Si la crise sanitaire dure jusqu’à fin avril et que le loyer est payable d’avance, le terme du deuxième trimestre 2020 sera reporté au mois de juillet et, à défaut d’accord avec son bailleur, le locataire devra alors payer deux termes en même temps. C’est la conclusion à laquelle aboutit Me André Jacquin à la lecture de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19 ! Sans doute, les défauts de paiement des loyers et charges ne pourront donner lieu à aucune pénalité et la clause résolutoire ne pourra être mise en œuvre. Mais le texte qui, pour le spécialiste des baux commerciaux, mène finalement qu’à une suspension des paiements pour les échéances postérieures au 12 mars, ne soulage que provisoirement la trésorerie des petites entreprises en difficulté. Il ne fait que repousser le problème.
Par Me André Jacquin, avocat à la cour (Jacquin-Maruani & Associés)
Ça y est, l’ordonnance tant attendue est arrivée !
Enfin, il est possible de savoir si les loyers et charges des commerçants et professions libérales doivent être payés pendant cette période de crise sanitaire majeure, alors même que la majorité des magasins voient aujourd’hui leur rideau baissé.
L’analyse du texte s’avère d’un abord complexe.
Seules peuvent bénéficier des mesures, les personnes physiques ou morales de droit privé susceptibles de bénéficier du Fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020.
Je me précipite donc sur l’ordonnance dont il s’agit.
Celle-ci précise en son article 1er : «Il est institué pour une durée de trois mois un Fonds de solidarité ayant pour objet le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique, particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du Covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.»
Cela ne m’avance pas.
Pour autant, je poursuis ma lecture.
L’article 3 précise : «Un décret fixe le champ d’application du dispositif, les conditions d’exigibilité et d’attribution des aides …»
Je pars à la recherche du décret, introuvable pour le moment.
Je cherche donc toute documentation utile, dont le dossier de presse diffusé le 25 mars 2020 sur le «Fonds de solidarité». L’analyse de ce dernier me permet de constater que seront concernés les très petites entreprises (Tpe), indépendants, micro-entrepreneurs et professions libérales, ayant un chiffre d’affaires inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 €.
De plus, pour en bénéficier, il sera nécessaire, soit d’avoir fait l’objet d’une fermeture administrative, soit d’avoir subi une perte de 70 % de chiffre d’affaires en mars 2020 par rapport à mars 2019.
Je poursuis donc la lecture de l’ordonnance : «Pourront également bénéficier de la mesure les personnes physiques et morales de droit privé qui poursuivent leurs activités dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire»
Qu’en est-il des mesures prévues relativement au recouvrement des loyers et des charges ?
L’article 4 de l’ordonnance me renseigne : Les défauts de paiement des loyers et charges ne donneront lieu à aucune pénalité financière, intérêts de retard, dommages et intérêts, astreinte.
De la même façon, la clause résolutoire ne pourra être mise en œuvre, les clauses pénales de déchéance ou d’activation des garanties ou cautions, en raison des défauts de paiement ne pourront être mises en œuvre, nonobstant toute disposition contractuelle contraire.
Enfin : «les dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire… » Ainsi, dès lors que le loyer est payable d’avance, la mesure s’applique pour le terme du deuxième trimestre 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. Sans doute ce délai est-il nécessaire pour la reprise de l’activité, le report des loyers et charges est donc automatique !
Compte tenu probablement de la force obligatoire du contrat, l’ordonnance n’aboutit finalement qu’à une suspension du paiement des loyers et charges pour les échéances postérieures au 12 mars 2020.
Il faudra donc que les bailleurs et locataires négocient individuellement l’échelonnement de la dette locative qui sera ainsi créée. A défaut, la totalité de l’arriéré sera due deux mois après la déclaration de la fin de l’urgence sanitaire, ce qui risque d’être particulièrement douloureux pour les petites entreprises. Ainsi, en soulageant provisoirement la trésorerie des petites entreprises en difficulté, le gouvernement ne fait que reporter le problème à une date ultérieure.
Il est vrai que pendant le même temps, les personnes physiques et morales, et notamment les commerçants, concernées par la mesure, pourront bénéficier d’aides financières par l’intermédiaire du Fonds de solidarité.
Si la crise sanitaire dure jusqu’à fin avril, et que le loyer est payable d’avance, le terme du deuxième trimestre 2020 sera reporté au mois de juillet et à défaut d’accord avec son bailleur, le locataire devra alors payer deux termes de loyer en même temps.
Le paradoxe de l’ordonnance est que le loyer reste dû mais n’est pas recouvrable.
En toute hypothèse, les tribunaux étant à l’arrêt et la question des loyers et charges n’étant pas prioritaire, on ne voit pas comment, avec ou sans ordonnance, et quelle que soit par ailleurs la taille de l’entreprise locataire, les bailleurs pourraient, dans l’immédiat, recouvrer les loyers et charges impayés.
La situation est pour le moins inédite !