Clauses d’accession et de nivellement : UNE LIAISON SOUVENT PIÉGEUSE !

Un arrêt rendu le 20 janvier 2020 par la cour d’appel de Paris (RG 17/15682, Andyrest/The Travellers) illustre une nouvelle fois les effets indésirables, lors du renouvellement, d’une combinaison maladroite des clauses d’accession et de nivellement.

Par M^e Alain Confino, avocat au Barreau de Paris (Cabinet Confino)

Le bail d’une boutique située sur les Champs-Elysées a été consenti en 1987, puis renouvelé en 1996, pour l’exercice à titre principal d’une activité de change, numismatique, opérations de bourse sur métaux précieux et de banque et à titre accessoire de parfumerie, petite électronique, bijouterie-horlogerie et accessoires de mode hormis de prêt-à-porter.

En 2006, les parties sont convenues de renouveler le bail en modifiant entièrement la destination des lieux, désormais à usage de pub, salon de thé, possibilité de restauration, bar avec licence IV, vente de produits dérivés, à l’exclusion de tout restaurant fast-food ou brasserie bon marché. La société preneuse était autorisée à engager de lourds travaux moyennant un aménagement progressif du loyer sur toute la durée du nouveau bail.

A la suite d’un congé avec refus de renouvellement suivi d’un repentir, le bailleur a saisi le juge des loyers d’une demande de fixation du loyer de renouvellement. Le débat a alors porté, entre autres, sur l’incidence de la clause du bail rédigée comme suit : «Tous changements, embellissements ou amélioration, et en règle générale, tous travaux exécutés par la société preneuse dans les lieux loués, demeureront en fin de bail la propriété de la bailleresse, sans indemnité. Toutefois, la bailleresse, si bon lui semble, pourra demander à la société preneuse le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs de la société preneuse».

Après le juge des loyers, la cour d’appel avait à trancher entre deux lectures de cette clause :
– celle du preneur qui soutenait en substance qu’en présence d’une option entre accession et remise en l’état primitif (de 1987), cette seconde possibilité étant inapplicable en cas de renouvellement, l’accession ne pouvait jouer qu’à la fin des relations contractuelles.
– celle du bailleur qui plaidait que l’irrégularité éventuelle du deuxième paragraphe relatif à la remise en l’état ne pouvait porter atteinte à la validité du premier sur l’accession en fin de bail, et que l’état primitif devait s’entendre comme ne visant que la création d’un plancher supplémentaire et non la transformation en restaurant.

La cour relève d’abord que l’état «primitif» s’entend d’évidence comme l’état d’origine des locaux en 1987. L’argument est étymologiquement imparable. Par voie de conséquence, cette remise en état ne peut intervenir lors des renouvellements.

Il existe donc, selon les juges d’appel, une contradiction entre les deux phrases de l’article, et cette contradiction nécessite une interprétation qui doit être résolue conformément à l’article 1162 ancien du Code civil qui dispose : «Dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation». Celui qui a contracté l’obligation (de remise en l’état primitif) étant en l’occurrence le preneur, la cour décide «qu’il sera donc considéré que la commune intention des parties consiste en ce que la clause d’accession ne puisse jouer qu’à la fin des relations contractuelles liant les parties.».

On ne soulignera jamais assez l’attention toute particulière qui doit être portée à la rédaction de la clause d’accession selon qu’elle emporte transfert de propriété des aménagements du preneur en fin de bail ou à son départ (des expressions voisines étant souvent utilisées pour viser cette deuxième hypothèse : fin de jouissance, fin de l’occupation, etc.). Les parties jouissent encore en ce domaine d’une liberté complète.

La coexistence, dans le bail, d’une clause d’accession «fin de bail» avec une stipulation permettant au bailleur d’imposer au preneur la remise des lieux loués en leur état antérieur aux aménagements effectués par ce dernier (dite clause de «nivellement» ou «d’arasement») avait déjà donné à la jurisprudence récente l’occasion de requalifier la première en «fin de jouissance» dès lors que le bail est renouvelé, tant il est évident que le bailleur qui accepte le renouvellement du bail ne saurait demander, à ce moment de la relation, la remise des locaux en leur état d’origine, de sorte que l’alternative ne peut être exercée qu’à la sortie des lieux (cf. cour d’appel de Colmar 22 mars 2012, approuvé par Cass. 3^e civ. 18 juin 2013, n° 12-22.226 ; cour d’appel de Caen, 2^e ch., 15 mai 2014, n° 13/00087, Rev. Loy. févr. 2015, p. 25). L’arrêt Andyrest est donc dans la ligne d’une jurisprudence qui semble désormais bien établie.

Selon la nature et l’importance des travaux d’aménagement que le preneur prévoit de réaliser, il est plus que jamais conseillé de bien articuler ces clauses dès la conclusion du bail initial en réfléchissant à l’ensemble des conséquences qui se produiront s’il est renouvelé : sur la fixation du loyer (les aménagements pourront-ils ou non être pris en compte dans la valeur locative ? dès le premier renouvellement ? lors d’un renouvellement ultérieur ?) ; sur la charge des travaux de toute nature jusqu’au transfert de la propriété des aménagements (y compris les grosses réparations, la vétusté et les mises en conformité) ; sur les effets fiscaux et comptables de l’accession (le preneur pourra-t-il ou non continuer à amortir ses immobilisations ? ou devra-t-il comptabiliser une perte cependant qu’elles entreront dans le patrimoine du bailleur comme un élément d’actif imposable au titre des plus-values ?), sur l’assurance des biens (demeurera-t-elle à la charge du preneur ou sera-t-elle désormais à celle du bailleur ?) etc.

Les clauses de style rédigées à la va-vite sont décidément piégeuses en ce domaine !

____________________________________________________________________________________________

Extrait de l’arrêt

Cour d’appel de Paris,
Pôle 5, Chambre 3,
29 janvier 2020
(n° RG 17/15682 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B34YF)

Motifs
Sur la clause d’accession
L’appelante fait valoir que la bailleresse ne peut se prévaloir des travaux qu’elle a réalisés, pour un montant de 3.090.830 euros qu’à son départ des lieux. Selon elle, en vertu de la clause d’accession du bail, la bailleresse dispose de deux options, soit les travaux lui profitent, soit elle exige que les locaux soient remis en l’état où ils se trouvaient au moment de rentrée en jouissance. Or en cas de renouvellement du bail qui se fait aux clauses et conditions du bail expiré, le bailleur ne peut pas exiger qu’elle remette en l’état initial les locaux dans lesquels ils se trouvaient sans compromettre son activité ; que la rédaction de la clause est maladroite et la rend inapplicable en cas de renouvellement : qu’elle doit s’interpréter comme l’a retenu le jugement entrepris. Elle ajoute que l’état primitif des locaux s’entend comme l’état des locaux tels qu’ils étaient dans le bail initial de 1987 ; que le protocole d’accord vise le renoncement du bailleur à se prévaloir du rétablissement des locaux dans leur état «actuel» et non primitif.

L’intimée réplique que la clause d’accession prévoit que les travaux peuvent faire accession en fin de bail ou qu’elle peut demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, à savoir l’état des locaux avant travaux par comparaison aux locaux après travaux selon les plans annexés au protocole, et non comme l’a retenu le jugement entrepris un cumul d’obligations (remise en état primitif et accession au profit du bailleur). Elle soutient que les deux paragraphes de la clause d’accession sont séparés par un point de sorte que l’irrégularité éventuelle du 2^e paragraphe sur le rétablissement des locaux en leur état primitif ne peut porter atteinte à la validité du 1er relatif à l’accession en fin de bail. La société The Travellers estime que la remise en l’état ne vise pas les travaux d’aménagement en restaurant mais principalement la création d’un plancher supplémentaire de 49,30 m² ; que si celui-ci devait être supprimé, cela n’aurait pas d’incidence sur l’activité de restaurant qui pourrait se poursuivre et par conséquent, la remise en l’état n’est pas incompatible avec le renouvellement du bail et la poursuite de l’activité. Elle ajoute que les parties ont dans le protocole d’accord, par dérogation à la clause d’accession expressément accepté que la clause de remise en l’état ne s’applique pas. Enfin la société The Travellers soutient que la clause précise que l’accession se fait en fin de bail, ce qui ne peut s’interpréter comme fin de jouissance ; que l’arrêt de la Cour de cassation du 7 février 2007 cité par la société Andyrest concerne une espèce dans laquelle la date de l’accession n’était pas déterminée contrairement à la présente espèce.

La cour relève que les conditions générales du bail prévoient que : «8. Tous changements, embellissements ou amélioration, et en règle générale, tous travaux exécutés par la société preneuse dans les lieux loués, demeureront en fin de bail la propriété de la bailleresse, sans indemnité. Toutefois, la bailleresse, si bon lui semble, pourra demander à la société preneuse le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs de la société preneuse».

Contrairement à ce qu’a indiqué le jugement entrepris, la clause stipulée au huitièmement du bail ne prévoit pas un cumul d’obligations, à savoir accession en fin de bail au profit du bailleur et remise en état primitif mais prévoit deux options :
– soit les changements, embellissements ou amélioration, et en règle générale, tous travaux exécutés par le preneur font accession au bailleur en fin de bail sans indemnité,
– soit le bailleur peut exiger la remise des locaux dans leur état primitif aux frais du preneur.

Comme l’indique le bailleur, la clause du bail mentionne une date d’accession, à savoir la fin du bail. Toutefois l’accession est corrélée en l’espèce à une obligation éventuelle de remise des locaux en leur état primitif.

Les parties sont en désaccord sur le terme d’état «primitif». Il est d’évidence que ce terme clair et précis s’entend comme l’état d’origine des locaux tels que décrits dans le bail initial, ce qui en l’espèce correspond au bail conclu en 1987 entre les parties et qui comporte un descriptif précis des locaux. Or la remise des lieux dans leur état «primitif» ne peut intervenir lors des renouvellements du bail.

Il s’ensuit une contradiction dans les termes du point 8 du bail. La clause doit donc être interprétée, conformément à l’article 1162 du Code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016, contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation, c’est-à-dire, en l’espèce, en faveur de la Sas Andyrest.

Il sera donc considéré que la commune intention des parties consiste en ce que la clause d’accession ne puisse jouer qu’à la fin des relations contractuelles liant les parties.
Au surplus, dans le cas d’espèce, la cour constate que contrairement à ce qu’affirme le bailleur, la remise en état des locaux ne peut être envisagée lors des renouvellements au regard de la nouvelle destination des locaux et de la nature des travaux.

En effet les locaux d’origine sont ainsi décrits dans le bail initial de 1987 et repris d’ailleurs dans l’acte de renouvellement de 1996 :
– Au rez-de-chaussée sur l’avenue des Champs-Elysées :
Plan A :
1 – Entrée au centre avec escalier de descente à la grande salle ;
2 – Bureau d’angle à gauche
3 – Bureau à la suite sur passage d’accès au Travellers Club.
4 – Petit bureau en retour sur galerie,
5 – Bureau de réception,
6 – Galerie ayant vue sur la grande pièce du sous-sol,
7- En bout de la galerie, escalier intérieur donnant accès aux pièces du sous-sol,

– En sous-sol,
Plan B :
8 – La Grande Salle dont une partie prenant toute la hauteur du sous-sol et rez-de-chaussée (voir coupe C), sous-sol en prolongation sur l’hôtel particulier du Traveller’s comprenant :
9 – Grande pièce divisée par cloison vitrée,
10 – Une pièce à droite (télex) ;
11 – A gauche de la Grande Salle, le groupe sanitaires hommes et dames, salle de douche,
12 – A la suite de la grande pièce désignée en 9, une première pièce,
13 – Une deuxième pièce dans le fond,
14 – Local du central téléphonique,
15 – Passage du local de climatisation,
16 – dans le fond de ce passage, local du poste de climatisation,
17 – une issue de secours vers les locaux du Traveller’s Club,
18 – une issue de secours vers le couloir de service du Traveller’s Club, issue de secours dont le seul usage supplémentaire pourra être fait au seul bénéfice du personnel de sécurité et de nettoyage de la preneuse.
– Soit au total une surface de 350 m² environ pour l’ensemble des locaux (…)

Les travaux qui ont été entrepris suivant le protocole d’accord sont listés par l’expert judiciaire en pages 16 et 17 de son rapport. Ils ont consisté principalement en :
– une surélévation du fronton central encadrant l’entrée principale avec une modification de l’ensemble des ouvertures.
– création de deux ouvertures dans les murs,
– démolition de cloisons légères,
– la création d’un plancher supplémentaire d’une surface de 49,32 m² au niveau de la rue qui longe la façade de l’avenue des Champs-Elysées.
– la création d’un plancher sur la trémie de l’ancien escalier du rez-de-chaussée
– la fourniture et la pose d’un ascenseur,
– la création de deux escaliers,
– l’élargissement de l’escalier reliant l’entrée principale en rez-de-chaussée pour accéder à la partie du restaurant au sous-sol.
La surface totale des locaux est passée de 407 m² avant travaux à 456,32 m² après travaux.

La remise des lieux dans leur état primitif implique de supprimer ces modifications qui ont touché à la structure de l’immeuble et qui ont augmenté la superficie totale des locaux et de remettre notamment les locaux en état de bureaux tels qu’ils sont décrits dans le bail de 1987. Il est au surplus mentionné dans le projet d’aménagement annexé au protocole que les travaux ont pour objet de réaménager les locaux actuellement utilisés en bureau de change, en salon de thé, restaurant, bar d’ambiance.

Il s’ensuit que la nature des travaux effectués n’est en tout état de cause pas compatible avec une remise dans l’état primitif des locaux aux frais exclusifs du preneur lors du renouvellement.

Enfin, la société The Travellers se prévaut du protocole d’accord conclu entre les parties le 16 juin 2006 qui prévoit que «Par dérogation à l’article 8 du bail, le bailleur renonce à réclamer le rétablissement des lieux en leur état actuel, acceptant les locaux tels qu’ils seront après réalisation des travaux prévus au descriptif ci-annexés (…)».

La cour observe qu’outre le fait que cette disposition n’a pas été reprise expressément dans l’avenant de renouvellement postérieur au protocole d’accord, ledit protocole vise l’état «actuel» des locaux avant travaux et non leur état «primitif» et cette disposition ne vise pas expressément la date d’accession mais au contraire précise que le bailleur renonce également à invoquer les travaux comme motif de déplafonnement lors du prochain renouvellement et du renouvellement suivant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les travaux effectués par la locataire n’ont pas fait accession au bailleur. (…)