Très longue rue à la commercialité autrefois remarquable, elle n’est plus ce qu’elle était… Loin de lui donner un second souffle, les longs, trop longs travaux de la Samaritaine ont eu raison de ses valeurs locatives – qui se sont parfois effondrées de plus de 20 %. La perspective, aussi, est devenue roulante, trop roulante. La sentimentalité s’est déplacée vers le Marais aux accents de village bobo, de tourisme et de communautés.
Par Me Corinne de Prémare, avocat-associée (H.B. & Associés)
La rue de Rivoli traverse le cœur de Paris et s’étend sur près de 3 km. L’origine de son nom vient de la victoire de Bonaparte lors de la campagne d’Italie sur l’armée autrichienne. Elle commence dans le prolongement de la rue Saint-Antoine pour se terminer place de la Concorde. Elle longe la Tour Saint-Jacques, l’Hôtel de Ville de Paris, le Louvre, la place du Palais-Royal, la place des Pyramides, le jardin des Tuileries.
Difficile de trouver une voie qui assimile autant de lieux prestigieux. Le percement de cet axe a commencé sous Napoléon, pour se terminer par les travaux du Baron Haussmann. Ces travaux se sont faits au détriment des petites rues dont «la rue des mauvaises paroles» qui correspond aujourd’hui à la rue des Lavandières-Sainte-Opportune, jusqu’à la rue de la Bourdonnais. La rue de la Vieille-Harangerie ou Tirechappe ont subi le même sort.
En fait, lors de la restructuration de la capitale, il avait été imaginé des immeubles imposants, reposant sur des arcades en enfilade.
Ils devaient être en pierre de taille et ne pas accueillir les petits commerçants. L’arrêté du 1er floréal an X de la République (1er mai 1802) précise en effet «les maisons ou boutiques qui seront construites sur ce lot ne pourront être occupées par des artisans et ouvriers travaillant au marteau. Elles ne pourront non plus être occupées par des bouchers, charcutiers, pâtissiers, boulangers, ni autres artisans dont l’usage nécessite l’usage d’un four». Malgré des règles du XIXe siècle, la rue de Rivoli a évolué pour devenir, pendant des années, un axe majeur du commerce (I) pour se retourner sur les rues adjacentes (II).
I. Rivoli : trois tronçons
Il est de tradition de diviser la rue de la manière suivante :
– Tronçon n° 1 : de la rue Saint Antoine au Bhv, avec une offre commerciale essentiellement «services» (coiffeurs, opticiens, banques, téléphonie).
– Tronçon n° 2 : du Bhv à la rue du Louvre, animé par deux locomotives : le Bhv et la Samaritaine, avec des nombreux mégastores (Gap, Zara, Sephora, C&A, H&M, …).
– Tronçon n° 3 : de la rue du Louvre à la place de la Concorde, avec une destination principalement touristique dont fait partie le Carrousel du Louvre.
Pendant des décennies, un équilibre existait en termes de flux, notamment entre le Bhv et la Samaritaine. Les enseignes se sont implantées et les valeurs locatives se sont nécessairement envolées. Il n’était pas surprenant de dépasser les 3 000 euros.
Il est certain que les zones rouges, interdites de stationnement, réservées aux taxis et aux bus ont formé quelques élans pour la finance et les tribunaux ont reconnu l’existence de déplafonnements.
Le Forum des Halles était, lui-aussi, un troisième angle pour constituer le triangle du commerce : Bhv – Forum des Halles Samaritaine. Pendant de nombreuses années, le chaland pouvait s’autoriser à flâner dans le Paris traditionnel, avec la modernité de la fin du XIXe siècle et d’un grand XXe siècle.
II. Le retournement
1. La Samaritaine et sa fermeture
– Le 15 juin 2005, la Samaritaine ferme.
– 75 000 m² deviennent inoccupés du jour au lendemain.
– 1 400 salariés et 10 000 à 20 000 clients par jour se trouvent dans un plein désarroi.
Des mesures sont prises pour les salariés mais cette fermeture affecte les commerces établis aux abords de la Samaritaine. Il est vrai que l’établissement était ouvert depuis 1870 et c’est un périmètre de près de 300 magasins qui a été touché. Les plus fortes baisses impactent les supérettes, boulangers, bouchers, pressing, kiosques à journaux, cafés-restaurants, notamment ceux situés entre le quai du Louvre et la rue de Rivoli.
2. L’attente de l’ouverture
Compte tenu du professionnalisme de Lvmh, nombreuses sont les enseignes qui espéraient un retour à une commercialité rapide, telle qu’elle existait précédemment. Par anticipation, elles se sont implantées à toute proximité du projet. Forever 21, Mango, Caroll, Esprit, Quiksilver, Intersport, Aldo, France Arno, Maxi-Livres, Jack Wolfskin, Alain Afflelou, We Store, Desigual, Adidas, n’ont pas su envisager le temps des contentieux. Toutes ces enseignes se sont installées, puis elles sont reparties en comptabilisant des dettes abyssales. A ce jour, l’ensemble de ces mètres carrés reste vide et les flux se sont gangrenés.
3. Le déplafonnement impossible
Les bailleurs ont tenté d’obtenir des juges une réévaluation des loyers en se fondant sur divers critères pour obtenir le déplafonnement.
Pour certains, la rotation des enseignes pouvait être un motif : difficile car les changements de locataire étaient souvent accompagnés d’une réduction du loyer et sans aucune valeur du droit au bail.
Pour d’autres, la rénovation des Halles était un moyen d’obtenir un meilleur loyer mais, là encore, le chantier a débuté en 2010 pour se terminer en 2018, sans que la fréquentation antérieure au début des travaux ne soit retrouvée.La fréquentation du métro et du Rer, comme celle des touristes, notamment ceux du Centre Pompidou, n’est vraiment pas utilisable.
C’est à travers ce constat que les décisions des juridictions sont rendues.
4. Les remises de clés
Des enseignes, pourtant très présentes sur le marché, préfèrent restituer les établissements à l’occasion d’un renouvellement ou d’une période triennale. Le phénomène en soi n’est pas nouveau mais il est la traduction d’une incapacité de redonner du sens à cet axe principal.
Pour certains professionnels, imaginer des locaux vacants rue de Rivoli : Impensable !
Les chiffres qui circulent sont toujours sujets à caution mais il semble que pour 60 % des commerces l’ampleur moyenne de la baisse est de 21 % (travaux Cci). La zone n’est plus fréquentée, surtout pendant les fêtes de fin d’année et les événements tels que les «4S», traditionnelles journées de promotion de la Samaritaine, qui attiraient des dizaines de milliers de parisiens et de provinciaux, ont disparu.
5. Les bonnes paroles
La balance, avec ses deux plateaux – Bhv-Samaritaine – n’existe plus, ce qui explique largement la baisse des flux. Le Bhv s’est donc tourné sur les rues adjacentes. La volonté des parisiens et des touristes de redécouvrir un quartier du Marais a permis de donner tout son essor à ces petites rues, avec une architecture très attachée au passé. Les lieux de restauration sont nombreux, les terrasses de café permettent les rencontres et reflètent la sentimentalité au profit des touristes, laquelle reste une marque de Paris. Les bobos se sont installés, les communautés tout autant.
Si la grande ville offre la liberté pour l’anonymat, le quartier redonne de la convivialité. La vie urbaine se confond dans le rêve du village. Même les enseignes en plein développement effacent leurs codes habituels pour s’inscrire dans la tradition du quartier afin de ne pas déranger ce retour au passé. La rue de Rivoli se retrouve, sans aucun charme, si ce n’est un axe roulant, voire très roulant pour les cycles ou les bus et les taxis.
Les voitures renoncent tous les jours compte tenu de la paralysie organisée par les dirigeants de la mairie de Paris. Difficile de dire où se trouve dorénavant le commerce dans ce quartier du Ier et du IVe arrondissement mais il est certain que les changements sont profonds et les opérateurs sont à la peine pour trouver des solutions.
Bonne ou mauvaise, la parole vous appartient dorénavant.