Jusque-là, un projet souffrant d’une irrégularité légale ou réglementaire appelé à disparaitre (par modification du Plu, comme dans le cas d’espèce), devenait légitime au seul moyen d’un permis modificatif. Par un arrêt du Conseil d’Etat du 4 mai, celui-ci demeure illégal… et doit donc obtenir une autorisation de l’autorité compétente, valant mesure de régularisation. Ce qui, bien entendu, peut tout changer !
Par Me Antony Dutoit, avocat au Barreau de Paris (Antony Dutoit Avocat)
Récemment, un arrêt du Conseil d’Etat confirme qu’il est impératif d’obtenir une décision tangible de régularisation lorsqu’un permis de construire devient légal par la seule évolution du droit applicable. La régularisation est alors de pure forme. Il indique en effet (4 mai 2023, n° 464702) : «3. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l’autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d’un jugement décidant, en application de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l’annulation de l’autorisation initiale. En revanche, la seule circonstance que le vice dont est affectée l’autorisation initiale et qui a justifié le sursis à statuer résulte de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme qui n’est plus applicable à la date à laquelle le juge statue à nouveau sur la demande d’annulation, après l’expiration du délai imparti aux intéressés pour notifier la mesure de régularisation, est insusceptible, par elle-même, d’entraîner une telle régularisation et de justifier le rejet de la demande.»
Dans son rapport, «Construction et droit au recours : pour un meilleur équilibre», publié en 2013 (1), Daniel Labetoulle proposait plusieurs solutions afin de favoriser la réalisation des projets d’urbanisme. Parmi celles-ci l’une d’elle allait donner naissance à l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme. Cet article crée, en cours de contentieux, un mécanisme de régularisation des autorisations d’urbanisme en cours d’instance sous le contrôle du juge.
En pratique, lorsqu’un permis de construire attaqué est seulement affecté d’un vice susceptible d’être régularisé, le juge peut surseoir à statuer sur le recours et impartir au pétitionnaire un délai pour régulariser la situation. Jusqu’à la loi Elan, la régularisation prenait la forme d’un permis de construire modificatif. Désormais, la loi exige une mesure de régularisation. Dans un arrêt du 4 mai 2023, la Haute juridiction est venue préciser cette notion de régularisation et son caractère indispensable en toute hypothèse.
En l’espèce, le permis de construire querellé n’était pas conforme au plan local d’urbanisme. Il encourait donc, de manière certaine, l’annulation. Le juge avait fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme précité et accordé un sursis à statuer au pétitionnaire. Pendant le délai du sursis, le plan local d’urbanisme avait évolué de sorte que l’illégalité avait disparu. Toutefois, pour le juge administratif, cela ne suffi t pas à régulariser le permis de construire au sens de la loi.
En premier lieu, le Conseil d’Etat affirme que la seule circonstance que le vice dont était affectée l’autorisation initiale ne soit plus applicable à la date à laquelle le juge statue à nouveau ne suffi t pas à régularisation la situation. Pour la Haute juridiction, le permis de construire demeure illégal.
En second lieu le Conseil d’Etat impose donc l’obtention d’une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation.
Conclusion : bien que le pétitionnaire ne change rien à son projet, il doit obtenir une décision de régularisation qui va tout changer.
La sémantique a évolué. Désormais, il ne s’agira plus d’un permis de construire modificatif supposant que les modifications demeurent mineures de sorte à ne pas modifier l’économie générale du projet. Il s’agit désormais d’une mesure de régularisation. En pratique, est en train de naître le permis de construire de régularisation pouvant emporter des changements plus profonds qu’un permis de construire modificatif (voir en ce sens Conseil d’Etat, 17 mars 2021, n° 436073). (2)
Notes
(1) Construction et droit au recours : pour un meilleur équilibre (https://medias.vie-publique.fr
(2) Conseil d’Etat, 17 mars 2021, n° 436073
> Lire la décision rendue par le Conseil d’Etat le 4 mai 2023