Tribunal judiciaire de Paris, 11 janvier 2021, RG 18/06524

Tribunal judiciaire de Paris
Loyers commerciaux
Jugement du 11 janvier 2021,
RG 18/06524
Gecina Sa c./The Disney Store France Sas

Par acte sous seing privé en date du 1^er mars 1993, la société Immobilière Paix-Daunou, aux droits de laquelle se sont succédées les sociétés Immeubles de France puis Gecina, a donné à bail commercial à la société The Disney Store France des locaux dépendants d’un immeuble sis 44, avenue des Champs-Elysées à Paris 8^e, pour une durée de douze ans à compter du 1^er juillet 1993. Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2006, modifié par un avenant du 25 octobre 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de douze ans à compter du 1^er juillet 2005, moyennant un loyer annuel de 2.450.000 euros, outre un loyer variable additionnel correspondant à la différence entre le loyer de base et 5 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur sur la partie du chiffre d’affaires supérieure à 24.500.000 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 décembre 2016, la société Gecina a signifié à la société The Disney Store France un congé avec offre de renouvellement du bail à effet au 1^er juillet 2017 moyennant un loyer annuel minimum garanti de 4.500.000 euros hors taxes et charges comprises.

Le 7 mars 2018, la société Gecina a notifié un mémoire préalable à la société The Disney Store France sollicitant pour l’essentiel que le loyer minimum garanti du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 7.246.800 euros hors taxes   et charges comprises.

Par assignation du 25 mai 2018, la société Gecina, reprenant les termes de son mémoire préalable, a attrait la société The Disney Store France devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 23 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux a notamment :
– constaté par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 27 décembre 2016 par la société Gecina et  son acceptation par la société The Disney Store France, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1^er juillet 2017,
– désigné avant dire droit Patrick Colomer en qualité d’expert avec pour mission notamment de rechercher la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement déplafonnée des locaux loués à la date du 1^er juillet 2017, par référence respectivement aux seules nouvelles locations avoisinantes et aux critères posés par les articles L. 145-33, R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce,
– fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,
– ordonné l’exécution provisoire,
– réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 29 octobre 2019 dans lequel il retient six hypothèses d’évaluation de la valeur locative au 1^er juillet 2017, soit :
Valeur locative de marché en tenant compte des loyers reconstitués :
– Mezzanine totale avant travaux 5.344.000 euros
– Mezzanine partielle après travaux 4.772.000 euros

Valeur locative de marché sans tenir compte des loyers reconstitués :
– Mezzanine totale avant travaux 4.364.000 euros
– Mezzanine partielle après travaux 3.663.400 euros

Valeur locative article L. 145-33 du Code de commerce en renouvellement :
– Mezzanine totale avant travaux 3.518.000 euros
– Mezzanine partielle après travaux 3.024.500 euros

Aux termes de son dernier mémoire notifié les 18 et l9 septembre 2020, la société Gecina demande au juge des loyers commerciaux, au visa de l’article 1103 du Code·civil et R. 145-23 du Code de commerce, de :
– se déclarer incompétent au profit du tribunal de grande instance (sic) de Paris en l’état de la contestation soulevée par la société The Disney Store France sur l’interprétation des clauses du bail,
– à défaut, juger, conformément aux clauses contractuelles, que le loyer minimum garanti du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché incluant les loyers décapitalisés et selon les surfaces réelles incluant la mezzanine avant travaux,
– fixer le loyer minimum garanti du bail renouvelé au 1^er juillet 2017 à la somme annuelle en principal de 6.712.000 euros HT, charges comprises,
– dire que les compléments d’arriérés de loyer porteront intérêt au taux légal à compter du 1^er juillet 2017 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement,
– dire que les intérêts seront capitalisés par application de l’ article l 343-2 du Code civil,
– en tout état de cause, débouter la société The Disney Store France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, notamment au titre du «lissage» de l’ augmentation de loyer résultant du déplafonnement et au titre de l’application d’un abattement pour cause de loyer binaire,
– condamner la société The Disney Store France au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La bailleresse soutient que le preneur a introduit une contestation sur le sens des dispositions contractuelles, et en particulier sur l’interprétation de la clause du bail intitulée «loyer de renouvellement» et les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, de sorte que le juge des loyers commerciaux est incompétent pour statuer sur l’interprétation des clauses du bail litigieux au profit du tribunal judiciaire de Paris. Elle précise que sa demande est recevable puisque la contestation de la locataire n’est apparue que postérieurement à la désignation de l’expert aux termes du jugement du 23 novembre 2018.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le rapport d’expertise amiable réalisé par M. Betaille à la demande du preneur doit être écarté car non contradictoire ; que le loyer de renouvellement au 1^er juillet 2017 doit être égal à la valeur locative de marché conformément à la lettre de la clause du bail intitulée «loyer de renouvellement» ; qu’il convient de retenir, conformément aux clauses du bail, une surface pour l’entresol de 319 m² prenant en compte la mezzanine dans sa totalité et non seulement une surface de 63,20 m² ; qu’il convient de pondérer cette surface selon un coefficient de pondération équivalent au local voisin, le bail initial consenti à l’enseigne Zara étant contemporain de celui consenti à la société The Disney Store France et les locaux étant équivalents ; qu’il y a lieu de retenir un coefficient de pondération de 1,20 au lieu de 1,10 pour la zone d’angle, de 0,90 au lieu de 0,80 pour la zone 2 sur les Champs-Elysées, de 0,95 au lieu de 0,85 pour la zone 1 entre 5 et 10 mètres sur la rue du Colisée et de 0,80 pour le reste de la zone 1sur la rue du Colisée, en raison du linéaire de façade exceptionnel outre des coefficients de 0,50 pour l’aire de vente sur la mezzanine bénéficiant d’un éclairement naturel, de 0,40 pour le reste de l’aire de vente et de 0,20 pour les annexes, la pondération des surfaces en sous-sol n’étant pas contestée, soit une surface pondérée totale de 477 m²B ; que les loyers décapitalisés doivent être inclus .dans la détermination de la valeur locative de renouvellement et que par comparaison avec les références de locaux pour des boutiques de prêt-à-porter, la valeur locative de marché unitaire s’établit à la somme de 14.000 euros/m² pondéré.

Elle indique qu’il y a lieu en outre de tenir compte du montant des charges (charges de l’immeuble, taxes foncières, assurances, TEOM), le loyer minimum.garanti s’entendant charges incluses, soit une somme de 7.712.000 euros et s’oppose à l’application d’un abattement pour cause de loyer binaire, le versement d’une part variable résultant non pas sur une obligation du bailleur mais du chiffre d’affaires du preneur, et dont la chance est nulle, puisque le montant du chiffre d’affaires prévu au bail n’a jamais été atteint. Elle s’oppose en outre à l’application du principe du lissage faisant valoir qu’en convenant d’un loyer binaire, les parties ont écarté la règle du plafonnement et ont voulu se placer hors des dispositions_statutaires relatives a la fixation du loyer au moment du renouvellement.

Aux termes de son dernier mémoire en.réponse notifié par voie électronique le 15 octobre 2020, la société The Disney Store France sollicite du juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du Code de commerce, de l’article1188 du Code civil et des articles 49, 74 et 700 du Code de procédure civile, de :
– déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée l’exception d’incompétence soulevée par la société Gecina,
– en conséquence, se déclarer compétent pour connaître·de l’ensemble des demandes et moyens de défense des parties,
– juger, conformément aux clauses contractuelles, que le loyer minimum garanti du bail renouvelé doit être fixé àla valeur locative de renouvellement et selon les surfaces réelles incluant la mezzanine partielle après travaux,
– dire et juger que le loyer minimum garanti du bail renouvelé au 1^er juillet 2017 ne saurait excéder la somme annuelle de 3.111.480 euros hors taxes, par l’application d’une valeur locative de 9.000 euros/m² pondéré à la surface pondérée de 345,72 m² pondérés,
– en toute hypothèse, dire et juger qu’un abattement de 2 % pour cause de loyer binaire doit être appliqué au loyer du bail renouvelé, le ramenant à 3.049.250 euros par an hors taxes,
– dire et juger que le loyer du bail renouvelé bénéficie du mécanisme du “plafonnement du déplafonnement” prévu à l’article L.145-34 alinéa 4 du Code de commerce,
– dire et juger qu’elle ne supportera aucune charge en sus du loyer,
– débouter la société Gecina de toutes fins, demandes et prétentions plus amples ou contraires,
– condamner la société Gecina à lui payer la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou garantie.

La société locataire affirme que l’exception d’incompétence est irrecevable car elle a été soulevée tardivement alors qu’elle avait fait part de son argumentation dès son premier mémoire du 9 octobre 2018 antérieur à la désignation de l’expert et que pour cette raison, le juge des loyers commerciaux a sollicité l’avis de l’expert tant sur la valeur locative de marché que sur la valeur locative de renouvellement.

Elle ajoute que cette exception est mal fondée car, saisi d’une fixation du prix du bail renouvelée, le juge des loyers commerciaux est compétent pour se prononcer sur l’interprétation des clauses du bail nécessaire à cette détermination et à la surface utile de la mezzanine devant être prise en compte.

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé, elle fait valoir que l’article L. 145-33 du Code de commerce est applicable conformément à l’article 5.3 c) du bail du 18 juillet 2006 et que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative de renouvellement, faute d’accord sur le montant de la valeur locative de marché proposée par la société Gecina, aux termes de son congé. Se prévalant du rapport d’expertise amiable de M. Betaille, qu’elle indique avoir régulièrement versé aux débats et qui est soumis au principe de la contradiction de sorte qu’il ne saurait être écarté, et du rapport d’expertise judiciaire, elle sollicite que soit retenue une surface totale utile de 871,50 m², dont 63,20 m² au titre de la mezzanine transformée, le bail ne prévoyant pas que la superficie de l’entresol avant travaux doit être retenue, et qualifie une telle hypothèse d’ «absurde» sur le plan économique, faisant valoir qu’elle a conclu un bail à des conditions avantageuses pour elle, dans un contexte où les bailleurs ont consenti des efforts importants pour attirer les enseignes notoires en vue de redynamiser l’avenue des Champs-Elysées. Elle demande que soit retenue la surface pondérée de 345,72 m²établie par l’expert judiciaire, proche de celle de l’expert amiable et un prix unitaire de 9.000 euros/m² pondéré, qui résulte des deux expertises, s’opposant à la prise en compte des loyers capitalisés par référence à la jurisprudence en la matière. Elle conteste également la prise en compte du montant des charges dans la détermination du loyer, l’absence de charges exorbitantes de droit commun pour le preneur ne pouvant constituer une justification de la majoration de la valeur locative des locaux loués et le montant des charges alléguées n’étant pas justifiées. Elle sollicite un abattement de 2 % en raison du caractère binaire du loyer, le fait que le seuil de déclenchement n’ait jamais été atteint ne permettant pas de neutraliser l’existence de cette disposition contractuelle, de sorte que le loyer de renouvellement s’établit à la somme totale de 3.040.250 euros hors taxes et charges. Elle fait valoir en outre qu’elle est fondée à solliciter le bénéfice du lissage, prévu par l’article L. 145-34 alinéa 4 du Code de commerce, le bail expiré ayant prévu une durée supérieure à neuf ans.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 novembre 2020 et mise en délibéré ce jour.

Motifs de la décision
Sur la compétence du juge des loyers commerciaux
Aux termes de l’article 74 du Code de procédure civile, les exceptions de procédure, dont notamment celles relatives à la compétence, doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

En l’espèce, le débat relatif à l’interprétation des clauses du contrat de bail en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé entre les parties n’est pas nouveau, les parties ayant notamment fait valoir leur position respective sur la détermination de la valeur locative et de la superficie des locaux dans leurs mémoires notifiés le 11 octobre 2018 et lors de l’audience des plaidoiries du 12 octobre 2018, sans que la compétence du juge des loyers commerciaux n’ait été remise en cause par voie d’exception soulevée ht lilnine litis. La demande de la société The Disney Store France figurant au dispositif de son dernier mémoire de «juger, conformément aux clauses contractuelles, que le loyer minimum garanti du bail renouvelé doit être fixé et la valeur locative de marché incluant les loyers décapitalisés et selon. les surfaces réelles incluant la mezzanine avant travaux», dès lors qu’elle ne confère aucun droit à la partie qui les forme, ne constitue pas une prétention juridique mais un moyen au soutien du montant du loyer que le preneur sollicite, de sorte que la juridiction n’est pas tenue de statuer sur cette demande et que la société Gecina n’est donc pas fondée à s’en prévaloir pour contester à ce stade de l’instance la compétence du juge des loyers commerciaux.

Dans sa décision du 23 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux a confié à l’expert désigné la mission notamment de rechercher la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement déplafonnée à la date du 1^er juillet 2017, en raison de l’opposition des parties sur l’interprétation de la clause 5.3 c) du bail conclu le 18 juillet 2006, et en précisant dans ses motifs que “la détermination de valeur locative [est] un élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé sans qu’il y ait nécessité à ce stade d’interpréter les clauses du contrat”, ce qui démontre qu’il a bien été saisi de ce débat et qu’il y répond dans le cadre d’un jugement avant-dire droit. Les positions des parties n’ayant pas évolué sur ces points depuis l’audience des plaidoiries du 12 octobre 2018, la juridiction en est donc toujours saisie et il lui incombe désormais de les trancher, de sorte que les parties ne sont plus recevables à ce stade de l1instance à contester la compétence du juge des loyers commerciaux.

La demande de la société Gecina que le juge des loyers commerciaux se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris sera donc déclarée irrecevable car tardive.

Sur la fixation du loyer
Il résulte de l’article 1134 devenu 1103 du Code civil et de L. 145-34 du Code de commerce que les parties peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé et écarter le principe de la fixation au loyer plafond en présence d’une clause spécifique dans le contrat de bail liant les parties.

Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque la durée du bail à renouveler est supérieure à neuf ans, les règles du plafonnement étant écartées. La valeur locative est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré;
2° la destination des lieux;
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, la clause 5.3. c) du contrat de bail conclu le 18 juillet 2006 dispose que «Lors du ou des éventuels renouvellements du bail, la présente clause du loyer variable sera reconduite, le minimum garanti étant alors de convention expresse égal à la valeur locative de marché. Faute d’accord entre les parties sur l’ évaluation de cette valeur, celle-ci sera déterminée selon les règles applicables à la matière dans le cadre des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce et des dispositions du décret du 30 septembre 1953 non codifiées ou de tout texte qui viendrait à lui être substitué. Cette disposition ne saurait toutefois constituer pour autant l’engagement pour les parties d’accepter d’ ores et déjà le renouvellement du bail.
Au cas où la présente clause, en ce qu’elle détermine les modes de.fixation du loyer, serait du fait du preneur, soit jugée soit rendue en tout ou partie inapplicable pour quel cause que ce soit, le loyer, dans la mesure où aucun droit d’entrée n’a été payé par le preneur, serait alors déterminé en fonction du prix du marché existant au jour où la clause aurait, pour tout ou partie, cessé de produire ses effets. Faute d’accord des parties sur le montant de ce loyer, celui-ci serait déterminé par voie d’expertise effectuée sur ordonnance du Président du Tribunal de grande instance de Paris rendue sur requête de la partie la plus diligente».

Il résulte de la lettre de cette clause, qu’en cas de désaccord entre les parties sur le montant de la valeur locative à l’occasion du renouvellement du bail, et notamment en cas d’usage par le preneur de sa faculté de refuser le prix proposé par le bailleur, les parties ont entendu expressément soumettre au juge des loyers commerciaux selon les modalités prévues aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, l’évaluation de la valeur locative, laquelle, aux termes de l’article L. 145-33 susvisé, est notamment déterminée d’après les prix couramment pratiqués dans le voisinage, indépendamment de leurs modalités de fixation, le contrat ne comportant de surcroît aucune précision sur les critères de détermination de la valeur locative de marché que les parties auraient entendu prendre en compte.

Dès lors, le loyer de renouvellement du bail liant les parties sera fixé par application notamment des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34, R. l 45-2 à R. 145-8 du Code de commerce. Le bail expiré ayant été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2017 sera fixé à la valeur locative déterminée selon ces textes.

L’expert judiciaire, non contesté sur ce point par les parties, expose que les locaux loués sont situés dans le 8^e arrondissement de Paris, au numéro 44 de l’avenue des Champs-Elysées, large artère à circulation automobile en double sens, qui s’étend de la place de la Concorde à la place Charles de Gaulle-Etoile et qui dessert le quartier central d’affaires parisien et abrite en grande majorité des immeubles de bureaux et des commerces en pied d’immeubles, abritant au niveau commercial 266 boutiques dont plus de  40 % sont des enseignes nationales, consistant  principalement dans  des commerces de restauration, de prêt-à-porter et de service. L’avenue draine un flux de chalands très important, de l’ordre de 300.000 personnes par jour côté pair.

Les locaux sont implantés au cœur du segment commerçant de l’avenue, entre la rue de la Boétie et le rond-point des Champs-Elysées, Les locaux dépendent d’un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de trois étages droits, de quatrième et cinquième étages en retrait avec balcon, et d’un sixième étage mansardé, avec façade en pierre, et comprennent un rez-de-chaussée composé d’une boutique ouvrant sur des linéaires de façade de 14,90 mètres environ sur l’avenue des Champs-Elysées et de 24,90 mètres environ sur la rue du Colisée avec un pan coupé de 3,50 mètres, une réserve et.une mezzanine accessible depuis la réserve par une échelle, ainsi qu’un 1^er sous-sol accessible depuis la boutique par un escalier pour la clientèle et un escalier pour le personnel plus étroit, comportant une aire de vente et un dégagement, et un 2^e sous-sol, accessible depuis la boutique par un escalier privatif comprenant deux réserves, des locaux techniques, des vestiaires hommes et femme avec des sanitaires, une·salle de pause, et un bureau.

Pour la détermination de la surface utile et de la surface pondérée, les parties s’opposent sur la prise en compte de la surface de l’entresol, d’une surface de 319 m² avant travaux et de 63,20 m² après travaux, selon le relevé réalisé par la société Serrain et associé, géomètres experts le 12 avril .2017, qui n’est pas contesté.

Il n’est pas contesté qu’à l’occasion de la conclusion du bail du 1^er mars 1993, modifié par avenant du 20 octobre 1993, le bailleur, à la demande du preneur, a procédé à la suppression de la mezzanine séparant le local du rez-de-chaussée, d’une superficie de 295 m² environ, de l’entresol, d’une superficie de 319 m² environ, selon la clause de désignation des locaux, afin de permettre la création d’un seul volume englobant le rez-de-chaussée et la mezzanine, puis à son remplacement par une nouvelle structure de 63,20 m², les parties convenant cependant aux termes du bail du 1^er mars 1993 que “le loyer doit être déterminé tant à la prise d’effet du présent bail que lors des renouvellements successifs en prenant en compte 1’existence de l’entresol comme surface d’exploitation;”

Lors du renouvellement du bail le 18 juillet 2006, la clause «désignation» a été libellée comme suit :
” – Un local au 2^e sous-sol d’une superficie réelle de 2 I0 m² environ,
– un local au 1^er sous-sol d’une superficie réelle de 323 m² environ,
– un local au rez-de-chaussée, d’une superficie nielle de 295 m² environ.(…)
Il est précisé que l’entresol qui figurait dans la désignation des locaux loués aux termes du bail expiré, n’existe plus à la date de signature des présentes, un seul volume englobant le rez-de-chaussée et la mezzanine ayant été créé, comme indiqué dans l’avenant n°1en date du 20 octobre 1993 qu bail expiré. Les parties reconnaissent toutefois que le loyer doit être déterminé tant à la prise d’effet du présent bail que lors des renouvellements successifs en prenant en compte l’existence de l’entresol comme surface d’exploitation.”

Dès lors qu’il résulte expressément du libellé de cette clause que les parties ont entendu conserver la surface de l’entresol de 319 m² pour calculer l’assiette servant à déterminer le prix du nouveau bail à l’occasion des renouvellements successifs, indépendamment de la taille réelle de la mezzanine finalement élevée sur les locaux du rez-de-chaussée, il convient d’intégrer cette surface de 319 m² dans le calcul de la surface utile.

L’expert,  sur la base du relevé de géomètre-expert du 12 avril 2017 retient au rez-de-chaussée une surface de 249,60 m², au 1^er sous-sol de 264,60 m² et1au 2^e sous-sol de 294,10 m², à laquelle il convient donc d’ajouter la surface de 319 m² pour l’entresol, soit une surface utile totale de 1.127,30 m².

Les parties ne contestent pas l’application de principes de pondération sur une base boutique et non grande surface, qu’il convient donc de retenir.

L’expert judiciaire, divisant l’espace du rez-de-chaussée en zones selon l’importance de leur profondeur et s’appuyant sur la grille de pondération figurant dans la 5^e édition de la Charte de l’Expertise, applicable depuis le 1^er juillet 2015, retient :
rez-de-chaussée (249,60 m²):
zone d’angle : 17 m² x 1,10=18,70
zone 1: Champs-Elysées : 37,50 m² x 1 = 37,50
zone 2: Champs-Elysées : 32,50 m² x 0,80 = 26
zone 1 : Colisée entre 5 et 10 mètres de l’avenue des Champs-Elysées : 39 m² X 0,85 = 33 ,15
zone 1: Colisée : 62,20 m² x 0,70 = 43,54
zone 2 : Colisée : 48,10 m² x 0,60 = 28,86
annexes : 13,30 m² x 0,30 = 3,99
mezzanine (partiellement accessible à la clientèle : 319 m²) aire de vente avec éclairement naturel : 75 m² x 0,50 = 37,50
aire de vente : 138 m² x 0,40 = 55,20
annexes : 106 m² x 0,20 = 21,20
1^er sous-sol (relié par deux escaliers dont un d’une largeur de1,44  m environ et un ascenseur : 264,60 m²)
aire de vente : 249,30 x 0,40 = 99,72
annexes : 15,30 m² x 0,25 = 3,83
2^e sous-sol (294,10 m²)
annexes : 294,10 x 0,15 = 44,12
Soit une surface pondérée totale de 453,30 m²B.

La société Gecina ne conteste pas utilement les coefficients de pondération retenus par l’expert. Ainsi, les pondérations de 1,20 de la zone d’angle, de 0,95, de 0,80 et de 0,70 pour les zones 1 et 2 de la rue du Colisée ne sont pas justifiées, le linéaire sur le pan coupé n’étant pas très important et la rue du Colisée étant une voie secondaire à sens unique de circulation et l’ouverture du magasin se faisant côté avenue des Champs-E1ysées. De même, l’application d’un coefficient de pondération de 0,90 pour la zone 2 sur la rue des Champs-Elysées, en ce qu’il est supérieur à l’estimation proposée par la Charte de l’Expertise, n’est pas justifiée par la configuration des locaux.

Par conséquent, l’estimation proposée par M. Colomer apparaît adaptée à la configuration des lieux et sera retenue, soit une surface pondérée totale de 453,30 m²B.

Pour déterminer la valeur unitaire au m², l’expert judiciaire retient comme élément de comparaison pour des surfaces de boutiques : 2 locations nouvelles pour des locaux situés avenue des Champs-Elysées côté pair et 5 locations nouvelles pour des boutiques situées côté impair, d’une surface comprise entre 93 et 306 m² pondérés et une valeur comprise entre 6.305 et 19.303 euros du m² pondéré, de 20l2 à 2018, outre 9 références de loyers décapitalisés pour des boutiques situées côté pair et 6boutiques côté impair, d’une surface comprise entre 44 et 381 du m² pondéré et une valeur située entre 7.632 et de 24.188 euros le m² pondéré (soit, de 4.050 à 19.183 euros le m² pondéré sans prise en compte du droit d’entrée) entre 2012 et 2018, ainsi que 6 renouvellements amiables côté pair et 6renouvellements amiables côté impair, pour des biens d’une surface de 60 à 31l m² pondérés et des prix situés entre 2.121 et 14.728 euros du m² pondéré entre 2012 et 2019.

Au titre des valeurs de références pour des grandes surfaces, l’expert judiciaire retient : 2 locations nouvelles pour des locaux situés avenue des Champs-Elysées côté pair et 2 locations nouvelles pour des locaux situés côté impair, d’une surface comprise entre 385et 1.460 m² pondérés grande surface et une valeur comprise entre 4.110 .et l 0.025 euros du m² pondéré grande surface, de 2012 à 2018, outre 4 références de loyers·décapitalisés pour des locaux situés côté pair et 3 locaux côté impair, d’une surface comprise entre 318 et 2.728 m² pondéré grande surface et une valeur située entre 4.l05 et 16.005 euros le m² pondéré (soit, de 2.836 à 9.171 euros le m² pondéré grande surface sans prise en compte du pas de porte) entre 2012 et 2016, ainsi qu’un renouvellement amiable côté pair, pour un bien d’une surface de 1.294 m² pondérés grande surface et un prix de 2.974 euros du m² pondéré en 2012.

L’ensemble des références proposées par l’expert judiciaire et notamment celles considérées comme anciennes ou postérieures à la date du bail renouvelé ou comprenant les loyers décapitalisés, seront retenues, en ce qu’elles permettent d’avoir une image générale des prix pratiqués dans le secteur pour une activité semblable, ainsi que de l’attractivité de l’emplacement.

Eu égard à1’ensemble des éléments ainsi exposés et notamment de la date du renouvellement, de la surface donnée à bail, de l’emplacement du local et de l’activité exercée, l’expert a déterminé un prix unitaire au m² de 8.000 euros. Le preneur offrant de payer un prix égal à 9.000 euros/m², il convient de retenir cette évaluation, qui paraît adoptée.

La valeur locative au 1^er juillet 2017 est donc égale à la somme de 4.079,700 euros, soit 453,30 m²B x 9.000 eµros/m²B.

Les parties ne contestant pas que le bail renouvelé prenant effet à compter du 1^er juillet 2015, soit postérieurement a l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, il est soumis à ces dispositions légales. Faute de disposition expresse dans le bail prévoyant le transfert de clauses exorbitantes de droit commun au preneur ni de précision sur les modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé, le bailleur n’est pas fondé à solliciter une rnajoration du loyer pour faire peser sur le preneur le coût final des charges attachées à la qualité de propriétaire et qui incombent à ce titre au bailleur.

Il n’y a donc pas lieu de majorer la valeur locative ainsi déterminée de la somme de 34.000 euros correspondant aux charges de l’immeuble, taxes foncières, assurances et TEOM.

L’application d’un abattement de 2 % en raison de l’existence d’un loyer binaire n’apparaît pas davantage justifiée, en ce que le bail du 18 juillet 2006 dispose expressément que le loyer annuel est «déterminé selon les modalités prévues ci-après, en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires HT réalisé par le Preneur au titre de .son activité inhérente à la prise à bail des présents locaux, avec un minimum garanti», de sorte que les parties ayant librement convenu d’un loyer variable, le versement d’une part déterminée en fonction du chiffre d’affaires du preneur ne peut être considéré comme constituant une obligation contractuelle à la charge de ce dernier en sus du loyer minimum garanti égal à la valeur locative.

Par conséquent, le montant du loyer du bail renouvelé entre les parties au 1^er juillet 2017 sera fixé à la somme annuelle de 4.079.700 euros hors taxes et charges.

Sur les autres demandes
L’article L. 145-34 du Code de commerce, dans sa version issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dispose en son alinéa 4 qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145- 33, ou s’il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte des motifs ci-dessus exposés que le déplafonnement du prix du bail renouvelé étant ordonné en raison de la durée du bail expiré, la disposition légale relative au lissage du déplafonnement est applicable.

En application de l’article 1155 du Code civil, dont les principes sont repris aux articles 1231-7 et 1343-2 du même code dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté, s’il a été inférieur et le loyer finalement dû, à compter de la date de l’assignation, soit le 25 mai 2018, puis au fur et à mesure des échéances échues.

Au vu de l’indétermination du loyer depuis la date de renouvellement et la durée de la procédure, la demande de capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année formée par la bailleresse sera rejetée.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

Par ces motifs
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement en date du 23 novembre 2018,
Déclare irrecevable car tardive l’exception d’incompétence soulevée par la société Gecina,
Fixe à la somme de 4.079.700 euros hors taxes et charges par an à compter du 1^er juillet 2017, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société Gecina et la société The Disney Store France, et portant sur les locaux situés 44 avenue des Champs-Elysées à Paris 8^e,
Dit que le prix du bail renouvelé sera exigible dans les conditions prévues par l’article L. 145-34 4° du Code de commerce,
Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 25 mai 2018 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,
Dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,
Partage les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties,
Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.