorée pour les raisons précitées), notamment celles portant sur des loyers décapitalisés et celles portant sur des activités autres que d’horlogerie, le bail n’exigeant pas de se référer aux prix pratiqués pour les seules boutiques à la destination équivalente, seront retenues, en ce qu’elles permettent d’avoir une idée générale des prix pratiqués dans le secteur, de leur évolution au cours du bail expiré ainsi que de l’attractivité de l’emplacement.
Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, notamment de la date à laquelle est évaluée la valeur locative en renouvellement, de l’emplacement sur le tronçon médian et côté ensoleillé de (…), de la surface et des caractéristiques des locaux (linéaire de façade limité, configuration étroite et en profondeur, absence d’accessibilité PMR) et de l’activité exercée, le prix unitaire de 7.800 euros/m²B sollicité par le preneur et celui de 10.000 euros/m²B retenu par l’expert judiciaire apparaissent insuffisants et celui de 13.000 euros/m²B sollicité par le bailleur apparait excessif. Le prix unitaire de 11.000 euros/m²B sera retenu.
La valeur locative avant correctif s’établit donc au 15 février 2020 à la somme en principal de 594.000 euros (11.000 euros/m²B x 54 m²B).
Sur les correctifs
Aux termes du premier alinéa de l’article R. 145-8 du Code de commerce, «les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages».
La taxe foncière qui est mise à la charge du preneur aux termes du bail est une charge exorbitante de droit commun liée au droit de propriété du bailleur qui doit être soustraite du montant de la valeur locative, soit une somme de 2.243 euros au titre de l’impôt foncier 2020. De même, aux termes du bail liant les parties, le preneur doit prendre en charge l’assurance incombant au bailleur en sa qualité de propriétaire, soit la somme de 153,99 euros ( prime pour l’année 2021, celle relative à l’année 2020 n’étant pas produite par le bailleur) arrondie à 154 euros, qui sera déduite de la valeur locative.
Dès lors, le loyer du bail renouvelé au 15 février 2020 s’établit à la somme de 591.603 euros (594.000 euros -2243 euros – 154 euros).
Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du Code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 31 décembre 2020, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et qu’en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.
Sur les dépens et les frais d’expertise
La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Par ces motifs
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
– Fixe à la somme en principal de 591.603 euros par an à compter du 15 février 2020 le montant du loyer du bail renouvelé entre la Sci Elysées Loisirs et la Sas The Swatch Group (France), pour les locaux situés (…),
– Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 31 décembre 2020 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,
– Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts,
– Condamne la Sci Elysées Loisirs, d’une part, et la Sas The Swatch Group (France), à prendre en charge chacune par moitié les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,
– Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.