Bien entendu, ce logement ne servait à rien. Mais en l’affectant (sans autorisation du bailleur) à la surface de vente, Shurgard, le loueur de box de stockage, ne voit pas seulement son périmètre d’exploitation (et ses ventes) augmenter. Il entraîne une occasion de déplafonnement que le propriétaire de l’ancien garage situé à Charenton-le-Pont saisit aussitôt. La modification notable des éléments de la valeur locative est patente, même si l’on ne parle-là que de 100 m2 sur 4 000. On parle en revanche d’un loyer plafonné par le juge des loyers à 97 514 € et porté par la cour d’appel à… 238 652 ! A. B.
Cour d’appel de Paris
Pôle 5, chambre 3,
3 juillet 2019
N° 17/14572Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille c./Sas Shurgard France
Faits et procédure
La Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille est propriétaire de locaux commerciaux sis […] à Charenton-le-Pont (Val-de-Marne) loués à la Sas Shurgard France pour une activité de stockage.
Par acte extra-judiciaire du 4 juin 2014, la Sas Shurgard France a sollicité le renouvellement de son bail.
Par acte extra-judiciaire du 30 juin 2014, la Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille a accepté le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer de 293.000 euros par an, le déplafonnement étant justifié par une modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi que par une modification des caractéristiques propres des locaux.
La société locataire a contesté le loyer demandé par courrier du 8 août 2014.
Après avoir notifié son mémoire préalable le 6 octobre 2014, la Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille a fait assigner par acte du 30 décembre 2014 la Sas Shurgard France devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer au montant indiqué supra (293.000 euros) et à défaut voir désigner un expert judiciaire. La Sas Shurgard France a contesté tout motif de déplafonnement.
Aux termes d’un jugement rendu le 26 mai 2015, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d’expertise et commis M. X pour y procéder avec mission, notamment de donner toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer s’il existe ou non une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce et fixer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2 014.
L’expert commis a déposé son rapport le 2 mars 2017.
Par un jugement du 27 juin 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a :
Vu le rapport d’expertise de M. X, Dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer puisque :
– les travaux réalisés à l’entrée dans les lieux par le preneur correspondaient au transfert du bailleur sur le preneur de son obligation de délivrance avec, en contrepartie, la stipulation d’un loyer réduit, lequel ne correspond pas au financement indirect de simples travaux d’amélioration,
– les travaux réalisés et autorisés n’ont pas modifié notablement les caractéristiques du local considéré,
– le changement de destination du seul local à usage d’habitation de 100 m², qui s’est effectué sur une assiette inchangée, n’a pas davantage modifié notablement les caractéristiques du local considéré, dont la superficie totale s’établit à 3.891 m²,
– le local n’a jamais été monovalent, ni avant sa transformation, qui l’a vu passer de l’état de garage à celui de centre de stockage, ni après ladite transformation, qui l’a rendu compatible avec toute nouvelle activité commerciale envisageable, sans qu’il soit besoin d’y effectuer des travaux dispendieux.
– Fixé le loyer de renouvellement des locaux sis […] à Charenton-le-Pont (Val-de-Marne), loués par la Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille à la Sas Shurgard France à destination d’activité de stockage à la valeur plafonnée de 97.514,79 euros HT HC à effet du 1er juillet 2014.
– Condamné la Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille aux entiers dépens de l’instance.
– Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration du 19 juillet 2017, la Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par le Rpva le 16 janvier 2018, la Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille, demande à la cour de :
Vu les articles L. 145-33 et suivants du Code de Commerce,
– Réformer le jugement rendu par la 3e chambre civile – baux commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil du 27 juin 2017 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
– Fixer le loyer en renouvellement des locaux […] à […]) loués par la Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille à la Sas Shurgard France au loyer annuel de 246.000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2014,
– Débouter la Société Shurgard France de toutes ses demandes, fins et conclusions,
– Condamner la Sas Shurgard France au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par le Rpva le 2 novembre 2017, la société Shurgard France demande à la cour de :
Vu les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce,
– Confirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu par la 3e chambre civile – baux commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil du 27 juin 2017 en toutes ses dispositions,
– Dire qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer puisque :
* Il n’y a pas eu de modification de l’assiette du bail entraînant de modification notable des caractéristiques des locaux,
* Il n’y a pas eu de modification des facteurs locaux de commercialité affectant l’activité de la Sas Shurgard,
* Les locaux ne sont pas monovalents.
En conséquence,
– Fixer à nouveau le loyer en renouvellement conformément à l’article L.145-34 du Code de commerce à la somme annuelle hors taxes et charges de 97 514,79 euros à compter du 1er juillet 2014,
– Débouter la Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille de toutes ses demandes fins et conclusions,
– La condamner à payer à la Sas Shurgard France 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 décembre 2018.
Motifs
Sur le déplafonnement
Le bailleur soutient l’existence de plusieurs motifs de déplafonnement du loyer, à savoir les modifications notables de l’assiette du bail et des facteurs locaux de commercialité et la monovalence des locaux. Ces motifs, de déplafonnement sont contestés par l’intimée.
La cour rappelle que l’article L. 145-33 du Code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative ; cette valeur locative ne s’applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d’accord entre les parties.
L’article L. 145-34 dudit code institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable de l’un des premiers éléments visés par l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Aux termes de l’article R. 145-3 du Code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
«1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;
2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;
4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;
5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire».
Lorsque les locaux sont monovalents, le loyer est fixé à la valeur locative.
Sur la monovalence des locaux
La cour renvoie à la motivation détaillée du jugement entrepris qu’elle adopte.
Sur la modification de l’assiette du bail
L’appelante soutient que contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la locataire a violé le bail en transformant le local d’habitation du 1er étage de 100 m² en partie commerciale ; que la transformation du logement du dernier étage en local de stockage a augmenté l’assiette commerciale du bail ; que la locataire a ainsi accru la rentabilité des locaux donnés à bail afin de pouvoir louer la totalité en locaux commerciaux. Elle explique que la locataire a enlevé les cloisons servant de limites aux box lors de la visite de l’expert judiciaire mais que son expert amiable qui avait visité les locaux précédemment a bien relevé que l’ancien logement du gardien avait été transformé en box ; que lorsque la locataire a entrepris les travaux, le logement devait être rénové et non transformé en activité de stockage.
L’intimée réplique que les travaux qu’elle a entrepris n’ont eu pour seul but que de mettre les locaux en conformité avec la destination contractuelle et n’ont pas modifié les caractéristiques des locaux dont la superficie est restée similaire passant de 3 900 m² avant travaux à 3 891 m² après travaux ; que le logement était vétuste et impropre à sa destination de logement ; qu’aucune activité de self stockage n’est exercée au dernier étage, le logement étant devenu un plateau nu ; que la superficie du logement ramenée à la consistance de l’assiette locative est insignifiante ; qu’il n’y a pas eu modification de l’assiette du bail puisqu’aucun nouveau local n’a été adjoint.
La cour rappelle qu’un changement d’affectation peut justifier un déplafonnement du loyer. Il faut toutefois que le changement d’affectation soit suffisamment notable.
Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux autrefois exploités à usage de garage automobile ont été transformés et aménagés par la locataire pour adapter les lieux à l’activité autorisée par le bail ; que ces travaux ne constituent pas une modification notable des locaux dès lors qu’ils ont eu pour objet de rendre les locaux conformes à la destination prévue par le bail ce qui est admis pour les parties.
Toutefois, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le dernier étage partiel, dont il n’est pas discuté par les parties qu’il était avant les travaux réalisés par la locataire, constitué d’un logement de 100 m², a été transformé puisque l’expert judiciaire a relevé que d’importants travaux ont été réalisés qui ont conduit à la suppression des éléments de confort (salle de bains, cuisine, WC), des cloisonnements et des revêtements.
Si lors de la visite de l’expert judiciaire, M. X, le 23 octobre 2015, le 6e étage était désormais composé d’un plateau nu, M. Y, expert amiable qui a effectué à la demande du bailleur une visite le 28 mai 2013, a constaté que l’ancien logement a été transformé en box de stockage ce qui est corroboré par la photographie figurant à l’expertise amiable faisant apparaître des cloisonnement et portes fermées par des cadenas ; que l’expert amiable de la locataire qui a visité les locaux le 18 décembre 2014 ne fait pas état d’un plateau nu au dernier étage mais également de box avec une photographie similaire. En outre le rapport de sécurité relatif au projet d’aménagement des locaux daté du 16 mars 2003 fait état de ce que le bâtiment sera organisé en aire de déchargement, bureau et stockage et comprend au R+ 6 «un logement affecté au gardien».
Il s’ensuit que les cloisonnements mis en place courant 2003 à usage de box ont été supprimés lors de la visite de l’expert judiciaire laissant un plateau vide de 100 m² ; que l’ancien logement de 100 m² a bien été utilisé à usage de box de self stockage pendant la durée du bail expiré.
Si la locataire se prévaut de ce que la transformation du logement répond à l’objectif d’adaptation du local avec la destination contractuelle du bail, force est de constater que contrairement aux autres travaux réalisés par la locataire avec l’accord du bailleur, la notice descriptive des travaux en date du 13 septembre 2002 transmise avant travaux au bailleur porte sur la rénovation du logement dont il n’est pas discuté qu’il était vétuste et non sur sa transformation aux fins de stockage pendant la durée du bail expiré.
Enfin, il résulte du bail conclu entre les parties que si la destination contractuelle est bien celle de stockage à destination des particuliers ou des professionnels et de vente de produits, services et matériels annexes à cette activité, la désignation contractuelle des lieux mentionne que les locaux commerciaux comprennent un logement d’habitation sur le niveau supérieur. Il s’ensuit que la locataire ne peut pas se prévaloir de ce que la suppression du logement au 6e étage l’a été pour adapter les locaux à son activité puisqu’il n’était pas prévu que le local de 100 m² du dernier étage à usage d’habitation soit supprimé et que l’accord du bailleur quant aux travaux ne portait pas sur le changement d’affectation de la surface à usage d’habitation de 100 m² du dernier étage.
Si l’assiette totale du bail est inchangée, l’affectation du logement à usage commercial aux fins de stockage représente 2,57 % de la superficie totale de 3891 m² et non 0,02 % comme retenu par le jugement entrepris ; qu’il s’agit ainsi d’une superficie supplémentaire qui a pu être donnée en location pour du stockage et générer un revenu contrairement au local d’habitation qui était destiné au gardien.
Dans ces conditions, le changement d’affectation du 6e étage ayant conduit à la suppression totale du logement affecté à l’habitation pour l’affecter à un usage purement commercial constitue une modification notable des caractéristiques des locaux de nature à entraîner le déplafonnement du loyer, le caractère notable de la modification s’appréciant au regard de l’intérêt pour le commerce considéré.
Le jugement qui a écarté le déplafonnement sera donc infirmé sans qu’il soit nécessaire d’examiner le motif tiré des facteurs locaux de commercialité.
Sur la valeur locative
Le bailleur sollicite l’entérinement du rapport d’expertise judiciaire qui a fixé la valeur locative à la somme de 246 000 euros en principal.
La locataire, qui n’articule pas de moyens détaillés sur la valeur locative, expose que son expert amiable M. Z a estimé la valeur locative à la somme de 222 000 euros.
Aux termes du rapport d’expertise judiciaire les locaux bénéficient d’une très bonne localisation dans le centre-ville de Charenton-le-Pont, bénéficiant de très bonnes commodités d’accès aux portes de Paris, le plateau est de configuration régulière et pour l’essentiel de 450 m² par niveau (hors 5e et 6e étages), les locaux sont en bon état général bien qu’il soit relevé quelques infiltrations. M. Z relève des locaux bien adaptés pour l’activité et une zone de chalandise porteuse.
L’expert judiciaire, M. X, a retenu que les locaux étaient pénalisés par l’absence de visibilité malgré l’effet d’angle en raison de leur situation en bordure de voies très secondaires peu passantes et dépourvues de commerces et en raison d’une configuration tout en hauteur, ce qui est corroboré par les photographies.
La surface utile est de 3 891 m² telle qu’il en résulte du rapport d’expertise judiciaire et de l’expertise amiable de M. Z.
L’expert judiciaire a de manière justifiée pris des références de locaux d’activités et d’entrepôt dont se rapproche par nature l’activité de self stockage. Les loyers relevés entre 67 euros et 103 euros/an sont assez homogènes et correspondent au montant des références locatives pour les entrepôts supérieurs à 450 m²/an relevé par M. Z qui mentionne également des références locatives avant négociation de 90 euros à 165 euros/m².
S’agissant d’un local de self stockage il n’y a pas lieu à pondération d’une partie du rez-de-chaussée contrairement à ce qui a été retenu par M. Z. Il convient donc de retenir les surfaces utiles des locaux par niveau comme l’a fait l’expert judiciaire.
L’expert judiciaire a retenu la valeur locative suivante :
– 100 euros/m² au rez-de-chaussée et au 1er étage,
– 75 euros/m² pour les autres niveaux en superstructure
– 50 euros/m² pour les niveaux -1 et -2
– 35 euros/m² pour les niveaux -3 et -4 soit 259 405 euros en principal.
La proposition de l’expert judiciaire sur la valeur locative par niveau sera entérinée au regard notamment des références produites, de la très bonne localisation des locaux et de leurs très bonnes commodités d’accès aux portes de Paris, de l’aménagement fonctionnel des locaux en bon état général, bien que des fuites aient été relevées au dernier niveau, mais manquant de visibilité et d’une configuration tout en hauteur.
L’expert judiciaire a appliqué un abattement de 5 % en raison des clauses exorbitantes de droit commun du bail. M. Z propose 12 %.
Toutefois cet abattement est faible au regard des clauses exorbitantes du bail. En effet le bail transfère sur la locataire la taxe foncière et les primes assurances incendie de l’immeuble ce qui donnera lieu à un abattement de 8 % eu égard à la superficie de 3 891 m² de l’immeuble.
La valeur locative des locaux donnés à bail est donc, après abattement, de 238 652 euros/an/ HT/HC à compter du 1er juillet 2014.
Le jugement qui a fixé à la somme de 97.514,79 euros le montant du loyer sera donc infirmé.
Sur les demandes accessoires
Il n’est pas inéquitable de condamner la locataire à régler au bailleur la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La Sas Shurgard France qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, sauf pour les frais d’expertise judiciaire qui seront partagés entre les deux parties, ladite expertise ayant été nécessaire pour fixer le prix du bail renouvelé. Les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Par ces motifs
Par arrêt contradictoire rendu publiquement,
Infirme le jugement entrepris,
Dit que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2014 doit être déplafonné et fixé à la valeur locative,
Fixe le loyer de renouvellement des locaux sis […] à Charenton-le-Pont (Val-de-Marne), loués par la Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille à la Sas Shurgard France à la somme annuelle de 238 652 euros HT/HC à effet du 1er juillet 2014,
Condamne la Sas Shurgard France à régler à la Snc A. Daridan et Compagnie Grand Garage Camille la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la Sas Shurgard France aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, sauf pour les frais d’expertise judiciaire qui seront partagés par moitié entre les deux parties.