Comment un centre commercial fonctionne-t-il ? Quelle part y prend le bailleur ? Quelles sont ses obligations ? Questions récurrentes qu’un arrêt récent de la cour d’appel de Paris nous invite à revisiter.
Par Me Dominique Cohen-Trumer, avocate au Barreau de Paris,
spécialiste en droit immobilier (Cabinet Cohen-Trumer)
La cour d’appel de Paris a rendu, le 4 mars 2020 (1), un arrêt concernant la société Amc, exploitant un commerce de prêt-à-porter sous l’enseigne «Levi’s Store» sur le centre commercial le Millénaire, à Aubervilliers. Il fait suite à un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 18 avril 2019 (2) qui a été publié dans ces colonnes dans le numéro de novembre 2019. Me Olivier Jacquin avait à cette occasion dressé un tableau synthétique très clair des contours de la jurisprudence sur les obligations du bailleur au regard de la commercialité d’un centre et des obligations afférentes aux parties communes du centre. Il y sera renvoyé.
Dans l’espèce tranchée par la cour de Paris, les débats ont porté sur les engagements qu’aurait pris le bailleur aux termes du bail. Le bail avait été signé alors que le centre était en cours de construction et avait pris effet en 2011, le centre ayant ouvert au public en avril 2011. Suite à un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux en 2013, le bailleur saisit le Juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny. La Cour de cassation (3) avait rejeté le pourvoi du bailleur contre l’arrêt confirmatif de Paris estimant qu’il n’y avait pas lieu à référé en raison d’une contestation sur les manquements allégués du bailleur à ses obligations.
Entre temps, par acte du 3 juillet 2014, le preneur avait assigné son bailleur au fond devant le tribunal de grande instance de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur et obtenir la condamnation de ce dernier à des dommages et intérêts. Il avait ensuite libéré les lieux en mars 2016. Le tribunal avait résilié le bail aux torts du bailleur, estimant que celui-ci avait commis un manquement à ses obligations contractuelles.
Ce jugement est partiellement infirmé par l’arrêt du 4 mars 2020.
I. La loi, seulement de la loi
Le défaut de commercialité
La cour rend donc une décision d’un grand classicisme à cet égard, en refusant de considérer qu’il existerait une obligation générale du bailleur d’assurer la bonne commercialité d’un centre sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, celui-ci étant seulement, au regard de ce texte, «tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose, de servir à son usage, en ce inclus les parties communes accessoires nécessaires de la chose louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail et d’exécuter de bonne foi ses obligations. » Il ne peut être inclus dans l’article 1719 une obligation de résultat de fournir une commercialité – c’est-à-dire un flux de chalands quelconque – au seul motif que le local se situe en centre commercial. La cour n’a d’ailleurs pas suivi les juges de première instance sur l’obligation de moyens, estimant pour sa part que le bailleur rapportait la preuve des efforts mis en œuvre pour commercialiser les cellules vides.
Ne pas ajouter à la loi est sage, surtout lorsque le bailleur n’a aucune prise sur les évènements extérieurs, crise économique, évolution des habitudes de consommation, ouvertures d’autres centres alentours, etc.
Le déséquilibre significatif
L’ancien article L. 442-6 du Code de commerce précisait : «I. – Engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, par tout producteur, commerçant, industriel ou personne immatriculée au répertoire des métiers :
(…) 2° De soumettre ou de tenter de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties».
En première instance, la société Amc soutenait que les clauses de non responsabilité du bailleur dans le bail traduisaient, si elles étaient validées, un déséquilibre significatif engageant la responsabilité du bailleur, sur le fondement de ce texte. Le tribunal avait estimé que «le louage d’un local à usage commercial, qui n’est pas une activité de production, de distribution ou de service, n’entre pas dans le champ d’application» de cet article.
Ce point n’est plus évoqué en appel par le preneur. Il faut dire qu’entre temps, par arrêt du 15 février 2018 (4), la Cour de cassation avait approuvé la cour d’appel d’adopter la même solution dans le cadre d’un litige opposant le même bailleur à un autre preneur sur le même centre.
Certains pensent déjà, comme palliatif, à l’article 1110 nouveau du Code civil qui définit le contrat d’adhésion comme «celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties» et à l’article 1171 tout aussi nouveau, qui précise que dans un tel contrat, «toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite», l’appréciation de ce déséquilibre ne portant «ni sur l’objet du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation».
On ne dira jamais assez la poésie qu’il y aurait à apprécier le déséquilibre significatif dans un contrat afférent au louage de choses et par ailleurs régi pour l’essentiel (durée minimale, droit au renouvellement, droit à libre cession du fonds, droit à déspécialisation) par la loi d’ordre public, à supposer même qu’il soit prouvé qu’il est totalement impossible, par principe, de négocier les conditions générales du bail, ce qui est contraire à la réalité quotidienne des praticiens.
L ‘entretien des parties communes
Le 23 janvier 2020 la Cour de cassation (5) avait approuvé la cour de Versailles d’avoir, «abstraction faite des motifs erronés tenant à l’obligation du bailleur de maintenir un environnement favorable et d’entretenir les parties communes, retenu la responsabilité du bailleur pour n’avoir pas procédé «aux diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires remédie à l’insécurité et au mauvais entretien des lieux, et retenu que le dépérissement du centre et sa désertification, en relation avec ces manquements, au moins pour partie, par un effet de chaîne, de la dégradation de la commercialité des lieux…».
La solution n’est pas nouvelle (6), mais elle n’est nullement spécifique aux centres commerciaux et résulte de la simple application de l’article 1719 2° du Code civil. Rappelons qu’en cas de vente des locaux, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans ses droits et obligations (7). En l’espèce la cour de Paris estime que le défaut d’entretien soutenu par le preneur n’est pas prouvé.
II. La loi des parties
L’article 1134 ancien du Code civil – dont il est malheureux qu’il ait dégénéré en article sur l’erreur – précisait que «les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits». Son successeur, l’article 1103, ne dit rien d’autre à propos des conventions.
La cour de Paris s’est penchée sur le contrat de bail et c’est là que réside son originalité, reprenant en cela une précédente décision du 19 février 2020 (8) rendue dans une autre espèce opposant le bailleur du Millénaire à la société Le Madrilène. Elle observe que le bailleur ne s’était pas engagé à abonder au fonds pour l’animation et la promotion du centre (et que des opérations d’animation étaient bien réalisées avec le budget récolté), pas plus qu’il ne s’était engagé à implanter des activités données au seul motif que des pondérations spécifiques étaient prévues pour ces activités au regard des charges et de la participation au fonds d’animation, et que le cahier des charges technique mentionnait également pour partie ces activités.
La cour estime par contre que le bailleur n’a pas (i) «respecté son obligation de mettre à disposition un local commercial dans un centre commercial à la décoration soignée» et lui reproche (ii) «d’avoir modifié la cible du public initialement visée dans un centre «haut de gamme» pour réorienter ses offres vers un positionnement un peu plus populaire avec des enseignes davantage mass-market.»
La qualité du centre
Le bail décrivait un centre de haute qualité environnementale, à l’architecture, la décoration et les aménagements «particulièrement soignés», soulignant «l’absolue nécessité de pouvoir offrir aux consommateurs du centre des concepts et des aménagements de boutiques eux-mêmes exceptionnels». Il imposait de même une qualité certaine aux aménagements des preneurs. Or la cour relève qu’il résultait des pièces du dossier qu’en 2014 certains locaux vides étaient occultés par des panneaux «blancs, visiblement de mauvaise qualité» et «des allées ne présentant aucun élément de décoration», estimant que quelques plantes en pot et guirlandes ne permettaient pas d’établir une décoration soignée.
La cible pertinente
Les juges ne se sont livrés à aucune analyse marketing – qui les aurait nécessairement amenés à s’interroger sur le positionnement haut de gamme de la marque Levi’s – pas plus qu’ils ne se sont intéressés à la mode actuelle qui consiste à marier bas ou moyen de gamme et accessoire de luxe. Professionnelle, la cour n’a souhaité s’intéresser qu’au contrat.
Plus exactement, elle a pris acte des déclarations du bailleur dans la presse, en 2014, quant à sa volonté d’orienter le centre vers des enseignes plus «mass-market» et s’est interrogée dès lors sur les éventuels engagements contractuels au regard de l’orientation marketing du centre à l’origine.
Le préambule du bail rappelait la faculté laissée au bailleur de modifier l’implantation des boutiques et de faire évoluer le centre. Mais la cour rappelle à juste titre que des dispositions particulières peuvent déroger aux conditions plus générales, ce qui est désormais souligné au dernier alinéa de l’article 1105 du Code civil.
Or elle relève que le bail faisait interdiction au preneur de pratiquer, de manière permanente non concertée avec l’association des commerçants, ou temporaire, des prix démarqués. Elle note également que le preneur ne pouvait changer d’enseigne que pour une «enseigne de notoriété et de niveau de gamme et qualité équivalentes», le centre devant «répondre au respect permanent d’une organisation rationnelle et d’un équilibre entre les différents commerces et service». Elle en déduit un engagement du bailleur de maintenir le même niveau de gamme des commerces qu’à l’origine et estime que l’arrivée (en août 2014) de l’enseigne Tati et d’enseignes «outlet», c’est-à-dire pratiquant de manière permanente de forts rabais sur les prix normaux, dégrade ce niveau. Quelques panneaux disgracieux, pas assez de guirlandes et l’arrivée de Tati, outre deux enseignes de magasins pratiquant des prix d’usine. La cour note volontiers et avec justesse que ces «seuls manquements ne sont pas d’une gravité suffisante pour entraîner le prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur» et infirme sur ce point le jugement, le bail étant alors résilié aux torts du preneur.
Aux termes de l’arrêt du 19 février 2020 la cour avait relevé que la société Le Madrilène, qui exploitait une brasserie, avait la possibilité de vendre des fruits de mer, possibilité démontrant le caractère initial du centre, non pas luxueux, mais haut de gamme.
III. Les effets de la faute contractuelle
La cour estime que sans nier les facteurs externes – crise du commerce de détail, crise de l’enseigne elle-même, gestion propre du preneur – la responsabilité du bailleur est engagée du fait des manquements relevés à ses obligations contractuelles, et ce dès 2012.
Dans l’espèce concernant la société Le Madrilène, laquelle avait maintenu son exploitation jusqu’en 2018, la cour avait précisé que le locataire ne pouvait «imputer à cette seule faute (du bailleur) l’entier différentiel constaté entre les bénéfices espérés et les bénéfices effectivement réalisés, ceux-ci dépendant aussi de ses propres choix de gestion», le preneur ne pouvant en tout état de cause «prétendre obtenir que la réparation d’une perte de chance». Ce qui correspond à des dommages et intérêts qui pouvaient être prévus lors de la signature du contrat.
Ainsi, la société Amc est en l’espèce condamnée à verser au bailleur l’arriéré locatif à hauteur de 934 640,66 euros et le bailleur est condamné, au visa de l’article 1147 (1231-1 et 1231-2 nouveaux), à verser au preneur une somme de 172 000 euros à titre de réparation de sa perte de chance, là où le tribunal lui avait octroyé 1 500 000 euros en réparation de son préjudice matériel.
Le bailleur, qui a reconnu avoir initié le changement de positionnement du centre et donc implicitement un mauvais positionnement initial, et qui n’en a pas suffisamment soigné la décoration, a engagé sa responsabilité selon la cour. Mais les circonstances externes l’ont amenée à revoir substantiellement le montant de l’indemnisation – qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond – pour ne retenir qu’un chiffre symbolique au regard de l’arriéré locatif, dès lors que c’est la perte de chance qui est retenue. Ce qui est raisonnable si l’on considère qu’un commerçant est également celui qui prend le risque de la réussite de son exploitation.
La décision est passionnante à maints égards. Basée sur un raisonnement juridique infaillible, elle permet de s’échapper du droit pour se poser de vraies questions opérationnelles.
Le bailleur professionnel qui n’a pas gagné son pari – tabler sans doute en l’espèce sur le développement de la périphérie tertiaire – a su rapidement reconnaître son échec et réorienter le centre pour le sauver. Il a nécessairement pâti de cette erreur sur le plan financier. Mais le preneur, ou à tout le moins son franchiseur qui développe plus de 3 000 points de vente dans le monde, n’avait-il pas les moyens d’apprécier le risque d’une implantation à Aubervilliers ? Lui était-il impossible ensuite de réorienter le magasin sur de l’outlet, dès lors qu’il est implanté largement dans les centres de magasins d’usine ?
Le commerce n’est-il pas également ce défi toujours renouvelé d’un pari sur l’avenir et d’une permanente adaptation ? Ces questions, les bailleurs et les locataires vont brutalement être invités à y réfléchir au sortir de la période désastreuse – humainement d’abord, commercialement ensuite – que nous vivons.
Se placer exclusivement sur le terrain du contentieux ne mènera pas loin. A n’en pas douter, d’autres voies devront être explorées.
D’ici là, il convient pour tous de prendre soin de soi et des siens.
Notes
1. Paris, Pôle 5 Ch. 3, 4 mars 2020, RG n° 19/10473.
2. Tribunal de grande instance de Paris, 18e Ch. 2e section, 18 avril 2019, RG n° 14/10036.
3. Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n° 15-16181.
4. Cass. 3e civ., 15 février 2018, n° 17-11329.
5. Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-19051.
6. Cass. 3e civ., 31 octobre 2006, n° 05-18377 ; Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, n° 11-23541 ; Cass. 3e civ., 5 juin 2013, n° 12-14227.
7. Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-19589.
8. Paris, Pôle 5, ch. 3, 19 février 2020, RG n° 18/20833.
> Lire l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 19 février 2020