Les bailleurs qui seraient encore tentés de signer un bail «tous commerces», doivent être bien conscients des énormes risques qu’ils prennent. Non seulement ce type de contrat échappe à leur contrôle pour tomber entre les mains des preneurs successifs, mais l’obligation de délivrance peut en outre les contraindre à payer les travaux du locataire exigeant une mise en conformité des locaux à son activité – quand bien même il a reconnu les prendre en l’état !
Par Me Olivier Jacquin, avocat à la Cour (Jacquin-Maruani & Associés)
L’article 1719 du Code civil énumère les obligations incombant aux bailleurs dans le cadre de contrats de louage d’ouvrage.
Parmi ces obligations, figure l’obligation de délivrance, consistant pour le bailleur de délivrer à un preneur un bien conforme à la destination prévue au bail, c’est-à-dire à l’activité autorisée. Cette obligation, élémentaire, est d’ordre public et s’applique pendant toute la durée du bail. (Cass. Civ. 3e, 31 octobre 2012 n° 11-20660)
Se pose alors une question.
Le bailleur peut-il contractuellement se décharger d’une telle obligation en imposant au preneur la prise en charge de travaux (de mises aux normes par exemple) permettant de mettre les locaux en conformité avec leur destination ?
La jurisprudence, très abondante et plutôt constante en la matière, considère que le bailleur peut librement et très largement se décharger contractuellement sur le preneur dès lors que les clauses du bail sont suffisamment précises. (Cass. Civ. 3e,19 avril 1989, n° 87-14535)
A défaut de clause expresse, les travaux litigieux (de mise aux normes, de sécurité, d’accessibilité, etc…) incombent au bailleur. (Cass. Civ. 3e, 3 mai 2011, n° 10-15662)
Néanmoins, la seule limite indérogeable, est que le bailleur doit, en tout état de cause, donner à bail des locaux au sein desquels l’activité qu’il a autorisée peut techniquement et légalement être exercée.
A défaut, le bailleur engage sa responsabilité, et ce, nonobstant toute clause contraire. (Cass. Civ. 3e, 11 octobre 2018, n° 17-18553 ; Cass. Civ. 3e, 31 octobre 2012 n° 11-12970 ; Cass. Civ. 3e, 5 juin 2002, n° 00-19037)
Ainsi, et au regard de ce qui précède, que se passe-t-il lorsque le bailleur donne à bail des locaux pour y exercer «tous commerces» ?
L’obligation de délivrance du bailleur se limite-t-elle à la seule activité réellement exercée à l’origine au sein des locaux, ou s’étend-elle à toutes autres activités futures et potentielles pouvant y être exercées ?
C’est dans ce contexte que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer par un arrêt en date du 4 juillet 2019 – RG n° 18-17107.
Dans cette espèce, le bailleur avait consenti un bail «tous commerces» à un preneur. Le bail était en outre assorti d’une clause aux termes de laquelle le preneur acceptait de prendre les locaux dans l’état où ils se trouvaient le jour de l’entrée en jouissance.
Néanmoins, aucune clause du bail ne prévoyait expressément que les travaux de mises aux normes de sécurité incombaient au preneur. Bien au contraire, le bail stipulait que le bailleur était tenu des «travaux de mise en conformité, d’aménagement, d’installations, de construction, de réparations, et autres qui seraient prescrits, ou viendraient à être prescrits par une législation, ou règlementation notamment en matière de protection, de l’environnement, d’hygiène, ou de sécurité, des ateliers, magasins, et bureaux, en égard à l’activité exercée par le preneur dans les lieux loués».
Pour information, les locaux litigieux portaient sur un hangar ayant ainsi vocation à stocker du matériel et des marchandises et non à accueillir de la clientèle. Le nouveau preneur (qui avait acquis le fonds de commerce du preneur d’origine), a, au cours du bail, souhaité transformer le hangar en un magasin accueillant du public toute l’année. Le preneur ne pouvant exercer une telle activité commercial au sein des locaux, a sollicité la résiliation du bail aux torts du bailleur en raison de la non-conformité des locaux à leur destination, puisque ces derniers ne permettaient pas l’exercice d’une quelconque activité commerciale, ni même l’accueil d’une clientèle, en raison de la non-conformité des lieux aux normes de sécurité et d’accessibilité Erp (Établissement recevant du public).
C’est dans ce contexte que la Cour de cassation, en censurant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Pau du 31 janvier 2018 au visa de l’article 1719 du Code civil, a rappelé que le bailleur est tenu en tout état de cause de délivrer un bien conforme à sa destination, et qu’ainsi, il lui incombait de «réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu’elle est autorisée par le bail».
Cette décision, si elle paraît sévère pour le bailleur, reste néanmoins logique, et conforme non seulement à l’article 1719 du Code civil relatif à l’obligation de délivrance du bailleur, mais aussi à l’évolution jurisprudentielle inhérente à la précision que doivent revêtir les clauses du bail lorsque le bailleur entend répercuter un certain nombre de travaux lui incombant, au preneur.
Néanmoins, l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas systématiquement mise en cause. En effet, dans l’arrêt étudié, on notera que la Cour de cassation précise à la fin, que l’activité exercée doit avoir été autorisée par le bail. Ce rajout peut paraître superfétatoire dans le cadre de baux «tous commerces» puisque par principe toutes les activités sont autorisées.
Toutefois, dans le cadre de baux «tous commerces», la Cour de cassation a déjà exonéré le bailleur de son obligation de délivrance lorsqu’il était démontré que les travaux litigieux nécessaires et désordres constatés sont dus à une «surexploitation» des locaux par le preneur. En effet, dans une espèce, un bailleur avait consenti un bail «tous commerces» à un preneur, mais qu’il ressortait des plans annexés au bail que les étages supérieurs étaient à usage d’habitation. Néanmoins, le preneur y a stocké de la marchandise en masse, et a installé des appareils de climatisation, causant ainsi des désordres structurels sur l’immeuble.
La Cour de cassation a considéré que le preneur était à l’origine des désordres du fait d’une surexploitation des locaux (et donc d’un abus de droit) ; et qu’ainsi, le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance, malgré la présence d’un bail «tous commerces». (Cass. Civ. 3e, 12 avril 2018, n° 17-11833).
D’où l’intérêt pour la Cour de cassation de rappeler dans l’arrêt étudié, que l’activité exercée doit avoir été autorisée par le bail. Néanmoins, et à la lecture de cet arrêt riche en enseignements, il est désormais acquis que l’idée d’un bail «tous commerces» doit être définitivement abandonnée par les bailleurs.
> Lire l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 4 juillet 2019