On attend la réponse du Conseil constitutionnel. L’arrêt rendu par la Cour de Cassation lui demande si le lissage Pinel à 10 % l’an n’est pas contraire au droit inviolable de propriété. Mais à l’évidence, une mesure visant à la surprotection d’une catégorie professionnelle comme les commerçants, ne remplit pas les critères de protection d’un intérêt général et entre manifestement en collision avec celui-ci, au point de constituer à l’égard de ce droit fondamental une atteinte disproportionnée.
Par Me André Jacquin, avocat à la Cour (Jacquin-Maruani & Associés)
Le 6 février 2020, la 3e chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt renvoyant devant le Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité.
On notera qu’il s’agit là d’une première pour la Cour de Cassation, qui s’était toujours refusée jusqu’à présent, en matière de baux commerciaux, à transmettre une question prioritaire de constitutionnalité, considérant le plus souvent que la question posée n’était pas nouvelle et ne présentait pas de difficulté sérieuse en droit.
La question prioritaire de constitutionnalité transmise a pour objet d’interroger le Conseil constitutionnel sur la constitutionnalité du mécanisme de lissage institué par la loi Pinel du 18 juin 2014.
On se rappelle en effet que ce mécanisme codifié sous l’article L. 145-34, dernier alinéa, du Code de commerce et ainsi rédigé : «En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.» a pour objet de permettre le lissage du loyer déplafonné en cas de révision ou de renouvellement du bail à due concurrence d’un montant de 10 % par an supplémentaire, par rapport au loyer précédemment payé, jusqu’à atteindre la valeur locative.
La question posée au Conseil constitutionnel est celle de savoir si ce dispositif n’est pas de nature à comporter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur au regard de l’objectif poursuivi.
Le Conseil constitutionnel devait faire connaître sa décision au plus tard le 6 mai 2020.
Or, compte tenu de la loi organique prise en application de l’article 38 de la Constitution résultant de la situation sanitaire actuelle, les délais ont été suspendus, de sorte que la décision devrait être rendue au plus tard le 30 juin 2020. Pour autant, la question se révèle du plus grand intérêt. En effet, la mesure de lissage de la loi Pinel, au demeurant extrêmement critiquée par une doctrine largement majoritaire, a toujours suscité la méfiance, pour ne pas dire la réticence de la Cour de Cassation.
C’est ainsi que le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Dieppe avait sollicité un avis de la Cour de Cassation, en l’interrogeant sur son champ de compétence quant à l’application de cette mesure. Le juge des loyers commerciaux était-il seulement compétent pour fixer le montant du loyer déplafonné à la date du renouvellement ou était-il également compétent pour fixer les paliers résultant du lissage jusqu’à épuisement de la valeur locative ?
Par un avis du 9 mars 2018 (avis n° 17-70.040), la Cour de Cassation répond : «Il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse des loyers instauré par ce texte.»
Autrement dit, le dispositif de lissage étant distinct de celui de la fixation du loyer de renouvellement, le juge n’a pas à s’y intéresser.
La Cour ajoute même, alors que cela ne lui était pas demandé : «l’étalement n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer», donnant par là même un signal fort.
Dès lors, c’est assez naturellement qu’à l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité qui lui était posée sur le dispositif de lissage Pinel, la Cour de Cassation transmettait au Conseil constitutionnel la question de la constitutionnalité de ce dispositif. Elle l’a fait sous l’angle de «l’atteinte disproportionnée au droit de propriété», autrement dit de l’atteinte à un droit fondamental, avec la motivation suivante : «La question posée sur la constitutionnalité du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce … présente un caractère sérieux en ce que ses dispositions … sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur».
Il est certain que la question se pose sérieusement dès lors qu’à l’occasion du renouvellement d’un bail commercial, le principe posé par l’article L. 145-33 du Code de commerce veut que le loyer de renouvellement soit fixé, non pas au prix du marché résultant des prix librement débattus entre bailleurs et locataires, mais de ce qu’on nomme la «valeur locative judiciaire» ou en encore «la valeur locative du Code de commerce».
Ce prix résulte d’un panachage entre les valeurs de marché, les accords amiables de renouvellement et les prix judiciaires, ce panachage ayant pour conséquence inéluctable d’obtenir un prix déprécié par rapport à la valeur de marché. Ainsi, pour donner un exemple concret, alors que le prix de marché est de l’ordre de 20 000 € du mètre carré sur le côté pair des Champs-Elysées, en zone 1, le prix judiciaire au même endroit ressort à environ 9 000 € du mètre carré, également en zone 1. De surcroît, il résulte de l’article L. 145-34 du Code de commerce un dispositif de plafonnement des loyers de renouvellement.
Ainsi et sauf motif de déplafonnement dont la preuve incombe au bailleur, le loyer ne peut évoluer lors du renouvellement au-delà de celui résultant de la variation indiciaire. Dès lors, la mesure de lissage instituée par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce et issue de la loi Pinel, en rajoutant une couche, faisait à l’évidence basculer la mesure dans le risque de non-constitutionnalité pour atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur.
Or, le droit de propriété constitue un droit fondamental, protégé par le bloc de constitutionnalité.
Ainsi, l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme dispose : «La propriété est un droit inviolable et sacré. Nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique légalement constatée l’exige évidemment et sous la condition d’une juste et préalable indemnité».
Quant à l’article 1er du Protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, celui-ci dispose : «Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international».
La Cour européenne des droits de l’homme a déjà validé des atteintes au droit de propriété, mais c’est à la condition que celles-ci soient justifiées par la protection d’un intérêt général. Tel est le cas par exemple, en matière de droit de l’environnement ou en matière de droit de préemption.
Mais à l’évidence, une mesure visant à la surprotection d’une catégorie professionnelle comme les commerçants, ne remplit pas les critères de protection d’un intérêt général et entre manifestement en collision avec le droit de propriété, au point de constituer à l’égard de ce droit fondamental une atteinte disproportionnée.
Quelle que soit la décision qui sera rendue par le Conseil constitutionnel, la Cour de Cassation, en ayant renvoyé la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel, est parfaitement dans son rôle de gardienne du respect des droits fondamentaux et de contrôle judiciaire de toute atteinte disproportionnée qui lui serait portée par le législateur.
Reste que si la question est admise par le Conseil constitutionnel, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, dont d’ailleurs l’application est difficilement compréhensible, sera purement et simplement abrogé, ce qui apparaît à l’évidence opportun.