L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux ne porte pas que sur les baux commerciaux (voir p. 8). Il aborde neuf thèmes, dont deux intéressent tout aussi particulièrement le monde de l’immobilier : la vente et le contrat d’entreprise. L’articulation est sans doute bonne : moderniser, codifier, inciter. C’est le plan didactique retenu par l’auteur pour expliquer clairement l’enjeu de cette refondation. Même si son discours s’achève sur un doute : les insuffisances pointées par les praticiens du droit et une incitation à ce qu’ils se mobilisent pour les faire évoluer, profitant de cette occasion rare de participer à la fabrique de la loi. Si tant est qu’on les écoute…
Par Me Delphine d’Albert des Essarts, avocate-associée (Wilhelm&Associés)
Le 17 mars 2004, le Code civil a fêté son bicentenaire ; événement qui fut l’occasion de lancer un grand mouvement de modernisation de ce «trésor des notions fondamentales» (1), afin de l’adapter aux besoins nouveaux de la société. Deux des quatre livres du code ont déjà fait l’objet d’importantes modifications en 2016 et 2021 (2). Il restait encore à moderniser, notamment, une grande partie du Livre III (titres VI à XIII), qui concerne le droit des contrats spéciaux.
Le 30 mars 2020, la direction des affaires civiles et du Sceau du ministère de la Justice a donc confié au professeur Stoffel-Munck le soin de créer un groupe de travail composé d’universitaires et de praticiens afin de revoir le régime de neuf types de contrats, à savoir la vente, l’échange, la location, le contrat d’entreprise, le prêt, le dépôt, les contrats dits aléatoires et le mandat. Le 29 juillet 2022, l’avant-projet de réforme rédigé par ce groupe de travail a été soumis à la consultation du public, qui s’est achevée le 18 novembre.
Parmi les neuf contrats spéciaux concernés par la réforme, trois intéressent plus particulièrement le monde de l’immobilier : la vente, la location et le contrat d’entreprise. Et s’il n’a pas été fixé de calendrier précis pour les prochaines étapes de ce projet de réforme, une ordonnance ou un projet de loi devrait vraisemblablement être élaboré dans les deux ans (3), avec trois principaux objectifs (I) moderniser les textes (II) codifier les apports jurisprudentiels et doctrinaux, et (III) inciter les acteurs à adopter certains comportements.
I. Moderniser
L’effort de modernisation passe, tout d’abord, par une réduction du nombre de dispositions. Ainsi, alors que le Code civil consacre actuellement 120 articles à la vente, l’avant-projet de réforme en propose seulement 90 (4). De nouvelles dispositions (concernant les ventes d’immeubles à construire, par exemple) ont, en effet, depuis 1804, été inscrites dans le code de la construction et de l’habitation (Cch) (5) et ont pu être supprimées du Code civil pour ne pas faire doublon. Il en va de même en matière de location : les 70 dispositions actuelles sont remplacées par une quarantaine d’articles (6).
L’effort de modernisation passe, ensuite, par une définition ou une redéfinition des notions, tentative qui n’est pas exempte de critique pour certaines d’entre elles. La doctrine s’émeut toutefois de «divers problèmes de sémantique» (7) avec l’emploi notamment du terme «client» pour désigner le maître de l’ouvrage … Le contrat d’entreprise (l’ancien «louage d’ouvrage et d’industrie» (évoqué par l’actuel article 1779 du Code civil) est désormais défini comme le contrat «par lequel l’entrepreneur réalise, de façon indépendante, un ouvrage au profit de son client, maître de l’ouvrage. L’ouvrage peut être matériel ou intellectuel. Il consiste en un bien ou un service» (nouvel article 1755) (8), le critère de l’indépendance permettant désormais de définir ce contrat (9).
De même, alors que l’actuel article 1582 du Code civil définit la vente «comme une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé», le nouvel article 1582 prévoira que «La vente est le contrat par lequel, en contrepartie d’un prix, le vendeur cède, au profit de l’acheteur, la propriété d’un bien corporel ou incorporel. Le prix consiste en une somme d’argent. Il peut être complété par la fourniture d’un bien ou d’un service. Les contrats qui ont pour objet une cession de droits sont, en tant que de raison, soumis aux dispositions du présent titre».
La commission a ainsi souhaité mettre l’accent sur les éléments caractéristiques de la vente, avec un transfert de propriété en contrepartie d’un prix (10), mais a choisi également de remplacer le terme «chose» par celui de «bien», afin de mieux «embrasser la diversité possible de la vente» (11).
Pourtant, alors que l’actuel article 1709 prévoit que le «contrat de louage des choses» est «un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer», le nouvel article – qui concernera, dans un langage plus contemporain, le «contrat de location» prévoira que «La location, aussi dénommée bail, est le contrat par lequel le bailleur met une chose à disposition du locataire, afin qu’il puisse en jouir, pendant un certain temps et moyennant un certain loyer».
Le terme «chose» a donc, cette fois, été conservé par la commission afin d’englober dans cette définition une infinité d’objets pouvant être loués, étant précisé que «dans l’esprit de la commission, [ce terme] inclut notamment les droits» (12). Il est ainsi confirmé que la jouissance d’une autorisation administrative peut faire l’objet d’une location (une licence IV, par exemple) (13).
II. Codifier
La réforme est également l’occasion de codifier les apports jurisprudentiels ou doctrinaux.
En matière de location, entre ainsi par exemple dans les textes (nouvel article 1711, en matière de location), la jurisprudence AirBnb (14) qui rappelle que lorsque la sous-location est irrégulière, les fruits reviennent au bailleur.
Plus impactant encore, le nouvel article 1719 rappellera avec plus de clarté et conformément à la jurisprudence que «l’obligation continue d’assurer la jouissance paisible au locataire est l’âme du bail vers laquelle convergent toutes les obligations du bailleur : délivrer la chose, l’entretenir et la maintenir en l’état de servir à l’usage convenu, garantir les vices et garantir les troubles» (15). De même, est codifiée la jurisprudence selon laquelle la cession du bail libère définitivement le locataire (Cass. 3e civ. , 12 juillet 1988, n° 86-15759, Bull. civ. III, n° 125) (16).
En matière de contrat d’entreprise, il sera désormais admis que la réception peut désormais être tacite si une volonté non équivoque du client d’accepter l’ouvrage est caractérisée (articles 1774 et 1776 de l’avant-projet). Ces dispositions, critiquées positivement par la doctrine (17), consacrent ainsi la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ. , 16 février 2005, n° 03-16.880, Bull. civ. III, n° 36 -Cass. 3e civ. , 25 juin 2020, n°19-15.780) (18).
A l’inverse, toujours en cette matière, l’article 1768 du projet de réforme propose de mettre fin à la très contestée jurisprudence Besse (19) puisque désormais, «le maître de l’ouvrage [pourra] exercer contre le sous-traitant toute action née du contrat de sous-traitance» (20). Il est, par ailleurs, proposé (conformément à ce que suggère la Cour de cassation) (21) de supprimer les dispositions de l’article 1792-4 qui étendait la responsabilité des constructeurs aux fabricants d’équipements.
Le projet de réforme est également l’occasion de faire entrer dans le Code civil certaines dispositions législatives «autonomes». Il en va ainsi, par exemple, du projet d’article 1771 qui – en offrant au sous-traitant la possibilité d’agir directement contre le maître d’ouvrage si l’entrepreneur ne paie pas – s’inspire des articles 12 et 13 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance. Le régime général de la sous-traitance sera ainsi codifié (22).
III. Inciter
Les rédacteurs du projet de réforme ont également entendu pousser les parties à adopter certains comportements permettant d’éviter de futurs contentieux. En matière de location, par exemple, le nouvel article 1722 rappelle aux parties l’intérêt de dresser un état du bien par écrit, de manière contradictoire : à défaut, le bien sera présumé avoir été délivré en bon état (23). Incitation est donc faite de porter une attention particulière aux états des lieux. Le nouvel article 1712 incite également les parties à prévoir clairement les modalités de délivrance, d’utilisation et de restitution des choses incorporelles objets de la location (24).
Par ailleurs, en matière de contrat d’entreprise, l’entrepreneur est invité à prendre la mesure de son indépendance envers le client. Par exemple, en cas d’immixtion de ce dernier dans le déroulement de l’opération, l’entrepreneur sera tenu d’émettre des réserves et de le mettre clairement en garde lorsque ses instructions lui paraissent inadaptées. Le nouvel article 1766 prévoira ainsi «qu’en cas d’immixtion du client dans la réalisation de l’ouvrage, l’entrepreneur, s’il estime inappropriées les instructions reçues, doit, s’il accepte de s’y conformer, émettre des réserves par tout moyen. A défaut, il ne peut s’en prévaloir pour diminuer ou exclure sa responsabilité».
Au contraire du droit commun de la responsabilité contractuelle (qui retient que la faute de la victime ayant contribué à la réalisation de son propre dommage exonère partiellement le responsable) ce nouveau texte retient donc qu’il appartient à l’entrepreneur de prouver qu’il s’est bien conformé à son obligation de conseil envers le client. A défaut, sa responsabilité sera engagée, peu important que le client ait une compétence notoire en matière immobilière (25).
Le contrat d’entreprise n’est donc pas qu’un «contrat-échange» mais également, par certains traits, un «contrat-alliance» qui crée une véritable coopération entre les parties en vue de la réalisation de l’ouvrage, l’entrepreneur étant tenu d’assister son client (26).
Moderniser, codifier, inciter : si ces trois objectifs ne peuvent qu’être salués, le projet de réforme ne fait, quant à lui, pas l’unanimité et les praticiens n’ont pas manqué de relever ses insuffisances (27). Les professionnels et les praticiens du droit doivent donc se mobiliser pour faire encore évoluer ces projets de textes car «l’occasion est rare, pour ne pas dire unique, de participer à la fabrique de la loi» (28).
Notes
1. J. Carbonnier, Droit civil, vol. I, Introduction, Les personnes, La famille, l’enfant, le couple, 2004, Puf, Quadrige manuels, n° 64 ; cité par N. Blanc, Regards critiques sur le bail dans l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux, Revue des Contrats n°3, septembre 2022, p. 121.
2. Ces quatre livres concernent (i) les personnes, (ii) les biens et les différentes modifications de la propriété, (iii) les différentes manières dont on acquiert la propriété, et (iv) les suretés.
Le livre III a, en partie, été modifié par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.
Le livre IV a été, quant à lui, modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés.
3. Voir, à propos du calendrier, P. Gérard, Premiers éclairages sur la réforme des contrats spéciaux, Edition Francis Lefebvre, 11 octobre 2022.
4. L. Leveneur, Premières vues sur l’avant-projet de réforme du droit de la vente et de l’échange, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 115.
5. Voir les actuels articles 16 01-1 et s. et 1646-1 du Code civil, qui font doublon avec les dispositions des articles L. 261-1 et s. du Cch. Voir, sur ce point, L. Leveneur, Premières vues sur l’avant-projet de réforme du droit de la vente et de l’échange, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 115.
6. J. B. Seube, La location, aussi dénommée bail, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 126.
7. Voir P. Dessuet, Avant projet de réforme du code civil : quels impacts en matière de construction ? L e Moniteur, 5 août 2022.
8. Projet de réforme, p. 78.
9. «Le centre de gravité du contrat est l’ouvrage à réaliser, c’est-à-dire le résultat du travail de l’entrepreneur, de son activité, matérielle ou intellectuelle. Le cœur du contrat réside dans cette activité au service d’un résultat. […] Le contrat d’entreprise se distingue ici du contrat de travail étant entendu que le critère de l’indépendance, partie intégrante de la définition, doit être compris comme le reflet symétrique du lien de subordination caractéristique du contrat de travail. La qualification de contrat de travail exclut celle d’entreprise. Celle-ci n’émerge qu’à défaut de subordination, impliquant l’indépendance de l’entrepreneur» (P. Puig, Le contrat d’entreprise, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 135).
10. Projet de réforme, p. 11.
11. L. Leveneur , Premières vues sur l’ avant-projet de réforme du droit de la vente et de l’échange, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 118.
12. Projet de réforme, p. 52. Pour une critique doctrinal de cette sémantique, voir, N. Blanc, Regards critiques sur le bail dans l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 123.
13. Projet de réforme, p. 50. Le projet de réforme ne dégage cependant aucun principe général à cet égard et il conviendra de s’assurer, selon la règlementation concernée, qu’une location d’autorisation administrative est bien possible (voir, par exemple, en matière de fonds de commerce de taxis : Rep. Minist., n° 24299, Joan 21 juillet 2020, p. 499 0).
14. Cass. , 3e civ. , 12 septembre 2019, n° 18-20727 ; voir N. Blanc, Regards critiques sur le bail dans l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 124.
15. J. B. Seube, La location, aussi dénommée bail, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 127.
16. J. B. Seube, La location, aussi dénommée bail, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 128.
17. Voir note de bas de page n° 7 précitée.
18. Projet de réforme, p. 90.
19. Par sa décision Besse, la Cour de cassation affirme que l’action du m ait re d’ouvrage contre le sous-traitant est de nature délictuelle (Cass, Ass. Plén. , 12 juillet 1991, n° 9 0-13. 602 jugeant que «le sous-traitant n’est pas contractuellement lié au maître de l’ouvrage»). Cette action délictuelle ne vaut cependant que pour les chaines de contrats non-translatives de propriété.
20. Projet de réforme, p. 8 6.
21. Rapports annuels de la troisième chambre civile des années 20 07, 20 0 8, 20 0 9, 2011, 2012, 2013 et 2014 ; cités par M. Leveneur-Azémar, Observations sur le contrat d’entreprise dans l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 134.
22. Voir sur ce point, Projet de réforme, p. 88.
23. J.B. Seube, La location, aussi dénommée bail, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 128.
24. Projet de réforme, p. 54.
25. Projet de réforme, p. 85. L a réforme ne reprend ainsi pas la jurisprudence selon laquelle le professionnel peut s’exonérer de sa responsabilité s’il montre que le maître d’ouvrage était notoirement compétent et que son immixtion était caractérisée par des actes matériels (Cass. 3e civ. , 1er février 1989, n° 8 7- 1 7. 9 7 9).
26. Voir, à propos de cette distinction entre «contrat-échange» et un «contrat-alliance» : P. Stoffel-Munck, L a préparation de l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 10 0.
27. G. de Géry, Le point de vue de l’avocat : l’opportunité de la réforme, Revue des Contrats n°3, septembre 2022, p. 113.
28. P. Puig, Le contrat d’entreprise, Revue des Contrats n° 3, septembre 2022, p. 135.