Le juge des loyers commerciaux fait du marketing. Naturellement c’est son rôle de dire la valeur locative et donc la commercialité. Mais là, il affine l’analyse. Dans le jugement rendu le 27 mars dernier dans l’affaire opposant la Sci Steelman 1 (Denis Oussadon) et Le Printemps qui demandait une révision du loyer à la baisse, celui de Strasbourg explique que la rue du Noyer, autrefois «délaissée», est au contraire devenue un secteur «très recherché» où se sont du reste établis H&M et Uniqlo – car sur le cheminement de Place des Halles, des places de l’Homme de Fer et Kléber et de la cathédrale. Mais emporté par son élan, le voilà affirmant que l’argument du grand magasin qui estime ne pas être impacté par ces enseignes qui ne sont pas de son niveau, est «une opinion datée» ! «Il y a longtemps que les riches achètent non seulement des diamants, mais aussi des strass, non seulement des vêtements de marque, mais aussi des fripes. La clientèle d’H&M va s’acheter un accessoire au Printemps, et le client du Printemps trouvera un petit haut ou un T-shirt pas cher chez H&M. La chalandise n’est plus cloisonnée. C’est une nouvelle forme de shopping», conclut le magistrat-marketeur. Qui, compensant cet avantage avec les difficultés de stationnement, la modification de la clientèle due au développement du tramway, la baisse du marché de Noël, l’ouverture du passage vers l’Aubette et la modification de la voirie, déboute le commerçant de sa demande. Reste à savoir ce qu’en pensera la cour d’appel. A. B.
Tribunal de grande instance de Strasbourg
Juridiction des loyers commerciaux
Jugement du 27 mars 2019
RG 16/05183
Sas Printemps c./Sci Steelman 1
L’origine du litige
Le 19 février 2010 la Sas Printemps a conclu avec la Sci RD Marché Neuf (le bailleur actuel est la Sci Steelman 1) un bail commercial en état futur d’achèvement portant sur un ensemble immobilier construit donnant sur la rue de la Haute-Montée, rue du Noyer et rue Thomann à Strasbourg. Les locaux ont été livrés le 30 juillet 2012. Ils sont reliés à un immeuble formant angle, loué par le Printemps à un autre bailleur. Les différents immeubles objets du bail s’élèvent en 8 étages sur sous-sol et rez-de-chaussée, et forment une surface d’environ 9.113 m2 selon l’avenant n° 1 du 28 juillet 2011. Le désaccord des parties sur la surface pondérée est minime. La destination des lieux correspond à l’exploitation d’un grand magasin.
Le bail a été conclu pour une durée de 12 ans commençant le 30 juillet 2012.
Le loyer d’origine de 3.570.000 € pouvait être révisé tous les trois ans. Ainsi le bailleur a proposé un loyer révisé au 3 août 2015 de 3.646.563,23 €. Le 19 août 2016, le Printemps a fait signifier un mémoire préalable, puis a fait délivrer assignation en sollicitant un loyer révisé à la baisse, soit 1.719.280 €. Une fois le juge des loyers commerciaux saisi, les parties ont abondamment conclu par mémoires. Elles ont produit aux débats un rapport du cabinet Marx daté du 3 mars 2016, un autre du cabinet Deloitte du 5 juillet 2016 et un dernier de Mme Roux du 27 juillet 2018, pour le Printemps ; une analyse de Mme Geng-Merger datée du 4 août 2016 et un avis critique de la même du 31 mai 2017 pour le compte de la Sci bailleresse.
Le litige
La demande de révision du loyer se fonde sur les dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce.
Le Printemps développe quatre groupes de modifications qui ont eu un impact négatif sur son commerce :
– le développement du tramway qui a entraîné une détérioration de l’accessibilité et de la visibilité du magasin, les nouveaux voyageurs ne correspondant pas à la clientèle du magasin, sans compter les nuisances sonores,
– les modifications relatives aux voiries, stationnement et opérations immobilières : suppression de deux parkings de centre-ville, déplacement du flux de chalands vers le Centr’Halles et l’Aubette, augmentation tarifaire des parkings, grand chantier de construction ouvert en 2014 à 100 m du magasin,
– le déplacement de la commercialité vers la rue du Noyer, avec baisse de commercialité de l’environnement immédiat du magasin, évolution de la concurrence commerciale,
– la baisse de fréquentation du marché de Noël suite aux attentats de décembre 2014.
En conséquence de ces développements, le Printemps a soumis des références locatives et critiqué celles présentées par le bailleur. Subsidiairement il sollicite une expertise et la fixation d’un loyer provisionnel. Il chiffre ses frais de procédure à 30.000 €.
La Sci Steelman 1 rappelle l’historique factuel et juridique ayant conduit à la situation actuelle du Printemps. Le bailleur estime que la preuve n’est pas rapportée que les nuisances attribuées au tramway se soient passées pendant la période triennale, conteste l’impact de la suppression des parkings en rappelant que ceux des Halles sont tout proches, soutient que le chantier n’est pas visible des entrées du magasin, et n’a pas empêché de grandes enseignes de s’établir à côté, et estime que le problème ne vient pas de la concurrence commerciale mais de la politique commerciale menée par le Printemps.
Il propose un certain nombre de références de loyers qu’il analyse, ce qui l’amène à chiffrer le loyer à 5.177.400 €. Il conteste donc l’existence de modification de facteurs locaux de commercialité de plus de 10 %, et conclut au débouté de la demande et à l’allocation de 30.000 € pour ses frais de procédure.
Motifs du jugement
La demande de révision du loyer se fonde sur les dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce qui précise notamment : «Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux …».
Il en résulte que la partie saisissant le juge pour une révision triennale du loyer, à la hausse comme à la baisse, se voit amenée à rapporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, si elle veut éviter une révision réglementaire.
Il est admis que les modifications en questions doivent avoir existé pendant la période triennale précédent la demande de révision, à moins qu’elles n’aient eu encore aucun effet, mais il faut aussi tenir compte des modifications survenues antérieurement à la période de trois ans si elles ont eu des effets pendant la période considérée.
1. Conséquences du développement du tramway
Pendant la période considérée a eu lieu une petite prolongation de la ligne D du tram. Le Printemps ajoute que la hausse du flux de chalands de passage et de la fréquence des trams a entraîné une baisse de visibilité du magasin et de son accessibilité, ainsi que des nuisances sonores.
En fait, de 2012, date d’entrée en vigueur du nouveau bail à 2015, fin de la période triennale, le nombre global des voyageurs sur toutes les lignes de tram et de bus (aucun bus ne dessert la place de l’Homme de Fer et le magasin Printemps) a augmenté de 5,7 %. On peut raisonnablement penser que si ce pourcentage s’applique à tout le trafic de la Compagnie des Transports Strasbourgeois, il y a eu une augmentation certaine du flux devant le magasin Printemps. Celui-ci n’est impacté que par les lignes B, C et F dans le sens Est-Ouest. Dans l’autre sens, la station est éloignée du magasin de la largeur des rails des lignes en sens contraire (sur la photo reproduite dans le dernier mémoire p. 21 à gauche, on n’aperçoit pas ladite station plus à gauche), et les autres lignes trouvent leur station encore un peu plus loin, sur la place de l’Homme de Fer.
Les photographies en p. 20 du rapport Deloitte montrent que les voyageurs en attente du tram ou en descente font masse devant les vitrines du magasin et gênent partiellement et momentanément son accès. Il est donc établi que, en l’occurrence, l’augmentation du nombre des usagers du tram constitue un facteur négatif de commercialité pour le Printemps.
Le Printemps ajoute que les extensions de tram ont eu pour effet de drainer en centre-ville une chalandise qui ne correspond pas à sa clientèle à la recherche de produits haut de gamme. Mais aucune analyse ne vient confirmer cette pétition de principe un peu méprisante.
S’agissant des nuisances sonores, la demanderesse renvoie à une carte colorée mal lisible. Mais surtout, elle n’établit aucune modification en plus ou en moins pendant ces trois années. En tout cas s’il y a des nuisances sonores, elles ne sont qu’extérieures au magasin, et ne dérangent manifestement pas les usagers du tram toujours plus nombreux.
2. Les modifications apportées à la voirie, au stationnement et les opérations immobilières
a/ le stationnement
Pendant la période à considérer, a été démoli le parking Kellermann, et supprimés les parkings autour de l’église St-Thomas et place du Château.
Le développement de la ville, en accord avec les tendances de fond écologiques et citoyennes, a supprimé les stationnements en surface des places St-Thomas et du Château. Les commerçants strasbourgeois s’en sont plaints, et, en contradiction totale, ont applaudi lorsqu’une rue est devenue piétonne ou est entrée en zone de rencontre. De toute façon, ces places de stationnement n’intéressaient pas particulièrement la clientèle du Printemps qui avait possibilité de se stationner soit plus prêt, au parking souterrain Kléber, soit à l’aise dans les trois parkings en silo des Halles.
Si la suppression du parking Kellermann a réellement eu un effet négatif pour le magasin (les Strasbourgeois ne l’appelaient pas parking Kellermann mais parking Printemps), l’effet a été amorti par la proximité des parkings Halles, et par la modification des habitudes de circulation : usage des transports en commun, vélo, et même marche à pied. En effet, le centre-ville de Strasbourg est très concentré sur une surface assez réduite.
Quant à la hausse des tarifs des parkings, la demanderesse établit elle-même qu’elle n’a dissuadé ni la fréquentation en augmentation du parking Kléber, ni le nombre des abonnés.
b/ la voierie
Il s’agit d’un passage qui a été créé entre la place de l’Homme de Fer et le centre commercial de l’Aubette. C’est le passage ouest, les autres passages étant au nord, à l’est et au sud. Ce n’est donc qu’une entrée supplémentaire, et peu visible.
Il est peu probable que cet accès ait eu une influence quelconque, en bien ou en mal, sur la fréquentation du Printemps. C’est tout au plus une hypothèse.
c/ L’opération immobilière
A cent mètres du Printemps a été démoli le parking Kellermann. L’endroit est resté en friche urbaine. Le Printemps estime que ce chantier a dégradé l’environnement du magasin.
Mais il faut remarquer d’une part que cette friche n’était pas visible des entrées du magasin, et que d’autre part elle n’a pas empêché deux magasins d’importance de s’établir juste à côté.
3. Le déplacement de commercialité
Le Printemps expose que la commercialité de la rue de la Haute-Montée a vu six commerces changer d’enseigne, globalement d’un niveau plutôt élevé vers un niveau qui l’est moins. C’est assez vrai. Pendant trois ans, la rue de la Haute-Montée a perdu un peu de son prestige. Le magasin Esprit, par exemple, a migré de la rue de la Haute-Montée à la rue du Noyer.
Mais la rue perpendiculaire sur laquelle donne aussi les façades du Printemps, la rue du Noyer, qui était une rue délaissée par le commerce, est devenue très rapidement un secteur extrêmement recherché, au point que se sont établis H&M et Uniqlo. Il s’agit de magasins à forte notoriété. S’ils se sont établis là c’est en raison de la forte capacité à faire du chiffre d’affaires. La rue du Noyer est le passage quasi obligé entre le Centr’Halles très commerçant, très fréquenté, et ses trois parkings, avec le centre-ville commençant place de l’Homme de fer vers la place Kléber et la cathédrale (pour les touristes). Le Printemps estime ne pas être impacté par ces enseignes qui ne sont pas de son niveau. Mais c’est une opinion datée. Il y a longtemps que les riches achètent non seulement des diamants, mais aussi des strass, non seulement des vêtements de marque, mais aussi des fripes. La clientèle H&M va s’acheter un accessoire au Printemps, et le client du Printemps trouvera un petit haut ou un T-shirt pas cher chez H&M. La chalandise n’est plus cloisonnée. C’est une nouvelle forme de shopping.
L’arrivée de ces enseignes, non seulement n’a pas eu d’impact négatif sur la commercialité du Printemps, mais est au contraire, une véritable chance.
Quant à la prétention que les Galeries Lafayette ou des boutiques de centre-ville lui font concurrence, ou que la concurrence vient des centres commerciaux de périphérie ou de l’e-commerce, elle est peu audible.
Bien sûr que le Printemps n’est pas le seul magasin de Strasbourg, et qu’il lui faut affronter la concurrence !
4. le marché de Noël
Le Printemps se fonde sur la baisse de fréquentation du marché de Noël suite aux attentats de 2014, de l’ordre de 4 à 20 %.
Mais année après année, et malgré les événements tragiques, il y toujours sensiblement 2 millions de personnes qui viennent au marché de Noël de Strasbourg. Les chiffres annoncés n’ont pas été vérifiés.
Au total, de 2012 à 2015 le Printemps a eu à subir une présence gênante devant ses vitrines et ses portes en raison de la masse d’usagers du tram, et a été touché par la démolition du parking Kellermann.
Dans le sens contraire, si la commercialité de la rue de la Haute-Montée a un peu baissé, celle de la rue du Noyer qui était négligeable, a explosé.
Il y a donc eu des modifications des facteurs locaux de commercialité, mais additionnés ils n’ont pas entraîné par eux-mêmes une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
La demande n’est donc pas fondée. Il n’y a pas lieu à expertise judiciaire, les parties ayant fourni une grande masse d’informations, permettant de statuer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais engagés pour se défendre, et fixés à 10 000 €.
Par ces motifs
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire,
Déboute la Sas Printemps de sa demande en fixation de loyer renouvelé ;
Condamne la Sas Printemps à payer à la Sci Steelman 1 la somme de 10 000.00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.