Tribunal judiciaire de Paris
Jugement du 15 mai 2023
RG 20/11278
Café Sirène France Sas c./Gestima Sas pour les consorts Saussier/Cherioux
Exposé du litige
Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2010, l’indivision Saussier/Cherioux, composée de Madame Nadine Flicoteaux née Saussier, Madame Elisabeth Compain née Saussier, Madame Simone Saussier née Verdier, Madame Joëlle Richard de Soultrait née Cherioux, Madame Brigitte Valroff née Cherioux, Monsieur Philippe Cherioux, Monsieur Jean Saussier, aux droits duquel vient désormais sa succession, représentée par Maître Tchetchoua-Poumerol, Madame Sylvie Boullenger née Saussier, Madame Marie Richard de Soultrait, Madame Eugénie Richard de Soultrait, Monsieur Antoine Rochette, Monsieur Paul Rochette, Madame Camille Rochette, Madame Eléonore Cherioux et Monsieur Pierre Cherioux (les consorts Saussier/Cherioux), et représentée par la Sas Gestima, mandataire, ont donné à bail commercial à la Sas Starbucks Coffee France, devenue aujourd’hui la Sas Café Sirène France, des locaux situés au rez-de-chaussée, au 1er étage et au sous-sol d’un immeuble sis 297, rue de Vaugirard à Paris 15e arrondissement, pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 2011, pour l’exercice d’une activité principale de «cafés, restauration rapide, débit de boissons, proposant à la vente sur place et à emporter notamment par guichet ouvert sur l’extérieur, toutes boissons autorisées par la licence de 1re ou 2e catégorie ainsi que tous aliments pouvant être consommés avec les boissons susvisées», moyennant un loyer annuel progressif, fixé à la somme de 140.000 euros hors charges et hors taxes la première année.
Par acte extrajudiciaire en date du 10 octobre 2019, les consorts Saussier/Cherioux ont signifié à la société Starbucks Coffee France un congé à effet du 14 mai 2020, avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 230.000 euros hors taxes et charges. En réponse, par acte extrajudiciaire en date du 5 novembre 2019, la société Starbucks Coffee France a accepté le principe du renouvellement, sollicitant que le loyer soit porté à la somme annuelle de 96.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 15 mai 2020.
Par mémoire préalable signifié le 7 juillet 2020, la société Starbucks Coffee France a sollicité à titre principal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et de la condamnation de la bailleresse à payer le trop-perçu de loyers avec intérêts au taux légal, les dépens et la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la fixation du loyer à compter du 15 mai 2020 à la somme de 96.000 euros annuels hors taxes et hors charges, soutenant que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, estimée à la valeur de 700 euros par m2 pour une surface pondérée de 142,42 m2 et déduction du montant de la taxe foncière, selon un avis amiable de Madame Briens.
Par assignations en date des 6 et 7 novembre 2020, la société Starbucks Coffee France, se prévalant des termes de son mémoire préalable, a saisi le juge des loyers commerciaux de la présente juridiction, au visa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, aux fins principalement de voir fixer le prix du bail renouvelé à compter du 15 mai 2020 à la somme annuelle de 96.000 euros hors taxes et charges.
Par jugement en date du 8 mars 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment :
– constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 10 octobre 2019 par les bailleurs et l’acceptation de l’offre par la société Starbucks Coffee France, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 15 mai 2020,
– pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d’expert Madame Françoise Maigné-Gaborit aux fins notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 15 mai 2020 au regard des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, et donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 15 mai 2020, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,
– fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.
L’experte a déposé son rapport le 7 avril 2022 et a évalué la valeur locative de renouvellement au 15 mai 2020 à la somme de 103.000 euros pour une surface pondérée de 172 m2.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par LRAR le 18 novembre 2022, la société Café Sirène France, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-23 et R. 145-57 du Code de commerce, sollicite de :
– «recevoir la société Café Sirène France en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– débouter l’indivision Saussier/Cherioux de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
– dire et juger que le bail s’est renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 15 mai 2020, aux clauses et conditions du bail échu, à l’exception de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application,
– fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 15 mai 2020 à la somme de 88.000 € hors taxes et hors charges par an,
– dire que les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû,
– condamner l’indivision Saussier/Cherioux à payer à la société Café Sirène France :
* les dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire, et
* la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
– rappeler qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires a titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.»
A l’appui de ses prétentions, elle rapporte avoir fait réaliser des plans et calculs de surfaces utiles par un cabinet d’experts géomètres le 1er mars 2022 ce qui a permis à l’experte de procéder à la pondération des lieux. Elle s’oppose au coefficient retenu pour le 1er étage en raison de la nature des surfaces et retient un coefficient de 0,20 s’agissant d’annexes reliées compte tenu de leur état et de la configuration des lieux, soit 39,5 m2 pondérés.
Elle exclut la valorisation du plateau comme un bureau et évalue la surface pondérée totale des locaux à 142,37 m2. Elle soutient également qu’il n’y a pas lieu d’assimiler les espaces extérieurs au rez-de-chaussée situés entre deux piliers comme des terrasses excluant toute majoration de surface. Elle ne s’oppose pas à la valeur locative unitaire retenue par l’experte à hauteur de 700 euros par m2P auquel elle applique un correctif de 50 % sur les quatre premières années de renouvellement pour tenir compte de l’impact de la crise sanitaire pour les années 2020 à 2023, indiquant que son chiffre d’affaires a baissé de manière importante en 2020 en dépit d’une remontée en 2021. Elle évalue la valeur locative de renouvellement à la somme totale arrondie de 88.000 euros par an en rapportant la valeur locative unitaire à la surface pondérée de 142,37 m2. Elle conteste les références produites par la bailleresse au regard de la différence de surfaces, de caractéristiques et de destinations des locaux concernés.
Aux termes de son mémoire en réponse notifié par LRAR le 7 décembre 2022, l’indivision Saussier/Cherioux, représentée par son mandataire la société Gestima, demande au juge des loyaux commerciaux, au visa des articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce, de :
– «recevoir l’indivision Flicoteaux-Saussier-Richard de Soultrait-Cherioux-Rochette, représentée par la société Gestima, en son mémoire en ouverture de rapport,
Y faisant droit,
– débouter la société Café Sirène France de toutes ses demandes, fins et conclusions,
– dire que la surface pondérée du local à retenir pour le calcul de la valeur locative est de 186,95 m2,
– dire que la valeur locative doit être fixé au montant de 850 €/m2 P/an,
– dire que le loyer devra été majoré à hauteur de 4 % compte-tenu de la jouissance de terrasses privatives,
En conséquence,
– fixer la valeur locative des lieux loués à la somme de 165.360 € HT HC/an pour un renouvellement de bail de neuf années entières et consécutives prenant effet au 15 mai 2020.
– condamner la société Café Sirène France à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner la société Café Sirène France aux entiers dépens comprenant l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.»
A l’appui de ses prétentions, elle estime que le coefficient de pondération retenu par l’experte pour le 1er étage est insuffisant, devant être porté à 0,40, ces espaces pouvant être affectés à usage d’espace de vente. A défaut, elle considère que l’usage de la preneuse des espaces du 1er étage doit conduire à retenir qu’il s’agit d’une activité autonome de bureau et non comme une annexe administrative s’agissant de locaux sociaux au bénéfice de l’ensemble du groupe et non réservé à l’établissement en question. Elle évalue par ailleurs le sous-sol au coefficient minimal de pondération de 0,20, soit une surface pondérée totale de 186,95 m2. Elle produit également un avis d’estimation amiable de Monsieur Patrick Colomer et établit la valeur locative unitaire à 850 euros par m2. Elle soutient également qu’il y a lieu de tenir compte de la surface de 11,90 m2 correspondant à une terrasse extérieure justifiant une majoration du loyer à hauteur de 4 %. Elle précise que cet espace ne correspond pas à une occupation du domaine public et ne donne pas lieu au paiement d’une redevance. Elle s’oppose à tout mécanisme de lissage en raison de l’impact de la crise sanitaire, les locaux étant implantés dans une zone à chalandise résidentielle et non touristique. Enfin, elle rappelle que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent s’agissant de la restitution d’un trop-perçu.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2022 , mise en délibéré et prorogée à la date de ce jour.
Motifs de la décision
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
En application des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-2 et suivants du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative qui s’apprécie à la date du renouvellement. Cette dernière est déterminée selon l’article R. 145-33 du Code de commerce par les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage.
Ainsi, si la valeur locative des lieux au jour du renouvellement du bail est inférieure au prix du loyer plafond, ce dernier est écarté au profit de la valeur locative à la baisse.
Les parties s’opposent tant sur la valeur locative unitaire que sur la surface pondérée des locaux au 1er étage et au sous-sol.
Aux termes de son rapport, l’experte judiciaire rappelle que le bien se situe dans le 15e arrondissement de Paris, dans un secteur doté d’une population résidentielle dense plutôt favorisée, bien desservi par les transports en commun, implanté dans une section de la rue de Vaugirard disposant d’une commercialité de proximité très active avec une mixité d’indépendants et d’enseignes de chaînes. Les locaux se situent à l’angle de la rue d’Alleray qui est une voie secondaire à sens unique dotée d’une commercialité secondaire.
L’experte expose que les locaux dépendent d’un immeuble ancien élevé sur quatre étages droits, un étage en retrait derrière balcon filant et un étage mansardé sous combles avec un sous-sol. Les locaux donnés à bail dispose d’un linéaire de façade de 28,50 m dont 7,20 m sur la rue de Vaugirard, 3,30 m en pan coupé et 18 m sur la rue d’Alleray.
Ils sont distribués sur trois niveaux :
– un rez-de-chaussée composé d’une aire de vente en contre-haut d’une marche au sein de laquelle est aménagé un comptoir de vente et un espace de service, de sanitaires à l’usage de la clientèle accessibles aux personnes à mobilité réduite, un office et une réserve à l’arrière de l’aire de vente ;
– un 1er étage accessible depuis le rez-de-chaussée par un escalier et depuis les parties communes de l’immeuble composé de dégagements distribuant une salle de réunion, des vestiaires, six bureaux, une réserve, des sanitaires à usage du personnel, un bureau aveugle et un local climatisation ;
– un sous-sol accessible depuis l’aire de vente par un escalier de bois condamné par la locataire et depuis les parties communes de l’immeuble composé de réserves dont une partie abrite le système de climatisation et la chaufferie.
Elle précise que les locaux sont en bon état d’usage.
Elle évalue la surface pondérée totale à 172 m2 dont :
– au rez-de-chaussée :
* zone d’angle avec un coefficient de 1,20, soit 14,28 m2P
* 1re zone sur 5 m de profondeur depuis la rue de Vaugirard avec un coefficient de 1, soit 22,50 m2P
* 2e zone entre 5 et 10 m de profondeur depuis la rue de Vaugirard et éclairée sur la rue d’Alleray avec un coefficient de 0,90, soit 18,90 m2P
* surplus éclairé sur la rue d’Alleray avec un coefficient de 0,70, soit 20,79 m2P
* annexes (réserve, cuisine et sanitaires) avec un coefficient de 0,40, soit 11,16 m2P ;
– au 1er étage : annexes avec exploitation potentielle en zone de vente pour partie avec un coefficient de 0,35, soit 69,13 m2P ;
– au sous-sol relié : annexes diverses avec un coefficient de 0,15, soit 15,24 m2P.
S’agissant d’un fonds de commerce de moins de 600 m2 en centre-ville, la charte des experts judiciaires en estimation de fonds de commerce et valeur locative retient un coefficient compris entre 0,15 et 0,25 pour une zone en sous-sol reliée comprenant des annexes. Pour ce qui est du 1er étage, cette charte prévoit soit un coefficient de 0,40 pour une zone de vente au 1er étage et 0,25 pour des annexes reliées bien aménagées au 1er étage.
Or, l’indivision Saussier/Cherioux ne démontre pas le bien fondé, au vu des barèmes d’usage, de la pondération qu’elle sollicite pour le sous-sol et le 1er étage, étant précisé que le 1er étage ne peut faire l’objet d’une valorisation pour une activité de bureaux, la destination prévue au bail n’étant pas assimilable à une telle activité.
En revanche, il n’est pas contesté que le 1er étage pourrait être exploité en zone de vente sur une partie de sa surface, ne l’étant pas par choix de la locataire. Ces espaces ne sauraient donc être valorisés ni comme de simples annexes reliées ni comme une zone de vente aménagée pour accueillir la clientèle. Aussi, en tenant compte de l’impossibilité de déterminer la part de ces surfaces qui pourrait être affectée à la réception de la clientèle, c’est à juste titre que l’experte a retenu un coefficient de pondération 0,35 pour le 1er étage.
Il sera également relevé que l’experte a valablement tenu compte du fait que la hauteur sous-plafond pour l’essentiel des surfaces en sous-sol était limitée à 1,98 m. Il s’en suit que le coefficient de 0,15 retenu par l’experte pour le sous-sol apparaît justifié.
Il y a donc lieu, conformément à la caractéristique des locaux, de retenir une surface pondérée totale de 172 m2.
L’experte retient, à titre de comparaison, douze nouvelles locations entre 2015 et 2019 pour des biens situés rue de Vaugirard, rue de la Convention, rue Cambronne et rue Lecourbe, d’une surface comprise entre 44 m2P et 116 m2P, aux prix situés entre 660 euros/m2P et 2.242 euros/ m2P.
Elle a également tenu compte de deux fixations judiciaires pour des dates de renouvellement du bail (en 2014 et 2016) pour des locaux situés rue Vouillé et rue de la Convention d’une surface comprise respective 76,3 m2P et 164,71 m2P, aux prix respectifs de 475 euros/m2P et 500 euros/m2P ; ainsi que de cinq renouvellements amiables pour des biens situés rue de la Convention et rue Lecourbe, aux prix situés entre 335 euros/m2P et 708 euros/m2P entre 2016 et 2019 pour des surfaces comprises entre 15 m2P et 152 m2P.
L’experte établit la valeur locative unitaire annuelle à 700 euros par m2P hors effet de la Covid-19. Cependant, elle propose de corriger la valeur locative en raison de la crise sanitaire en appliquant un abattement de 50 % à la valeur locative pour l’année 2020 puis en lissant la décote jusqu’en 2024, pour un prix unitaire corrigé de 620 euros par an par m2P.
Les bailleurs contestent cette évaluation en se fondant sur l’avis d’estimation amiable de Monsieur Colomer, ainsi que la décote en raison de la crise sanitaire, les locaux n’étant pas implantés dans une zone bénéficiant de la chalandise touristique.
En rappelant que l’évaluation de la valeur locative ne saurait être le résultat d’une moyenne entre les termes de comparaison, force est de constater que les références citées dans l’avis de Monsieur Colomer et le rapport d’expertise apparaissent relativement similaires.
Il sera par ailleurs observé que Monsieur Colomer précise dans son avis réalisé en novembre 2020 que les valeurs retenues sont susceptibles de variation au regard de l’impact de la crise sanitaire, nécessitant ainsi une actualisation, ce qui a de fait été le cas au travers de la réalisation de l’expertise judiciaire postérieure.
En outre, s’il convient effectivement de relever que le secteur géographique dans lequel se situe les locaux paraît avoir peu souffert de la disparition de la clientèle touristique durant la pandémie, son activité de restauration a été impactée par les mesures administratives destinées à lutter contre la propagation du virus de la Covid-19 telles que les confinements, les couvre-feux ou les jauges d’accueil de la clientèle, justifiant qu’il soit tenu compte de cette situation exceptionnelle.
Enfin, contrairement à ce qu’allégué par les bailleurs, la locataire ne bénéficie pas de terrasses extérieures mais d’espaces privatifs ouverts entre les vitrines du local et la limite du domaine public, non comptabilisés dans les surfaces utiles par l’expert géomètre, ce qui n’a pas été contesté par les parties. Ces espaces ne sauraient donc donner lieu à majoration au titre d’une terrasse extérieure mais ont à juste titre été pris en compte dans l’évaluation du prix unitaire par l’experte. Les bailleurs seront ainsi déboutés de leur demande de majoration à ce titre.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, du bon emplacement et de la bonne visibilité des locaux, de la bonne commercialité dans un secteur principalement résidentiel plutôt favorisé, des caractéristiques et du bon état d’entretien des locaux, de l’impact de la crise sanitaire dont il convient de tenir compte sur les quatre premières années du renouvellement, le prix unitaire de 620 euros par m2P apparaît justifié. La valeur locative annuelle au 15 mai 2020 s’établit donc à la somme de 106.640 euros par an (et non à 103.333 comme indiqué à tort par l’experte à la suite d’une vraisemblable erreur de calcul).
En conséquence, en relevant qu’il n’est pas contesté par les parties que le loyer plafond s’établit à la somme de 158.010,10 euros par an hors taxes hors charges, il y a lieu de constater que la valeur locative des locaux au jour du renouvellement du bail est inférieure au prix du loyer plafond de sorte qu’il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 15 mai 2020 à la somme de 106.640 euros par an hors taxes et hors charges.
En application de l’article 1231-7 du Code civil, le trop payé de loyers par la société locataire portera intérêt au taux légal, à compter de la date de l’assignation délivrée par la société Starbucks Coffee France, devenue aujourd’hui la société Café Sirène France, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.
Sur les autres demandes
L’article 695 du Code de procédure civile dispose, notamment, que les dépens comprennent la rémunération des techniciens dont les frais d’expertise judiciaire.
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les défendeurs ont succombé à l’instance. Toutefois, la procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage par moitié des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
En raison du partage des dépens, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou le rappeler.
Par ces motifs
Le juge des loyers commerciaux statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Vu le jugement du 8 mars 2021,
– Fixe à la somme de 106.640 euros par an en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 15 mai 2020, le montant du loyer du bail renouvelé entre la Sas Café Sirène France d’une part, et d’autre part Madame Nadine Flicoteaux née Saussier, Madame Elisabeth Compain née Saussier, Madame Simone Saussier née Verdier, Madame Joëlle Richard de Soultrait née Cherioux, Madame Brigitte Valroff née Cherioux, Monsieur Philippe Cherioux, et la succession de Monsieur Jean Saussier, représentée par Maître Tchetchoua-Poumerol, Madame Sylvie Boullenger née Saussier, Madame Marie Richard de Soultrait, Madame Eugénie Richard de Soultrait, Monsieur Antoine Rochette, Monsieur Paul Rochette, Madame Camille Rochette, Madame Eléonore Cherioux et Monsieur Pierre Cherioux, portant sur des locaux situés 297 rue de Vaugirard à Paris 15e arrondissement ;
– Condamne Madame Nadine Flicoteaux née Saussier, Madame Elisabeth Compain née Saussier, Madame Simone Saussier née Verdier, Madame Joëlle Richard de Soultrait née Cherioux, Madame Brigitte Valroff née Cherioux, Monsieur Philippe Cherioux, et la succession de Monsieur Jean Saussier, représentée par Maître Tchetchoua-Poumerol, Madame Sylvie Boullenger née Saussier, Madame Marie Richard de Soultrait, Madame Eugénie Richard de Soultrait, Monsieur Antoine Rochette, Monsieur Paul Rochette, Madame Camille Rochette, Madame Eléonore Cherioux et Monsieur Pierre Cherioux, à payer à la Sas Café Sirène France les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyers à compter de l’assignation pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;
– Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d’expertise judiciaire ;
– Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;
(…)