LA CHRONIQUE DE L’IMMOBILIER DE COMMERCE
Le monde va de travers. Le commerce et son immobilier aussi, tiraillés dans une bulle d’incohérences, entre des lois de Simplification qui veulent leur mort, un encadrement des loyers qui souhaite les étrangler et la concurrence de Shein dont ils doivent se débrouiller par eux-mêmes. Non, ce n’est pas le commerce et l’immobilier de commerce, c’est la consommation qui va mal. Il faudrait juste ramener le calme dans ce pays. Cela soignerait la seconde et donnerait de l’espoir aux premiers. De grâce Mmes et MM. les politiques : laissez-les vivre !
par Alain Boutigny
L’histoire s’accélère. Cette fois, ce ne sont pas des petites histoires de chiffres d’affaires qui montent ou descendent, d’autorisations d’exploitation commerciale malmenées ou des mises en redressement qui s’accélèrent. Tout cela existe encore, bien entendu. La nouveauté vient de ce que le mouvement mobilise de grandes masses : de celles dont on ne comprend pas forcément le sens, mais dont on perçoit qu’elles risquent de changer le cours des fondamentaux. Le commerce, en butte aux plateformes asiatiques, recroquevillé sur le mesurage à la loupe d’un déclin cette fois irréversible du centre-ville, face à une cabale sans arguments qui cherche la mort du brave investisseur, va devoir se demander pour de bon qui il est.
Le maître mot de cette époque perturbée et perturbante, c’est l’incohérence, le trouble, le désordre. Elle naît d’une situation ancienne, où l’on s’accroche, parce qu’on la connaît, et d’un avenir à la fois plein de promesses et d’inquiétudes. De l’IA scientifiquement prometteur à l’IA destructeur de valeur et d’humanité, de la mondialisation heureuse à celle à présent malheureuse, de la paix armée de l’empire romain à celle désarmée qui pense pouvoir faire peur, du budget qu’il faudrait à celui que nos élus sont incapables de voter, les contradictions s’empilent. Elles empêchent le vulgum pecus d’y voir clair et leurs dirigeants, sans compétence, de les éclairer.
Enfin ! Comment peut-on s’interroger deux minutes sur l’action pertinemment maléfique d’un Pimkie et d’un Shein qui fait du bruit (et d’un Temu qui déglingue le paysage entier de l’équipement du foyer, jusqu’au dépôt de bilan d’Alinea), sans pointer du doigt l’unique argument qui vaille : l’infraction flagrante aux normes de nos marchés européens ! Sortir de là, des produits non conformes et des fabrications inhumaines, c’est rentrer dans une logique de lâche. De vaincus d’avance, portés à se dire que tout cela est normal, qu’il ne s’agit que d’une nouvelle forme de distribution, comme ont pu l’être le grand magasin, l’hyper et le hard discount.
Imaginons cinq secondes que, demain, un promoteur de centre commercial s’affranchisse des Cdac, des permis de construire et des règles de sécurité ; et, pour faire bon poids, qu’il aille chercher son financement à Pékin. Demandez-vous cinq secondes de plus comment réagiraient Urw, Carmila, Apsys ou Mercialys, et tous les Frey, Eurocommercial ou Etixia. Quelle ne serait pas la réaction de Bercy et des sapeurs-pompiers ? Soyons sérieux : ce pure player n’est pas un Primark plus fort que Primark : c’est un monte-en-l’air entrant par la fenêtre du sixième étage du Bhv, auquel nos lois, notre culture et la machinerie perverse-narcissique de Bruxelles sont incapables de dire «non» !
Il faut donc saluer avec le plus grand respect la procédure en concurrence déloyale menée par douze fédérations, au premier rang desquelles l’Alliance du Commerce et la Fédération de la Franchise, plus quelques enseignes courageuses (Promod, Besson, Monoprix et le liquidateur d’Olly Gan…). Les politiques sont des poltrons ? La population finira par prendre les choses en main, comme elle devra le faire contre les narcotrafiquants. Le mauvais cirque du Bhv et des 5 pauvres Galeries Lafayette de province, aux ouvertures repoussées, ne sont qu’une péripétie sans lendemain. Inutile de rêver de boutiques à l’enseigne faisant entrer chez certains bailleurs la révolution commerciale.
ENCADRER LES LOYERS ?
Le plus fort est qu’à l’instant où ce loup entre dans la bergerie, le gouvernement remet… la redynamisation du centre-ville à la poêle. De diversion, il n’y a pas : rien qu’une suite ridicule aux plans successifs d’Action Centre-Ville, Transformation des Zones Commerciales, etc. Trente mesures ; pas une idée. Dommage que le sympathique et compétent Serge Papin, ex-Système U, ci-devant ministre du Commerce, qui fait bien en défendant la loi Dutreil dont les imbéciles veulent la peau, soit monté dans cette galère en péril. On n’en parlera plus demain. Contrairement à la proposition de loi présentée par le député PS du Rhône, Laurent Lhardit.
Il faudrait tout bonnement, selon lui, encadrer les loyers de commerce, à l’image de ceux d’habitation – dont on sait l’inefficacité. Création d’un observatoire local, fixation annuelle par le préfet d’un loyer de référence, délimitation de périmètres commerciaux, contrôle des cessions, préemption et tout le tralala. Ça fait peur. La bêtise n’est jamais loin de la méchanceté. Ou de l’envie, comme la loi de Simplification de l’Economie. Enfantée par un accord de place issu du Conseil national du commerce (Cnc), elle est devenue un monstre législatif. Deux ans de tripatouillage ont fait leur œuvre. Incapable de supprimer plus de quatre agences d’Etat sur les quarante fermetures envisagées, l’Assemblée s’est ensuite fait plaisir.
On attendait une mensualisation des loyers avec limitation des dépôts de garantie, des transferts temporaires d’autorisation pour refaire les zones commerciales, une déclaration de travaux commode pour restructurer les magasins, une exonération de Cdac dans les communes sous Ort et un tunnel de variation de l’Ilc. On a une taxe foncière à la charge exclusive des bailleurs, un contrôle des chaînes de fast food et de franchise de plus de 20 établissements, comme des épiceries, la baisse des autorisations alimentaire de 1 000 à 400 m2 … Tout cela pouvant au passage être haché menu par le Conseil constitutionnel. En juin, on se disait que septembre était loin. On est en novembre et on parle d’une prochaine commission mixte partitaire en… janvier.
Ou jamais. Le mieux serait de mettre le tout à la poubelle. On n’y verrait pas moins clair, en attendant un retour à la raison. Au moins ce texte chaotique contient-il la suppression des Zfe. Dans ce grand n’importe quoi, c’est un éclair de bon sens. C’est la prise de conscience que martyriser le centre-ville n’est pas l’aider à s’en sortir. Un peu comme si on interdisait à un Samu de passer la seconde. Ça, c’était bien.
Mais non : l’enfer est pavé de bonnes intentions et Lucifer est aux commandes. Il suffit de dire que la vacance a augmenté de 6 % à 11 % en vingt ans et voilà les nostalgiques de la IVe République accusant les propriétaires de faire crever les plateaux marchands.
LA VACANCE ? LAQUELLE ?
Tout le monde sait que les emplacements numéros trois et numéros deux des années 90 ont disparu de la carte de la commercialité. N’existent plus que les numéros un et les tops. Le reste est tombé au champ d’honneur de la concentration de magasins plus beaux et plus grands, sur quelques pôles stratégiques où les enseignes assurent les encaissements. Comme les morts votent en Corse, le résidu demeure pourtant dans la statistique. Quand le centre est partout, la circonférence n’est nulle part, disait justement Pascal. Seuls les élus locaux, eux, savent où ils vont : à la pêche aux voix pour les prochaines élections municipales.
Ils n’ont pas compris qu’à mesure du développement des enseignes, la veuve de Carpentras avait cédé le pas (de-porte) à la foncière Tartenpion. Elle a signé un bail investisseur à Krys ou Franprix. Chacun y trouve son compte, faute de quoi, chacun est capable d’aller devant le juge.
La donne a changé. Il y a longtemps. La plupart de maires voient encore leur ville comme la maison où grand-mère les faisait goûter. Les biscuits n’ont plus le même goût. Ils ont celui de Carrefour et d’Unilever. Le compte n’est pas bon. Il était là pour faire genre : il pourrait produire des dégâts, à l’heure où les cessions disparaissent et où les valeurs locatives dégringolent. En dix ans, ajustées des extrêmes, «L’Argus de l’Enseigne» estime qu’elles sont tombées de 1 066 à 551 € à Bordeaux et de 1 003 à 895 € à Lille. Une paille !
Au moins quelque chose de cohérent avec ce qui précède… : l’Indice des loyers de commerce (Ilc), qui fête cette année le vingtième anniversaire de son calcul par l’Insee, n’aura finalement augmenté que de 2,4 % l’an, malgré les pics de 2008 et de 2011-2012 et la forte poussée inflationniste de 2023-2024. A peine plus que le prix des logements qui a progressé de 39 % entre 2004 et 2024. Autrement dit : 2 % l’an ; quand, l’Indice du prix de la construction (Icc) a crû en moyenne de 3,2 %. Bien entendu, cela n’empêche pas les enseignes de trouver leur quittance toujours trop lourde. Surtout depuis que la consommation tire la jambe au point de pousser, à certains endroits, le taux d’effort dans la zone des 20 %.
Sans doute y a-t-il là de quoi dire. Mais, contrairement à ce que pensent les politiques, sûrs qu’ils ont tout pouvoir sur la liberté du commerce, les parties sont bien obligées de regarder ce qu’il y lieu de faire. L’un n’ayant aucun intérêt à s’en aller, l’autre à laisser le désert s’installer. Jusqu’ici, la loi de l’offre et de la demande n’a pas si mal fonctionné. Peut-être peut-on lui laisser encore une fois sa chance. Car, quoi qu’en dise le législateur, dans la vraie vie, on voit toujours des transactions aux sommets. Encore une fois, avec des Rolex à Paris, rue de Sèvres à 5 357 € pour 84 m2 pondérés, des Sprezzatura à Cannes, rue du Commandant-André à 1 895 € pour 38 m2 pondérés ou des Histoire d’Or à Strasbourg, rue des Grandes-Arcades à 1 546 € pour 207 m2 pondérés, la machinerie du commerce et de son immobilier prouve qu’elle sait fonctionner. Seule.