Tribunal judiciaire de Nancy
Jugement du 17 novembre 2022
RG : 22/01315
Société SG Nancy Distribution c./Société Immorente, Sas Société Financière de développement de l’agglomération d’Evry
Exposé du litige
Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2017, la société Immorente a donné à bail à la société SG Nancy Distribution, un local dépendant d’un ensemble immobilier situé Place Maginot à Nancy (54000), pour un loyer annuel en principal de 85.000 euros hors taxes et hors charges. Le bail, conclu pour une durée de 10 années entières et consécutives, prévoyait un loyer minoré les deux premières années du contrat, la somme étant fixée à 65.000 euros la première année et 75.000 euros la seconde année. Le bail devait prendre effet après réalisation des conditions suspensives prévues-par les parties, au plus tard le 1er mars 2018.
Par avenant en date du 26 janvier 2018, la date de prise d’effet du bail était repoussée au 1er juillet 2018.
La société SG Nancy Distribution exploite dans les locaux ainsi loués l’enseigne «Søstrene Grene», un magasin de décoration d’intérieur d’origine danoise.
Par exploit d’huissier en date du 23 juillet 2021, la société SG Nancy Distribution a sollicité de la société Immorente la révision du montant du loyer à la valeur locative du bien, au regard notamment de l’évolution des facteurs de commercialité dans le quartier de la Place Maginot. Elle a ainsi demandé que le loyer soit fixé à la somme de 45.000 euros hors taxes et hors charges par an. Cette demande de révision est demeurée sans réponse du bailleur Le loyer actuel s’élève, compte tenu de l’indexation annuelle, à la somme de 86.289 euros par an hors charges et hors taxes.
Après notification le 23 février 2022 du mémoire prévu par l’article R. 145-23 du Code de commerce, la société SG Nancy Distribution a fait assigner la société Immorente devant le juge des loyers commerciaux par acte d’huissier en date du 25 avril 2022 pour voir :
– Dire que le loyer du bail révisé au 23 juillet 2021 doit être fixé à la valeur locative par application des articles L. 145-33 et L.145-38 du Code de commerce ;
– Fixer le loyer révisé à la date du 23 juillet 2021 à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges ;
A titre subsidiaire
– Désigner un expert ayant pour mission de donner son avis sur l’évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité ainsi que sur l’impact de cette évolution sur les valeurs locatives, et d’évaluer la valeur locative des lieux loués conformément à la mission usuelle ;
– Fixer le loyer provisionnel pour la durée de la procédure à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges, à compte du 23 juillet 2021 ;
– Condamner la société Immorente aux dépens ;
– Rappeler que la décision à intervenir sera de plein droit assortie de l’exécution provisoire,
A l’appui de ses prétentions, la société locataire fait valoir en résumé que le loyer actuel excède la valeur locative et que la fixation de celle-ci doit prendre en considération les éléments suivants :
– des modifications matérielles importantes des facteurs locaux de commercialité sont survenues depuis la prise d’effet du bail, entraînant une baisse de la valeur locative des lieux, et conduisant minorer le loyer,
– la conclusion du bail s’est faite dans le cadre d’un projet global d’ouvertures concomitantes de plusieurs commerces Place Maginot, notamment le restaurant «Vapiano» et la salle de sport «Keep Cool», projet qui a connu des difficultés,
– le restaurant «Vapiano» a fermé ses portes en 2021 et les locaux qu’il occupait demeurent vacants, tandis que la salle de sport «Keep Cool» est peu fréquentée, ce qui diminue nécessairement les flux humains autour du magasin «Søstrene Grene»,
– les commerces alentours connaissent de nombreuses difficultés, qu’il s’agisse du magasin «Printemps» ou du centre commercial Saint Sébastien au sein duquel de nombreuses enseignes ont dû fermer leurs boutiques,
– de manière générale, la vacance des locaux dans le centre-ville a connu une forte augmentation ces dernières années, le taux de vacance étant passé de 3 % en 2017 à 7,3 % en juillet 2021, notamment en raison de l’augmentation des prix des loyers,
– le secteur de la décoration de maison, auquel appartient l’enseigne «Søstrene Grene» a connu une forte baisse de son chiffre d’affaires au cours des dernières années,
– la fréquentation des transports en commun dans le secteur est en baisse, ce qui est également confirmé par le choix de destination d’achats des ménages en matière d’équipement de foyer, le centre-ville n’étant que le 10e en choix dans l’agglomération de Nancy,
En défense la société Immorente, représentée par son gérant, la Société Financière de Développement de l’Agglomération d’Evry (Sofidy), demande au juge de rejeter purement et simplement la demande de révision triennale du loyer formée par la société SG Nancy Distribution, aux motifs que, la demande est irrecevable et mal fondée, et de condamner la société demanderesse à lui verser une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens que la demanderesse devrait aussi supporter.
Au soutien de ces prétentions, la société Immorente expose en préambule les difficultés rencontrées pendant les premiers mois pour percevoir les loyers dus par la société SG Nancy Distribution, laquelle ne commencera à s’acquitter de ses dettes qu’en août 2019, après son placement sous sauvegarde judiciaire. Une procédure est toujours en cours devant le tribunal de Commerce d’Evry au sujet des loyers impayés.
Elle ajoute qu’elle ne conteste pas l’existence de modifications des facteurs locaux de commercialité, mais remet en cause leur intensité. En premier lieu, la société Immorente estime que s’il existe des éléments pouvant faire baisser la commercialité des lieux, d’autres facteurs ont à l’inverse contribué à son amélioration. Le fait notamment que le local se trouve dans une zone piétonne, au cœur de Nancy, à proximité de la gare TGV, laquelle connaît de vastes travaux de restructuration, contribue à la commercialité des lieux.
De plus, la société bailleresse estime que malgré les allégations de la société locataire, celle-ci ne démontre pas la matérialité de la modification des facteurs locaux de commercialité, notamment en ce qu’elle ne démontre pas en quoi la fermeture du restaurant Vapiano et les difficultés des commerces alentours impactent directement le magasin «Søstrene Grene». Elle déplore en particulier l’absence de production des chiffres d’affaires annuelles réalisés par sa locataire depuis 2018. Elle précise que cette dernière ne saurait s’appuyer sur des ouvertures hypothétiques de commerces ou sur les avantages supposés qui résulteraient de ces ouvertures pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité, sans nullement démontrer l’impact direct et certain sur son commerce.
Elle argue également de ce que les chiffres mis en avant par la société SG Nancy Distribution sont érronés voire incorrects. Elle n’observe ainsi pas de baisse particulière de l’usage des transports en commun autre que celle découlant des restrictions liées à la Covid-19 en 2020. S’agissant du taux de vacance des commerces, elle indique que la situation initiale dès 2016 est sous-évaluée, avec un taux de vacance qui dépassait déjà à cette époque les 6 %. Elle constate par ailleurs une amélioration de ce taux de vacance entre 2019 et 2020.
Enfin, pour conclure, la société Immorente indique que même à considérer que les éléments démontrant la matérialité de la modification notable des facteurs locaux de commercialité sont réunis, la société locataire ne démontre pas en quoi ces éléments entraînent par eux-mêmes une baisse de plus de 10 % de la valeur locative. Il lui appartiendrait dès lors de démontrer la valeur locative à la date de prise d’effet du bail, et la valeur à la date de la demande de révision. En conséquence, elle estime que la société locataire ne se base sur aucun élément probatoire certain pour établir à 45.000 euros le loyer révisé et procéder ainsi à une baisse de 50 % du loyer initialement convenu. Par ailleurs, l’expertise demandée par elle lui semble devoir être rejetée, la demande d’expertise ne devant pas avoir pour effet de palier les carences du demandeur, aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile.
En réponse, la société SG Nancy Distribution fait valoir que les modifications des facteurs locaux de commercialité misés en avant par la société Immorente sont elles mêmes hypothétiques et incertaines. Elle ajoute que la bailleresse se base sur des données imprécises voire inexacte et peu documentées, celle-ci se montrant imprécise sur les zones piétonnes du centre ville et inexacte sur la localisation du local de l’enseigne «Søstrene Grene». Elle précise encore que contrairement à ce que prétend la bailleresse, la fermeture du restaurant Vapiano a nécessairement un impact sur la société SG Nancy Distribution, dans la mesure où l’ouverture du restaurant était une condition essentielle, contractualisée dans l’acte, à la conclusion du bail, de sorte que la commercialité du site était dès l’origine envisagée en y intégrant le restaurant Vapiano.
La société SG Nancy Distribution se défend enfin de ne pas pouvoir apporter la preuve matérielle du taux de vacance ou de la valeur locative qu’elle invoque. Il s’agit selon elle de données techniques que seul un expert saurait évaluer, mais elle affirme démontrer a minima une augmentation réelle et significative du taux de vacance ainsi que l’existence de nombreux locaux inexploités à proximité de son magasin ou dans le centre commercial Saint Sébastien, lieu emblématique du commerce nancéen.
Pour établir la valeur locative et proposer un loyer de 45.000 euros, le conseil de la société SG Nancy Distribution se base sur les offres de commercialisation alentours, lesquelles établissent une baisse des valeurs locatives bien au delà de 10 %, la baisse s’établissant entre 35 et 40 %. De ce constat, elle procède en appliquant une décote équivalente de 40 % pour établir la valeur locative de son local comme suit : 85.000 x 0,6 = 51.000. Il ajoute que la locataire supporte des charges et taxes spécifiques au bail et qui s’élèvent à un montant de 31.937 euros hors taxes par an, soit 172,63 € par m2. Tous ces éléments justifient selon lui une minoration du loyer à 45.000 annuel hors taxes et hors charges.
Enfin, la société SG Nancy Distribution justifie sa demande d’expertise, estimant qu’elle n’a pas pour objectif de palier une quelconque carence, dès lors que celle-ci établit dores et déjà l’ existence de modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité, la variation significative et supérieure à 10 % de la valeur locative ainsi que le lien de causalité entre tous ces évènements.
Motifs de la décision
Sur la recevabilité de la demande
L’article L.145-38 du Code de commerce dispose que les demandes en révision des loyers, renouvelés ou non, peuvent être adressées par l’une ou l’autre des parties après un délai de trois années à compter de la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. En outre, l’article L. 145-39 du même code prévoit la possibilité de former une demande en révision du loyer lorsque, par le jeu d’une clause d’échelle mobile prévue au contrat, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart du prix fixé contractuellement ou judiciairement.
En l’espèce, il n’est pas fait mention dans le bail d’une clause d’échelle mobile susceptible d’affecter le prix du loyer. Par ailleurs, le bail conclu par les parties a pris effet au 1er juillet 2018, de sorte qu’une demande de révision était possible à compter du 1er juillet 2021. La société SG Nancy Distribution a formé une première demande en révision restée sans réponse le 23 juillet 2021. Il en résulte que, indépendamment des défauts de paiement de loyers antérieurs invoqués par la société bailleresse, la société SG Nancy Distribution était fondée à solliciter la révision du montant des loyers. Elle est donc recevable en sa demande de révision, celle-ci respectant le délai triennal imposé par l’article L. 145-38 du Code de commerce.
Sur la demande de révision du montant des loyers
En principe, l’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que le loyer du bail renouvelé ou révisé est fixé à la valeur locative du bien. Un mécanisme de plafonnement est toutefois mis en place en matière de révision de loyer par l’article L. 145-38 du Code de commerce, lequel dispose que par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33 du même code, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de foyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Il ajoute qu’en aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus-ou moins-values résultant de sa gestion pendant là durée du bail en cours.
Pour procéder au déplafonnement de la valeur du loyer, il est donc nécessaire de démontrer, en application des dispositions combinées des deux articles susmentionnés, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, cette modification ayant entraîné en elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative du bien. Il convient de préciser que cette modification doit être intervenue postérieurement à la signature du bail.
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement, aux termes de l’article R. 145-6 du Code de commerce, de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
En l’espèce, les deux parties mettent en avant de multiples modifications dans l’environnement du quartier et aucune des deux ne conteste véritablement la matérialité de ces modifications. La société Immorente conteste néanmoins l’intensité de ces modifications et leur impact sur les affaires de l’enseigne «Søstrene Grene». Toutes deux font mention de diverses fermetures dans le quartier et des difficultés rencontrées par les commerces voisins. S’il n’est pas spécialement démontré en quoi ces diverses fermetures influent sur l’activité de l’enseigne «Søstrene Grene», la fermeture définitive du restaurant Vapiano, avec lequel la société SG Nancy Distribution partageait les locaux loués, est de nature à modifier sensiblement la commercialité du local.
En effet, comme rappelé par la société locataire, l’ouverture du restaurant Vapiano était une condition suspensive de la conclusion du bail entre cette dernière et la société bailleresse. L’ouverture de l’enseigne «Søstrene Grene» a ainsi été envisagée dans le cadre d’un projet plus important au sein duquel d’autres commerces, de par leur influence, permettraient de drainer des flux humains en direction du magasin danois. Toutefois, la fermeture du restaurant Vapiano et la disparition de la clientèle de ce dernier constituent nécessairement une perte pour le magasin de décoration d’intérieur qui perd ainsi également de nombreux clients potentiels. Sans qu’il soit besoin de produire les chiffres d’affaires annuelles de l’enseigne, la disparition du restaurant entraîne une perte d’attrait du local considéré et affecte la commercialité de l’enseigne «Søstrene Grene».
Par ailleurs, la société locataire démontre, en s’appuyant sur des chiffres précis, que de nombreux locaux aux alentours de la Place Maginot sont vacants, et ce notamment en raison de la hausse des prix du loyer. Elle évoque aussi une baisse du nombre d’usagers des transports en commun nancéens et conclue, de l’ensemble de ces éléments, à une véritable baisse des flux humain gravitant autour de renseigne «Søstrene Grene», et que la présence du restaurant Vapiano aurait contribué-à dynamiser.
Enfin, les modifications alléguées par la société Immorente, si elles peuvent apparaître favorables à la société locataire, n’en demeurent pas moins susceptibles de constituer également des modifications des facteurs locaux de commercialité, lesquelles justifient dès lors le déplafonnement du loyer en application des dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce.
Le loyer du bail révisé sera donc déplafonné et fixé à la valeur locative, dans la limite des seuils fixés aux articles susmentionnés.
Sur la nécessité de procéder à une expertise
Pour établir la valeur locative du bien, il convient de faire application des dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce et de la déterminer, à défaut d’accord des parties, en prenant en compte les éléments suivants :
1° Les caractéristiques du local considéré,
2° La destination des lieux,
3° Les obligations respectives des parties,
4° Les facteurs locaux de commercialité,
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Si les parties semblent s’accorder sur les trois premiers points, il faut constater leur désaccord sur les deux derniers. S’agissant des facteurs locaux de commercialité déjà évoqués, si la société locataire estime que l’environnement dans lequel se situe son local a perdu énormément d’attrait au cours des dernières années, la bailleresse estime quant à elle que le quartier est prometteur, que de nouvelles boutiques vont rouvrir et que les travaux et aménagements urbains à venir dans cette zone, en particulier à la gare TGV de Nancy, vont permettre de dynamiser ce quartier. Les parties s’opposent également sur la question des prix pratiqués dans le voisinage, la société locataire estimant que le prix au m2 des locaux alentours est bien inférieur à ce qu’elle paie et justifie dès lors une diminution de près de 50 % de son loyer, ce que la société bailleresse conteste fermement, sans pour autant solliciter d’augmentation de loyer autre que celle résultant du jeu de l’indexation.
Dans ces conditions, il apparaît indispensable d’ordonner une expertise selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, et ce en vue de déterminer la valeur locative du bien. L’argument invoqué par la défenderesse et selon lequel l’expertise demandée ne saurait être accordée pour palier les carences de la demanderesse doit être rejeté, celle-ci se révélant nécessaire au regard de la technicité des points à évaluer.
Pour le temps de la procédure, le loyer du bail révisé au 23 juillet 2021 sera provisoirement fixé à sa valeur actuelle de 86.289 euros par an, hors taxes et hors charges, la société demanderesse ne démontrant pas à ce stade le caractère excessif de ce loyer, ce que l’expertise a justement pour objectif de vérifier.
La demanderesse, dans l’intérêt exclusif de laquelle cette mesure d’expertise est ordonnée, devra faire l’avance des frais et supporter les dépens, sans qu’il apparaisse pour autant justifié de la condamner à payer à la société Immorente une indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Par ces motifs
La présidente du tribunal judiciaire, statuant en matière de loyers commerciaux, par jugement contradictoire et avant dire droit,
Ordonne une expertise et désigne pour y procéder Madame Véronique Defrain (…) avec pour mission de :
– se faire communiquer par les parties les documents contractuels, et de manière générale, tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers,
– se rendre sur les lieux, les parties dûment convoquées,
– déterminer la consistance des lieux loués,
– déterminer leur valeur locative à la date du 23 juillet 2021, en précisant s’il y a lieu à pondération et, le cas échéant, selon quels critères ;
Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;
Dit que l’expert pourra recueillir l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix,
Dit que l’expert devra établir un pré-rapport et recueillir les dires des parties en leur laissant pour ce faire un délai suffisant, et déposer son rapport définitif dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine (sous réserve de sa disponibilité et selon calendrier prévisible à indiquer préalablement) ;
Commet le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien ci-dessus désigné, et pour statuer sur toutes difficultés d’exécution
Subordonne la saisine de l’expert à la consignation préalable par la société SG Nancy Distribution de la somme de 2.000euros à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai d’un mois à compter du présent jugement, entre les mains du régisseur d’avances et de recette de ce tribunal ;
Dit qu’à l’issue.de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au président chargé du contrôle de l’expertise un état prévisionnel de ses frais et honoraires, et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision complémentaire ;
Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque sauf prorogation expressément ordonnée, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, par le président chargé du contrôle des expertises ;
Dit qu’en cas d’empêchement, de refus de sa mission par l’expert ou de retard injustifié, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, ou même d’office, par le président ;
Constate l’émission de la demande.de révision du bail par la société SG Nancy Distribution à compter du 23 juillet 2021 ;
Fixe le montant du loyer provisoire du bail renouvelé à la somme de 86.289 euros annuelle hors taxes et hors charges ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision même en cas d’appel,
Déboute la société Immorente de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile;
Dit que l’instance sera reprise, après le dépôt du rapport d’expertise, à l’initiative de la partie la plus diligente ;
Condamne la société SG Nancy Distribution aux dépens.