Cour de cassation
Troisième chambre civile
Arrêt du 24 novembre 2021
N° 20-21.570
Sci Opale c./La Halle, Btsg, Axyme, Fhb et Ajrs
Faits et procédure
Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 16 juillet 2020), la société civile immobilière Opale (la Sci), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société La Halle des locaux commerciaux, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
La Sci fait grief à l’arrêt de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 140.207,08 euros par an hors taxes et hors charges, les clauses du bail restant inchangées, alors «que si les impositions et charges incombant usuellement au bailleur, mais dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, le loyer des baux choisis comme éléments de référence n’a lieu d’être corrigé en considération de cette donnée que si ces baux ne présentent pas eux-mêmes la même singularité ; qu’en affirmant que la valeur locative ne pouvait être déterminée en fonction de la seule moyenne du montant nominal des loyers hors charges des éléments de comparaison, mais devait être corrigée, au moyen d’un abattement de 5 %, pour tenir compte de ce que le bail faisait peser sur le preneur le montant de l’intégralité de la taxe foncière, du coût des travaux de mise en conformité, du coût de l’assurance souscrite par le bailleur, ainsi que des frais de gérance, sans avoir recherché si, comme le soutenait la bailleresse, les baux de comparaison ne prévoyaient pas également le remboursement par le preneur de l’ensemble de ces charges, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles R. 145-7 et R. 145-8 du Code de commerce.»
Réponse de la Cour
Ayant relevé que l’impôt foncier, les travaux de mise en conformité, l’assurance souscrite par le bailleur et les frais de gérance avaient été mis contractuellement à la charge du locataire, la cour d’appel qui a retenu, à bon droit, que, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, a souverainement évalué le montant auquel devait être fixé le loyer du bail renouvelé.
Le moyen n’est donc pas fondé.
Par ces motifs, la Cour :
Rejette le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Opale aux dépens ;
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Opale.
Moyen annexe au présent arrêt
Moyen produit par la Scp Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour la société Opale
La société Opale reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir fixé le montant du loyer du bail renouvelé le 1er septembre 2017, liant la société La Halle à la Sci Opale et portant sur des locaux situés dans le centre commercial La Sauvagine, route de Beauvais à Abbeville, d’une surface pondérée de 1.234 m2, à la somme annuelle de 140.207,08 euros hors taxes et hors charges, les clauses du bail restant inchangées ;
Alors que si les impositions et charges incombant usuellement au bailleur, mais dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, le loyer des baux choisis comme éléments de référence n’a lieu d’être corrigé en considération de cette donnée que si ces baux ne présentent pas eux-mêmes la même singularité ; qu’en affirmant que la valeur locative ne pouvait être déterminée en fonction de la seule moyenne du montant nominal des loyers hors charges des éléments de comparaison, mais devait être corrigée, au moyen d’un abattement de 5 %, pour tenir compte de ce que le bail faisait peser sur le preneur le montant de l’intégralité de la taxe foncière, du coût des travaux de mise en conformité, du coût de l’assurance souscrite par le bailleur, ainsi que des frais de gérance, sans avoir recherché si, comme le soutenait la bailleresse (cf. ses dernières écritures, p. 13, quatre derniers § et suite p. 14), les baux de comparaison ne prévoyaient pas également le remboursement par le preneur de l’ensemble de ces charges, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles R. 145-7 et R. 145-8 du Code de commerce.