Cour d’appel de Paris, 13 mai 2020, N° 18/09252

Cour d’appel de Paris
Pôle 5, chambre 3
Arrêt du 13 mai 2020
N° 18/09252
M. Y.X c./Sa Etam Lingerie

Exposé du litige
Les consorts X sont propriétaires de locaux situés à Vincennes, […], loués à la société Etam Lingerie qui y exploite un fonds de commerce de vente au détail de lingerie féminine et tous accessoires s’y rapportant.

Selon acte d’huissier de justice du 5 août 2015, la locataire a demandé aux bailleurs le renouvellement du bail à compter du 1^er octobre 2015 moyennant un loyer annuel principal de 44.000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 8 octobre 2015, les consorts X ont accepté le renouvellement mais ont proposé de fixer le loyer à la somme de 119.636,76 euros.

Par mémoire du 16 décembre 2015, la locataire a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 52.000 euros en principal.

Par acte d’huissier de justice du 25 mars 2016, elle a fait assigner les bailleurs devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil.

Par jugement rendu le 26 juillet 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a ordonné une expertise et désigné Mme B.C. pour y procéder.

Aux termes de son rapport en date du 11 septembre 2017, l’expert évalue la valeur locative au 1^er octobre 2015 à la somme de 75.695 euros par an et en principal, inférieure au loyer plafonné  en fonction des indices Ilc qui s’élève  à 109.685,18 euros.

Par jugement rendu le 20 mars 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a :
–  Rappelé la date du bail renouvelé au 1^er octobre 2015 ;
–  Rappelé pour mémoire le niveau du loyer plafond au 1^er octobre 2015 : 109.685,18 euros HT/HC ;
–  Fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative, inférieure au loyer plafond ce qui dispense d’avoir à rechercher l’existence de motifs de déplafonnement, de 75.685 euros HT/HC par an à compter du 1^er octobre 2015 ;
- Dit que Mme D. E. épouse X, M. Y. X. et M. A. X. devront, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, adresser en deux exemplaires à la Sa Etam Lingerie, preneur, un acte de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant le paiement du loyer annuel précité soit 75.685 euros HT/HC par an à compter du 1^er octobre 2015, sans préjudice des autres dispositions rappelées à l’article L. 145-57 du Code de commerce ;
–  Dit qu’à défaut pour la bailleresse d’avoir adressé dans le délai d’un mois un projet de bail, ou à défaut pour les parties d’avoir régularisé celui-ci dans un nouveau délai de deux mois, le jugement vaudra bail, aux clauses et conditions du bail, au prix précité, à effet du 1^er octobre 2015;
–  Dit n’y avoir lieu, pour le juge des loyers commerciaux, de statuer sur la demande de remboursement des loyers trop-perçus formée par la Sa Etam Lingerie et sur la demande de délais de paiement formée par Mme D. E. épouse X, M. Y. X. et M. A. X., toutes prétentions excédant sa compétence ;
–  Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
–  Fait masse des dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, et condamné chaque partie à en supporter la moitié ;
–  Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
–  Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration d’appel du 9 mai 2018, Mme D. E. épouse X, M. Y. X. et M. A. X. ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 juin 2019, Mme D. E. épouse X, M. Y. X. et M. A. X.  demandent à la Cour de :
Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce,
Vu les articles R. 145-2 et suivants du Code de commerce,
Vu la jurisprudence citée,
Vu le rapport d’expertise établi par Mme B. C. en date du 11 septembre 2017,
Vu l’avis estimatif du Cabinet Pain Expertises et les pièces produites aux débats,
-  1° Infirmer le jugement contradictoire rendu en premier ressort par le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil le 20 mars 2018 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,
-  2° Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de 107.300 € HT/HC par an, à compter du 1^er octobre 2015, date de la demande de renouvellement.
-  3° Dire et juger qu’à défaut pour les parties d’avoir régularisé un acte de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré moyennant le paiement du loyer annuel précité soit 107.300 € HT/HC par an à compter du 1^er octobre 2015 dans un délai de deux mois à compter de l’arrêt à intervenir, ledit arrêt vaudra bail aux clauses et conditions précitées.
-  4° Débouter la société Etam Lingerie de  toutes ses demandes, fins et conclusions.
-  5° Condamner la société Etam Lingerie à régler à Mme D. X. et à Messieurs Y. X. et A. X. la somme totale de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
-  6° Condamner la société Etam Lingerie aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris au paiement des frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par Rpva le 25 mars 2019, la société Etam Lingerie demande à la Cour de :
Vu l’article L. 145-33 du Code de commerce,
Vu les articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce,
Vu le rapport d’expertise établi par Mme B. C. en date du11 septembre 2017,
Vu le jugement du Juge des loyers commerciaux du 20 mars 2018,

Déclarer les consorts X mal fondés en leur  appel, les  en débouter ;
Recevant la société Etam Lingerie en son appel incident, y faisant droit :
Infirmer le jugement rendu par le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil du 20 mars 2018 en ce qu’il a :
– Fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative, inférieure au loyer plafond ce qui dispense d’avoir à rechercher l’existence de motifs de déplafonnements, de 75 685 euros HT/HC par an à compter du 1^er octobre 2015,
– Dit que Mme D. E. épouse X, M. Y. X. et M. A. X. devront, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, adresser en deux exemplaires à la Sa Etam Lingerie, preneur, un acte de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant le paiement du loyer annuel précité soit 75.685 euros HT/HC par an à compter du 1^er octobre 2015, sans préjudice des autres dispositions rappelées à l’article L. 145-57 du Code de commerce,
– Dit n’y avoir lieu, pour le juge des loyers commerciaux, de statuer sur la demande de remboursement des loyers trop perçus formée par la Sa Etam Lingerie et sur la demande de délais de paiement formée par Mme D. E. épouse X, M. Y. X. et M. A. X., toutes prétentions excédant sa compétence,
– Fait masse aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, et condamne chaque partie à en supporter la moitié,
– Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Restatuant comme de droit,
–  Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de 48 385 € HT/HC par an, à compter du 1^er octobre 2015, date de la demande de renouvellement,
–  Dire que Mme D. E. épouse X, M. Y. X. et M. A. X.devront, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, adresser en deux exemplaires à la Sa Etam Lingerie, preneur, un acte de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant le paiement du loyer annuel précité soit 48.385 euros HT/HC par an à compter du 1^er octobre 2015, sans préjudice des autres dispositions rappelées à l’article L. 145-57 du Code de commerce,
–  Condamner les consorts X à rembourser à la société Sa Etam Lingerie les loyers trop-perçus depuis le 1^er octobre 2015, avec intérêts au taux légal,
–  Condamner les consorts X à régler à la Sa Etam Lingerie une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,
–  Condamner les consorts X à régler à la Sa Etam Lingerie une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles d’appel,
–  Condamner les consorts X aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par M^e Gilles Hittinger-Roux par application des dispositions  de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 décembre 2019.

Motifs de la décision
Les consorts X reprochent au premier juge d’avoir, en entérinant le rapport d’expertise judiciaire, assimilé la commercialité de la rue du Midi à Vincennes, qui est de premier ordre, à celle de l’avenue du Château qui est moindre et d’avoir retenu des références de prix pratiqués dans le voisinage sans prendre en considération les éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 du Code de commerce. Ils considèrent que seules peuvent être retenues les références situées dans la première partie de la rue du Midi où sont situés les lieux en cause et celles portant sur des commerces du même type en excluant les plus anciennes au regard de la date à prendre en compte pour l’évaluation de la valeur locative, à savoir le 1^er octobre 2015.

Les consorts X font également grief au premier juge d’avoir écarté la demande de majoration pour avantage exorbitant résultant de la possibilité de sous-location et location gérance conféré par le bail au profit de l’ensemble des filiales du groupe Etam.

Au soutien de leur position, ils se prévalent de l’avis estimatif du Cabinet Pain Expertises. Leur contestation porte à la fois sur la pondération opérée par l’expert judiciaire, proposant de retenir une surface pondérée de 80,34 m² et non de 78 m² et la valeur locative unitaire qu’ils évaluent à 1.300 euros et non à 1.000 euros comme retenue par l’expert, soit une valeur locative de 104.429 euros HT et HC arrondie à 104.400 euros sur laquelle ils appliquent une majoration de 5 % pour tenir compte du droit de sous-location et de location-gérance à une filiale du groupe et dont ils déduisent enfin le montant de la taxe foncière de l’année 2015, soit 2.315 euros, proposant ainsi de retenir une valeur locative de 107.305 euros arrondie à 107.300 euros HT et HC.

La société Etam Lingerie demande à la cour d’entériner la déduction pratiquée par l’expert au titre de la taxe foncière. Elle conteste la mise en œuvre sollicitée par les bailleurs d’une majoration au titre de la faculté de sous-location au profit d’une société du groupe. Elle conteste également la distinction opérée par les bailleurs entre la commercialité de la rue du Midi et la commercialité de l’avenue du Château qu’elle considère comme dénuée de tout fondement, faisant valoir en tout état de cause qu’elle n’a jamais contesté la commercialité de la rue du Midi. Elle soutient en revanche que la valeur unitaire retenue par l’expert à hauteur de 1.000 euros le m² pondéré est surévaluée au regard des références qu’il a recueillies ; que la valeur moyenne de ces références s’élève à 607 euros le m² pondéré proche des références qu’elle cite. Elle propose dès lors de retenir une valeur de 650 euros le m², soit pour une valeur pondérée de 78 m² conforme à celle retenue par l’expert, une valeur locative  de 50.700 euros corrigée à 48.385 euros après déduction de la taxe foncière. Il n’est pas contesté que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative déterminée selon les critères énumérés par l’article L. 145-33 du Code de commerce, à savoir :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage,
ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du Code de commerce ainsi que l’a rappelé le premier juge.

Les lieux loués ont pour destination contractuelle la vente d’articles de prêt-à-porter hommes, femmes, enfants, lingerie et accessoires y afférents, la vente d’une ligne de parfumerie étant autorisée à titre exceptionnel et dans la limite maximale de 5 % du chiffre d’affaires réalisé dans les locaux.

Le rapport d’expertise judiciaire décrit ainsi les locaux loués dépendant d’un petit immeuble de standing ordinaire, à la façade en bon état de propreté sur rue et lépreuse sur cour : au rez-de-chaussée une boutique présentant une façade de 5,10 m dont 4,80 m en  nature de vitrine, d’une profondeur totale de 14,90 m, au premier étage deux réserves communicantes, la seconde en dénivelé d’une marche dans lesquelles ouvre un WC avec lave-mains et une pièce éclairée sur la rue servant de local technique, et au deuxième étage un dégagement, une pièce sur rue, une salle de bain et un grenier sur cour.

La pondération retenue par l’expert qui n’a fait l’objet d’aucune contestation en première instance, est à présent contestée par les bailleurs, leur critique portant sur le coefficient de pondération appliqué à la zone 2 du magasin qu’ils affectent du coefficient de 0,9 alors que l’expert retient un coefficient de 0,8. Cette deuxième zone de boutique a cependant été justement pondérée à 0,8 au regard des caractéristiques des lieux et des usages, la boutique ne bénéficiant pas d’un linéaire de vitrine exceptionnel. Il sera d’ailleurs relevé que le premier expert sollicité par les bailleurs retenait ce même coefficient de 0,8 pour cette zone. La critique des bailleurs n’est dès lors pas pertinente et il sera ainsi retenu une surface pondérée de 78m².

L’expert relève que la rue du Midi est située en centre ville de Vincennes ; qu’elle est prioritairement dédiée aux piétons et aux cyclistes avec une vitesse automobile limitée à 20 km/h depuis la rénovation de la voirie et l’élargissement des trottoirs en 2012 ; qu’y sont implantés des commerces mêlant des enseignes nationales et commerces de bouche ; que les locaux en cause se trouvent dans la première partie de cette voie, entre […] et l’avenue du Château, la seconde partie de la voie, entre la rue du Château et la place du Général-Leclerc étant également très animée ; que l’emplacement se trouve ainsi dans un secteur animé et attractif, bien desservi par les moyens de transport public en commun, de très bonne qualité et bien  adapté à l’activité de la locataire.

Sept des neuf références citées par l’expert se trouvent rue du Midi, les deux autres situées […] étant dans le périmètre restreint du centre ville tel que délimité par le rapport d’expertise à savoir le secteur compris entre l’avenue de Paris, le cours Marigny, […], dans le quartier du Château. Les bailleurs ne sauraient circonscrire les références à retenir à la seule portion de la rue du Midi comprise entre […] et l’avenue du Château alors que les travaux de rénovation de la voirie entrepris par la municipalité en 2011 et 2012 tendaient à développer l’attractivité commerciale de la rue du Midi dans son ensemble et également l’attractivité commerciale du quartier du centre ville ainsi que l’établissent les articles de presse de mai 2011 et avril 2012 produits aux débats par les bailleurs, l’élargissement des trottoirs favorisant le cheminement piétonnier dans l’ensemble du secteur.

Le rapport d’expertise fait ressortir, s’agissant des locations nouvelles, des valeurs variant de 357  euros le m² pondéré à 963 euros le m² pondéré pour des locations conclues entre le 1^er janvier 2007 et le 2^e trimestre 2016 et, s’agissant des renouvellements, des valeurs comprises entre 308 euros le m² pondéré et 508 euros le m² pondéré pour des renouvellements intervenus en 2012 et 2013, étant observé que ni l’expert judiciaire, ni les parties ne se réfèrent à des fixations judiciaires.

La référence portant sur un bail du 2^e trimestre 2016 (Palais des Thés […] pour 851 euros le m² pondéré) ne peut être retenue dès lors qu’elle vise une location conclue postérieurement à la date à prendre en compte pour apprécier la valeur locative des lieux. La référence du […] (571 le m² pondéré) portant sur un magasin de prêt à porter lingerie ne saurait être en revanche écartée au seul motif qu’elle concerne une location à effet au 1^er  janvier 2007 alors que les bailleurs qui invoquent l’ancienneté des références retenues se prévalent eux-mêmes d’une référence d’un bail de 2009 reconnaissant ainsi la difficulté à trouver des références concomitantes à la période de renouvellement du bail en cause.

Au regard de l’activité exercée, les références visant une école de musique (789 euros le m² pondéré […]) une agence bancaire (435 euros le m² pondéré […], un café 308 euros le m² pondéré […]) et Picard Surgelés (508 euros le m² pondéré […] ne sont pas pertinentes dès lors que sont produites suffisamment de références portant sur des locaux à activité équivalente  à  celle des locaux en cause.

Seront ainsi seules retenues, s’agissant des locations nouvelles, les références suivantes du rapport d’expertise :
–  […] prêt à porter 3^e  trimestre 2010 : 963 euros le  m² pondéré
–  […] prêt à porter 1^er  janvier 2008 : 357 euros le m² pondéré
–  […] prêt à porter 2^e  trimestre 2009 : 676 euros le  m² pondéré
–  […]  prêt  à  porter  lingerie  1^er  janvier  2007 : 571 euros le m² pondéré.

Ces références étant en nombre suffisant, il n’apparaît pas nécessaire de reprendre celles du Cabinet Pain dont se prévalent les bailleurs, étant observé que l’une des références dudit avis est erronée en ce qu’elle mentionne une valeur de 1.015 euros le m² pondéré pour la boutique du […], retenue par l’expert pour 963 euros le m² pondéré. En revanche, dans la mesure où les références de renouvellement de l’expert ne sont pas pertinentes, les références de renouvellement proposées par les parties seront prises en compte mais seulement celles ayant une activité proche de celle exercée dans les lieux loués, à savoir, des activités de prêt-à-porter :
-  […] : 1.185 euros le m² pondéré au 1^er  avril 2011 (référence proposée par les deux parties)
–  […] : 508 euros le m² pondéré au 1^er  octobre 2009 (référence proposée par le locataire)
–  […] : 544 euros le m² pondéré au 1^er  juillet 2009 (référence proposée par le locataire)
-  […] : 1.235 euros le m² pondéré en mai 2011 (référence proposée par le bailleur).

Au regard de ces éléments de comparaison, des caractéristiques des lieux loués ci-dessus  développés et de leur emplacement, la valeur locative unitaire a  été justement fixée à 1.000 euros le m² pondéré par le premier juge. La société locataire ne saurait tirer argument du fait que la moyenne arithmétique des références est inférieure à cette valeur, la valeur locative ne s’établissant pas sur une moyenne arithmétique des différentes valeurs retenues mais sur l’appréciation de l’ensemble des références, étant précisé, comme indiqué par l’expert en réponse aux dires de la société locataire, que ces références concernent des baux ou des renouvellements antérieurs aux améliorations de la voirie qui ont renforcé l’attractivité commerciale de l’emplacement de sorte que la société locataire ne peut prétendre à la fixation d’une valeur locative moindre.

La clause du bail autorisant  la locataire à sous-louer les locaux en totalité ou en partie et/ou donner en location-gérance le fonds de commerce exploité dans les locaux à une filiale d’Etam Développement n’est pas de nature à justifier une majoration de la valeur locative. En effet, comme l’a relevé le premier juge, elle ne vise pas la cession, l’expert ayant d’ailleurs indiqué qu’elle constitue une  clause  courante dans les baux consentis à des enseignes. Il sera enfin noté que le groupe Etam ne compte en réalité que quatre sociétés, à savoir Etam Lingerie, Etam Prêt-à-Porter, Undiz et 1.2.3. de sorte qu’il n’en résulte aucune avantage exorbitant.
Il n’est pas contesté que la taxe foncière mise à la charge de la société locataire constitue une charge exorbitante du droit commun justifiant la déduction de la somme de 2.315 euros pour l’année 2015.

Le loyer du bail renouvelé au 1^er  octobre 2015 sera ainsi fixé à la somme de 75.685 euros HT et HC ((1.000 x 78) – 2.315) et le jugement entrepris confirmé de ce chef.
Le loyer fixé étant inférieur au montant du loyer en cours en 2015, la société Etam Lingerie sollicite la condamnation des bailleurs au remboursement du trop perçu des loyers avec intérêts au taux légal à compter du 1^er octobre 2015. Dans la mesure où la présente décision fixant le montant du loyer renouvelé emporte obligation de restitution, il n’y a pas lieu de prononcer condamnation de ce chef. Il convient cependant de préciser que les intérêts ne seront dus qu’à compter de la date de la demande en justice, soit à compter de la délivrance de l’assignation du 25 mars 2016 pour le trop-perçu à cette date et à compter de la date des règlements pour le surplus.

Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la nature du litige, il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel, lesquels seront partagés par moitié entre les parties, et il  ne sera pas fait application de l’article 700 du Code de procédure civile, le jugement entrepris étant confirmé de ces chefs.

Par ces motifs
La Cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,
Dit que les intérêts sur le trop-perçu  par  les consorts X seront dus à compter du 25 mars 2016 pour le trop- perçu à cette date et à compter de la date des règlements pour le surplus,
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,
Fait masse des dépens et les partage par moitié entre les parties, dont distraction au profit de l’avocat postulant qui en a fait la demande.