L’ALLÈGEMENT N’EST PAS MANQUEMENT

Sauf à ce que le bail le prévoie, le propriétaire n’est aucunement tenu d’assurer un environnement commercial favorable – quand bien même il aurait consenti un allègement temporaire de loyer. Cet abattement n’implique nullement reconnaissance d’un quelconque manquement, souligne dans son arrêt du 3 octobre la cour d’appel de Caen, qui confirme l’ordonnance de référé. Elle contraint donc Julie K a verser l’intégralité des loyers, charges et indemnités d’occupation pour son magasin d’Hérouville : 135 000 € entre le 1^er octobre 2013 et le 30 juin 2019. Visée par la clause résolutoire, l’enseigne avait plaidé l’existence de «contestations sérieuses» pour en suspendre les effets. La simple lecture des conditions générales du bail, font remarquer les magistrats, permet de constater sans ambiguïté que les parties n’ont pas entendu faire peser une telle obligation sur le bailleur. A.B.

Cour d’appel de Caen
2^e chambre civile
3 octobre 2019
N° 18/03402
Sas Loupidor (Ex. YK) c./Sas Carmila France

Exposé du litige
Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2011, la société Klecar France Snc, venant aux droits de la société Carrefour, a donné à bail à la société Y K, désormais dénommée Loupidor, des locaux commerciaux n° 11 et 12 situés dans la galerie commerciale Carrefour, route départementale 515 à Hérouville-Saint-Clair pour y exploiter l’activité de commerce au détail d’articles d’horlogerie et de bijouterie-or-joaillerie, à l’exclusion de toute autre activité, pour une durée de dix ans à compter du transfert du droit au bail. Le loyer était variable et calculé en fonction du chiffre d’affaires HT au taux de 7,10 %, avec actualisation et indexation.

Aux termes d’un avenant n° 1 non daté et prenant effet rétroactivement au 1^er décembre 2013 la société Klecar France Snc a consenti à la société Y K un allégement du loyer sur l’année 2013 d’un montant de 10 000 € HT et de 8 000 € HT sur l’année 2014.

Par acte d’huissier du 5 juin 2018, la société Carmila France venant aux droits de la société Klecar France a fait délivrer à la société Y K un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 86 707,20 € représentant les loyers impayés depuis le 1^er octobre 2013 et arrêtés au 25 mai 2018.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2018, la société Carmila France a fait assigner la société Y K devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire, condamner celle-ci à lui payer à titre provisionnel l’arriéré de loyers.

Par ordonnance du 8 novembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Caen statuant en référé a :
– constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 juillet 2018,
– ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Y K et de tout occupant de son chef,
– fixé, à titre provisionnel, l’indemnité due par la société Y K à compter de la résiliation, conformément aux dispositions contractuelles de l’article 31 des conditions générales, à savoir 1 % du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location, par jour de calendrier jusqu’à la reprise des locaux par le bailleur, augmenté des charges, et condamné la locataire au paiement de ces indemnités provisionnelles,
– condamné la société Y K à payer à la société Carmila France la somme provisionnelle de 86 297,82 € TTC au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 5 juillet 2018, avec intérêts au taux contractuel à compter de la signification de la décision,
– rejeté les demandes de la société Y K visant à voir suspendre l’acquisition de la clause résolutoire et lui accorder des délais de 24 mois pour procéder au paiement de l’arriéré en sus du loyer courant,
– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle présentée par la société Y K au titre de son préjudice,
– condamné la société Y K à payer à la société Carmila France la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La société Y K a relevé appel de cette ordonnance le 29 novembre 2018.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 4 juin 2019 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens développés, la société Loupidor, anciennement dénommée Y K, demande à la cour, au visa des articles 808, 809 et 811 du Code de procédure civile, 1719 et suivants du Code civil, d’infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, statuant à nouveau constater l’existence de contestations sérieuses, dire et juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Carmila France la renvoyer à mieux se pourvoir, la condamner au paiement, par provision, de la somme de 165 592 € en réparation du préjudice subi par la société Loupidor, à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire pour une durée de 24 mois, lui octroyer des délais de paiement, d’une durée de 24 mois, en tout état de cause condamner la société Carmila France à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 17 juin 2019 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens développés, la société Carmila France demande à la cour de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, y ajoutant, condamner la société Loupidor à verser à la société Carmila France la somme de 135 171,09 € au titre des loyers, charges et accessoires dus arrêtés au 4 juin 2019, 2^e trimestre 2019 inclus, reconventionnellement condamner la société Loupidor à verser à la société Carmila France la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Frédéric X, avocat au barreau de Caen, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2019.

Motifs de la décision
Il est acquis que par acte d’huissier du 5 juin 2018 rappelant la clause résolutoire de plein droit inscrite au bail et l’intention de la bailleresse de s’en prévaloir la Sas Carmila France fait délivrer commandement de payer la somme de 86 707,20 € dans le délai d’un mois à la Sas Loupidor qui ne s’est pas exécutée dans le délai imparti.

Pour faire obstacle à l’examen par le juge des référés des demandes de la bailleresse tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail et à son expulsion la Sas Loupidor soulève l’existence d’ «une contestation sérieuse afférente à l’obligation de moyen pesant sur la société Carmila France de tout mettre en œuvre pour lui assurer un environnement commercial favorable», à laquelle elle lui reproche de manquer depuis plusieurs années.

La Sas Loupidor assimile à tort dans ses conclusions les manquements à l’obligation alléguée à un manquement de la bailleresse à l’obligation de délivrer les locaux, objets du bail, laquelle est remplie dès lors que la locataire s’est vue remettre ces locaux, ce qui n’est pas discuté en l’espèce, et à un manquement à l’obligation de la bailleresse d’assurer une jouissance paisible des lieux à la locataire, laquelle ne soutient pas avoir été empêchée de les occuper et de les exploiter de quelque manière que ce soit.

Contrairement aux obligations de délivrance des locaux donnés à bail et de jouissance paisible dues au preneur fondées sur les dispositions législatives et réglementaires applicables, le bailleur n’est tenu d’une obligation d’assurer un environnement commercial favorable au preneur qu’autant que le bail le prévoit.

En l’espèce la simple lecture des conditions générales du bail commercial litigieux permet de constater, sans qu’il y ait lieu à interprétation de ces dispositions ni de rechercher la volonté des parties qu’elles traduisent sans aucune ambiguïté, que celles-ci n’ont pas entendu faire peser une telle obligation sur la société Carmila France venant aux droits de la société Klecar France.

Selon l’article 3.7 «Le preneur déclare contracter aux présentes en acceptant les aléas économiques pouvant résulter d’une évolution de la zone d’implantation du centre, de la concurrence, du dynamisme des commerçants du centre, des actions commerciales relevant des décisions de l’organisme des commerçants du centre, du maintien, de la transformation ou de la disparition des commerçants constituant le centre, sans pouvoir rechercher le bailleur à cet égard.» Selon l’article 12.3 «le preneur reconnaît que le bailleur ne saurait engager sa responsabilité au titre de la promotion, du développement, de l’animation et/ou de la publicité du centre, quels que soient les moyens mis en œuvre».

Il en est de même de l’avenant n° 1 au bail. Si son article I-2 expose que «le preneur rencontrant des difficultés financières passagères dans l’exploitation de son activité, causées par les problèmes de commercialité que rencontre le centre commercial Carrefour à Hérouville s’est rapproché du bailleur afin qu’il lui consente un allégement temporaire de son loyer» et que «A titre exceptionnel et personnel le bailleur a fait droit à cette demande» il précise également que «cet abattement n’implique nullement une quelconque reconnaissance de la part du bailleur d’un quelconque manquement de sa part au titre de l’animation, la promotion, la publicité ou encore sur la commercialité du centre commercial et ne fait pas suite à une prétention du preneur à ce titre», l’avenant indiquant que le loyer antérieur «reprendra son plein et entier effet à compter du 1^er janvier 2015».

Il n’est pas sérieusement contestable qu’aux termes de ces clauses la société Carmila France n’est débitrice envers la Sas Loupidor d’aucune obligation de lui assurer un environnement commercial favorable et que ces clauses ne contrevenant ou ne visant à éluder aucune obligation pesant sur le bailleur, la question de savoir si elles doivent être réputées non écrites, ne se pose pas.

Par conséquent la contestation soulevée par la Sas Loupidor quant à l’existence de manquements à cette obligation imputables au bailleur dont l’appréciation relèverait du juge du fond, n’est pas sérieuse et ne fait pas obstacle à l’exercice de ses pouvoirs par le juge des référés.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce que constatant l’absence de régularisation de l’arriéré de loyers dans le délai imparti elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 6 juillet 2018.

Il ressort du décompte actualisé de sa créance arrêtée au 4 juin 2019 produit par la Sas Carmila France que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation de la Sas Loupidor s’élevait à cette date à la somme de 135 171,09 €.

La Sas Loupidor qui ne conteste pas ce décompte, demande à la cour de lui octroyer un délai de paiement de 24 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai.

Mais l’appelante qui se borne à écrire dans ses conclusions, qu’elle «dispose désormais des moyens nécessaires à la continuation de son activité, lui permettant de rembourser progressivement ses dettes», n’en justifie par la production d’aucune pièce probante alors qu’il ressort du décompte précité qu’elle n’a réglé aucune somme à la Sas Carmila France depuis le 1^er avril 2019.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a débouté la Sas Loupidor de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire durant le délai sollicité, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la Sas Loupidor à compter de la résiliation conformément aux dispositions de l’article 31 des conditions générales du bail.

Ses dispositions condamnant la Sas Loupidor à payer à titre provisionnel l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la Sas Carmila France doivent être réformées s’agissant du montant de la somme due qui doit être actualisée et la Sas Loupidor doit être condamnée à payer à titre provisionnel à la Sas Carmila France la somme de 135 171,09 € arrêtée au 4 juin 2019, 2^e trimestre 2019 inclus avec intérêts au taux contractuel à compter de la signification de l’ordonnance du 8 novembre 2018 pour la somme de 86 297,82 € et pour le surplus à compter de la signification du présent arrêt.

Ses dispositions disant n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle présentée par la société Loupidor doivent être confirmées en ce qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la demande indemnitaire d’un montant de 165 592 € correspondant à ses pertes d’exploitation cumulées sur trois exercices, dirigée par l’appelante contre la Sas Carmila France en réparation du préjudice qu’elle prétend avoir subi du fait des manquements imputés à la bailleresse.

Les autres dispositions de l’ordonnance déférée non contraires au présent arrêt seront également confirmées.
Partie perdante la Sas Loupidor doit être déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée aux dépens de la procédure d’appel que maître X sera autorisé à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel à la Sas Carmila France à laquelle la Sas Loupidor doit être condamnée à payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs
Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe,
Confirme l’ordonnance rendue le 8 novembre 2018 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen dans toutes ses dispositions à l’exception de celles condamnant la Sas Loupidor venant aux droits de la Sas Y K à payer à la Sas Carmila France la somme provisionnelle de 86 297,82 € TTC au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 5 juillet 2018 avec intérêts au taux contractuel à compter de la signification de la décision qui sont réformées,

Statuant à nouveau sur les dispositions réformées et y ajoutant,
Condamne la Sas Loupidor à payer à la Sas Carmila France la somme provisionnelle de 135 171,09 € arrêtée au 4 juin 2019, 2^e trimestre 2019 inclus, au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés à cette date avec intérêts au taux contractuel à compter de la signification de l’ordonnance du 8 novembre 2018 pour la somme de 86 297,82 € et pour le surplus à compter de la signification du présent arrêt,
Condamne la Sas Loupidor aux dépens de la procédure d’appel que maître X sera autorisé à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Condamne la Sas Loupidor à payer à la Sas Carmila France la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Déboute la Sas Loupidor de sa demande au titre des frais irrépétibles.