On s’attendait à un monde meilleur, comme à la suite de toutes les catastrophes. Rien n’indique qu’il arrive un jour. Car ce que l’on nomme reprise, et qui n’est que la triste grimace des affaires d’avant-crise, est sujette à de nombreuses cautions : vacance, perturbation des valeurs locatives, loi Climat et incertitude juridique à tous les étages, droit public et droit des baux. Heureusement il y a la dynamique du commerce spécialisé qui, du circuit court au vrac en passant par la dark kitchen, la seconde main, la nouvelle mode ou le Cbd, prépare un avenir où l’immobilier de commerce lui-même ne baisse pas les bras.
par Alain Boutigny
Foutaises ! Il semblait que le monde d’après devait être meilleur que celui d’avant. Tout était en place pour le quadrille. La peur viscérale et mondiale de la maladie susceptible de frapper tout un chacun comme une peste sournoise, la crainte de suites pires encore, la lutte épaule contre épaule des hommes attaqués comme par les Gremlins et la promesse finale du plus jamais ça – comme au sortir de 14-18 et de 39-40. Les lendemains déchantent : ce monde était dur ; il sera cruel. Les turbulences ont créé des opportunités, le désordre des convoitises, des envies et des haines qui risquent de rendre ce que l’on appelle encore l’humanité plus violente. On n’est pas couchés.
D’abord, il va falloir remplir à nouveau les coques vides. Au moins celles qui valent le coup comme, à Paris, les Pretty Ballerinas de l’avenue de l’Opéra, les Sephora de l’avenue des Ternes, les Naf Naf de la rue de Rennes, les Fauchon de la Madeleine, les Repeat du boulevard Saint-Germain ou les Pinet du boulevard de la Madeleine, remplacé par un fantastique Café Joyeux en attendant le retour de valeurs locatives favorables… Si elles reviennent un jour. La démarche est identique au rayon des centres commerciaux. Les majors ont très vite mis les petits plats dans les grands. Au premier semestre, 50 % des baux signés par Unibail-Westfield, qui n’exploite que des sites premium, l’ont été sur la base de contrats de trente-six mois ou moins. La précarité laisse le temps de voir venir… et de repartir du bon pied.
Quant à Klépierre, sa joint-venture Ventura, montée avec Advanced Retail, est chargée de recruter des marques qui n’étaient pas encore enseignes et, en animant, diversifiant et modernisant l’offre, de boucher les trous qui apparaissent ici et là. La conjoncture a cogné fort. Les ventes se relèvent difficilement du virus. Au terme des 10 premiers mois de l’année, les succursalistes de L’Alliance du commerce étaient encore à près de 20 % au-dessous de leurs scores 2019, ceux de Procos, moins mode et textile, à – 10 %. Cela sans que l’on sache encore de quoi Noël et le Jour de l’an seront faits. Remarques valables pour toute l’Europe, soumise à la même politique anti-marchande qui gêne les boutiques et les populations, mais les rassure.
Une chose est certaine, c’est que le commerce a continué à démâter. Qu’en quelques mois, un Disney tire un trait sur l’Espagne, un Accessorize sur l’Italie et un Gap sur le Vieux Continent, ne présage rien de bon. En France, la braderie continue. Comme Beaumanoir a racheté Caroll, Michel Ohayon a encore repris, après les Grande Récré et Camaïeu des années précédentes, 3 emplacements de plus des Galeries Lafayette à Tours, Pau et Rosny2, le reste des Gap français et, au passage, Go Sport tout entier. Les euros symboliques versés pour ces emplettes, laissent voir le grand délabrement de ces réseaux vendus à l’encan. Car aujourd’hui, il y a largement de quoi vendre : avec trop de magasins et trop d’Internet, les moyens d’y parvenir semblent disproportionnés.
CHUTE BRUTALE
Et les prix des emplacements s’en ressentent. Montés au ciel, ils redescendent aujourd’hui d’autant plus vite. Aux Champs-Elysées, caricature grimaçante de l’immobilier de commerce, H&M abandonne son superbe point de vente installé à grands frais d’architecte (Jean Nouvel), d’autorisation (Cdac compliquée) et de valeur locative (3 500 m² à 6 millions de loyer et 10 de droit au bail). Il se dit que qu’il resterait sur l’avenue ; mais, compte tenu d’un nombre de touristes divisé par deux, sans doute pour moins cher… Logique : il s’est vu ailleurs des chutes brutales. On signalera l’ancien local du bas de la rue de Rennes où Hackett, entré pour 1 million et qui payait 770 000 €, a été repris par Rolex pour 500 000 € purs.
Globalement, on estime que le tarif de la rue de Rennes, si recherchée autrefois, est en chute libre. Il n’est, pour s’en convaincre, que de voir le nombre de panneaux «A céder» qui la défigurent et le fait que Boulanger ait repris les locaux de H&M et Etam des numéros 135 et 139, qui laissent tomber un haut de l’artère mal en point. Rien de si étonnant, quand, dans une transaction emblématique d’une époque vouée à l’ultra luxe ou au super discount, on sait que Normal s’est installé sur le Promod du boulevard Saint-Michel, angle Saint-Séverin, pour à peine plus de 1 500 € : un des plus beaux endroits de la capitale, à l’image des 2 500 m² du Saint Laurent du haut des Champs, côté à l’ombre, entre Dior et Moncler, pour moins de 4 500 €.
Sans doute certaines capitales de province, comme Brest, ont-elles relativement bien tenues leurs valeurs et leurs vacances. Paris n’est pas la France, mais reste un thermomètre utile. Car cette crise a frappé fort sur un commerce envoyé en première ligne. Au Royaume-Uni, Hammerson a décrété une baisse de ses loyers de 30 %, tandis qu’en Allemagne on a constaté une chute moyenne de 10 %. Ces modifications brutales des constantes ne sont pas les seules affectant le monde marchand. Lui tombent dessus d’autres tuiles. La première, politique, avec une loi Climat qui lui ajoute des bâtons dans ses roues. Moins pratique, d’ailleurs, que psychologique, car il y a beau temps que les mètres carrés de vente n’artificialisent plus les champs de betterave. Elle envoie surtout sur le commerce des ondes négatives réservées aux ennemis de la Planète. La seconde est statistique. Un malheur n’arrivant jamais seul, aux mois de confinement du début de l’année, s’est ajouté une mauvaise farce de l’Indice des loyers de commerce. En prenant 2,6 % au second trimestre, il a signé la plus belle envolée de son histoire. Par les temps qui courent, ça passe mal. A l’heure où les ventes peinent à remonter à leur maigre niveau de 2019 et où les négociations avec les bailleurs sur qui doit payer le Covid battent leur plein, cette aberration apparaît comme un cadeau aux propriétaires. Elle ne pouvait pas tomber plus mal. Les détaillants hurlent au loup, les bailleurs observent un silence prudent. Sur les séries longues, on dit que les courbes restent pertinentes. Mais là, nous sommes plutôt dans le temps court et en manque d’oxygène…
Même si les aides aux loyers du lockdown de février à mai, espérées comme Sœur Anne, viennent péniblement d’être débloquées par un décret du 16 novembre. Il promet 700 millions aux locataires et propriétaires des grands centres (plus de 20 000 m²). Voilà donc de quoi mettre du beurre dans les épinards, mais surtout mettre fin à une période de non-paiement des quittances qui prenait des allures de sport national. Les foncières aussi ont des fournisseurs à payer : les banques, notamment ! L’histoire dira qui a pris la plus grande part de cet effort de guerre, si l’on peut dire. Mais une chose est sûre : il restera des traces ! Dans la façon de signer des baux, qui seront plus courts, dans celle de choisir les sites avec plus de circonspection, dans l’éventualité de voir disparaître de sacro-saint droit au bail. On en parle…
Comme on en a déjà parlé maintes fois -sans qu’il disparaisse. Les époques difficiles remettent à la poêle les sujets qui fâchent, comme les disputes de couple les reproches passés. Car la vie continue. Aussi bien du côté du commerce que de l’immobilier, des forces immenses existent, annonçant un renouveau. On notera que, si des délestages ont encore lieu (Holder a revendu Ladurée, Inditex abandonne Üterque, Franck Provost a cédé Provalliance, Monoprix s’est débarrassé de Sarenza) et que le discount conserve le haut du pavé (Action aura ouvert 300 magasins cette année, Supeco en alignera 30 et de discounter Mere débarque chez nous), bien d’autres systèmes fleurissent et annoncent la relève.
En tentant d’oublier les étonnants dark stores (Cajoo, Flink, Dija, Frichti Gorillas…), qui promettent de livrer avant la commande, lèvent des millions et aveuglent le linéaire vitrine de nos bonnes rues, de belles promesses existent.
Pour continuer dans le dark, les dark kitchens (Taster, Deliroutine, Not so Dark…), de moins en moins «noires», s’ouvrent sur l’extérieur comme des restaurants. C’est aussi le circuit court, voie empruntée par Au Bout du Champ dès 2013 et que suivent Les Saisonniers, Ferme Attitude ou Le Producteur Local… C’est encore le vrac avec Mamie Mesure, Mademoiselle Vrac ou le triomphant Day by Day, la seconde main avec Closet, Réplique, Slowmod, le désormais classique Patatam, et au-delà, toutes les enseignes qui s’y mettent, de Kiabi à Leroy Merlin ou Ikea en passant par Orchestra.
NOUVELLE VAGUE
C’est également la «nouvelle mode», dont les représentants sont plus nombreux et originaux qu’on ne le pense (Hero Jeans, Speak, Footkorner, Zuiki ou Oska), y compris dans la version massive (Excellence). Et, plus loin, les autres formes de «commerce», comme la dentisterie (Dentylis), le Cbd (1001 Herbes, CB d’Eau, High Society et le puriste Indicali), le loisir (TFou Park, Enchanté, Grand Scène), plus quelques étoiles montantes comme le Hema chinois Miniso (une ouverture par jour !), le techno Hubside. Store, le repère de Dnvb Marquette et l’incroyable Café Joyeux où le handicap mental et cognitif n’interdit pas de servir en souriant. Ne prenons pas cette énumération comme une litanie. C’est le renouveau de l’enseigne que ces jeunes concepts célèbrent. Pour un peu, on se croirait revenu en 90, à la naissance des GrandOptical, Nature & Découvertes, Orchestra, Jules, Gémo, Bureau Vallée…
Car ce sang neuf est à la fois la gloire du commerce spécialisé et la garantie d’un avenir prospère. Il y a là aussi, on ne saurait trop le redire, derrière les fariboles politiques, des opérateurs immobiliers qui préparent l’avenir. Et qui ne sont pas forcément des crève-cœurs pour l’environnement. Frey, inconditionnel de la belle périphérie, se lance dans les Docks de Saint-Ouen pour réinventer le centre-ville, Socri Reim œuvre à une superbe extension de Fontvielle (Monaco), la Compagnie de Phalsbourg à la Tour Occitane (Toulouse), Ecotone (Antibes), Iconic (Nice) et Central Park (Saint-Geneviève-des-Bois), Jmp commercialise déjà son Designer Outlet d’Haumont, Urw va ajouter 8 500 m2 de commerce au Cnit, Apsys s’active sur son quartier de Bordeaux Saint-Jean et son Neyrpic de Grenoble… tandis qu’en Belgique le Woluwe et Wijnegem préparent des extensions majeures.
Petite promenade dans les projets qui montre que rien n’est perdu, à condition que cela ait du sens et de la qualité. Qu’il y ait des transferts, des reports et de la casse (il y en a toujours eu) est une autre histoire… Wereldhave a cédé 4 de ses 6 malls français en vue de tirer un trait sur le pays, Altarea a vendu pour un demi milliard de gares et retail parks, Nhood a été déchu du projet de la Gare du Nord (Paris), qui refera bien surface un jour…, Open Pacé est… passé à la trappe. Mais inversement Xavier Niel, par le miracle d’un Covid qui a pris à contre-pied la stratégie de la foncière, s’est offert 23 % d’Unibail-Westfield : le quart du numéro deux mondial des centres commerciaux. Si cela ne s’appelle pas croire à des lendemains qui chantent dans les galeries marchandes, comment appelle-t-on ça ?
TOUR D’IVOIRE
Si au moins les structures fonctionnaient convenablement ! Si, au lieu de rester cloîtrés dans leur tour d’ivoire, les mandarins du droit reprenaient contact avec le réel. Quand une enseigne demande un renouvellement aux clauses et condition du bail expiré ou à la valeur locative, ce n’est sans doute pas malin. Elle se retrouve pieds et poings liés par une formule dangereuse et idiote et doit cracher au bassinet. Mais ces pièges législatifs, en période de crise profonde, pourraient au moins bénéficier d’un peu de pragmatisme. Tout autant que le traitement des loyers Covid dont les magistrats, errant dans le vide juridique, n’arrivent pas à trancher entre la force majeure, le fait du prince, la bonne foi, l’imprévision, la perte de la chose louée, l’inexécution… Comme ils se lavent les mains d’un arbitrage entre deux parties dont l’une est en liquidation, sans le sou, et qu’ils le maintiennent en espérant, on l’imagine, une intervention gracieuse des juges-arbitres… Hors sol !
Ces histoires pourraient n’être que des anecdotes. Elles révèlent un mal profond. Sur une centaine de décisions en dix-huit mois de loyers Covid, la roue a tourné follement sur les jugements et arrêts, s’arrêtant tantôt sur un numéro bailleur, tantôt sur un numéro locataire. Cela n’est pas sérieux et crée une instabilité au moment où la Nation a besoin de calme, cela crispe les postures entre les acteurs. Jusque et y compris dans le droit public où, en quelques mois, Ubu a établi son règne. En refusant de voir si les associations combattant un projet de centre commercial à Montpellier étaient de circonstance, en enjoignant à la Commission nationale d’aménagement commercial (Cnac), désormais plus verte que les haricots, de délivrer une autorisation d’exploitation commerciale (Aec) ou, au contraire, de la lui refuser sous prétexte qu’elle n’avait pas considéré toutes les facettes du dossier, la justice prend des chemins de traverse… Ce n’est pas son rôle.
Le monde moderne est complexe. Mais il faut se souvenir que, quand les dieux veulent provoquer une catastrophe, ils peuvent compter sur les hommes pour leur prêter main forte ! Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ? Dans des jours exceptionnellement tourmentés et dangereux, ne serait-il pas plus sage de s’accrocher au sens commun et de rejeter ce formalisme perturbateur qui étouffe les bonnes volontés, décourage les passions les plus pures et nous éloigne de l’objet fondamental de l’humanité : le bonheur et la félicité de ceux qui la composent.